管理处经理应具备七项能力
管理处经理在物业管理企业中处于承上启下的位置,犹如制造企业的车间主任。他们同时担负执行者和管理者的双重角色,是企业高层与基层之间沟通的一座桥梁。他们的作用发挥得好坏与否,直接影响到企业战略决策的成败。在全球倡导“执行力”的潮流中,管理处经理的执行力如何成为职业经理人是否称职的重要筹码。我以为,一个合格的管理处经理,应具备以下七项能力:。
一、 悟性能力相信很多管理处经理都有同感,企业高层在给我们下达指令时,往往会直接以结果的形式形成指令或目标计划。因此,管理处经理必须先弄清楚上司的意图,以此为目标来把握执行目标计划的方向。这一点很重要,千万不能埋头苦干,否则到头来事倍功半,得不偿失。案例: 某小区已正常入住,小区车位已具备使用条件,为弥补物业管理经费不足,管理处经理向上司提出在停车场手续申报中向业主按有关规定收取车位费。这种做法主要是由于政府机关办事效率不高导致各项审批困难所致。上司在给管理处经理下达指令时,考虑到种种原因,没有一个明确的说法,但告诫管理处经理要充分考虑种种会发生的潜在问题。管理处经理从上司的指令中悟出了意图,为此赢得了一个季度的停车场收益以弥补物业管理经费的不足。此案例虽然有些偏颇,但从中可以看出管理处经理的领悟能力确实不凡。
二、计划能力管理处经理接到上司的指令后,在执行指令前应制订详尽的计划,把各项目标按照轻、重、缓、急列出计划表(计划表应明确完成时间、责任人、督导人及未完成原因等)。切记:制定计划一定要双方达成共识。一般管理处在制订计划时,按照年度计划逐渐分解到每月,形成月度计划,再分解到每周甚至每日。考虑到物业管理的特殊性,不可预料的追加计划较多。因此,管理处经理在计划的实施与督导中,要预先掌握关键性的目标,用20/80原理来执行与衡量计划的科学性与合理性。案例:某管理处经理制定的周计划(列出其中两项):周五与业主委员会召开一次沟通会议,周日举办一次小业主户外踏青活动。管理处经理制定计划后,直至周三才打电话与业主委员会主任预约。结果,业主委员会主任说他们那天有其他重要工作要安排,不能推延。周日的活动由于未考虑到当天是母亲节而以失败告终。
三、督导能力计划制定得再周到,如不能有效地执行,也达不到良好的预期效果。管理处经理日常督导下属是必要的。督导下属,首先要考量下属能力与工作分配的合理性,也要考虑言行的方式,要知道“给我上”与“跟我冲”的区别很大,语气不好或目标不明确直接影响到计划的实施。管理处经理在督导下属时,要利用个人人格魅力去激发下属的潜意识,提升下属的责任感与使命感。好的管理处经理懂得如何充分调动下属的主观能动性。案例:某管理处经理在与下属达成共识的前提下制定了一份月度计划,并且在计划实施表中增加了“中途考核时间”一栏。在事前、事中进行全方位督导,遇到阻力,下属积极与管理处经理沟通。事后管理处经理与下属共同分析原因、总结经验。结果,该管理处在公司月度绩效评估中一路领先。
四、协调能力物业管理一线工作,管理处经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调,还包括与外部顾客、合作方、相关方的协调,业主回访、居委会、业委会的沟通,派出所、市政部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到计划的实施,协调各方关系就是实现共赢。案例:某管理处经理刚来北京,对北京的物业管理市场环境不了解。对内,他能很快与下属形成一种良好的合作氛围,在管理处内部形成良好工作局面。然而在对外联系上,他由于性格等原因所致,与市政、派出所及业委会关系处理得不融洽。结果,工作中处处受阻,上司不得不忍痛割爱,将之调离。