【加强房地产税收一体化管理问题的思考】 什么是房地产税收一体化
近年随着人们物质生活水平不断提高房地产行业也随悄然兴起人们对生活质量要越越高今天房地产行业以它独特特性呈现出迅猛发展趋势扩和促进消费方面发挥着巨作用并成推动国民济发展支重要力量和税收收入增长重要。
但是房地产开发热潮“高温不减”房价“不断走高”炒房现象“愈演愈烈”……这些房地产行业诸多问题加剧了金融风险和房地产行业泡沫济产生也给税收征管工作带难题。
因加强房地产税收征管实施房地产税收体化管理对抑制房地产投机行规房地产市场实现国税收宏观调控具有十分重要义。
、房地产行业税收征管存问题房地产行业作国民济支柱产业它具有广泛产业关性可以带动多产业部门发展。
但是由房地产行业营特殊性和会计核算复杂性加上房地产税收涉及税种多征管难税控管存较多漏洞以致房地产行业税收流失问题较严重成税收征管工作难。
目前房地产行业税收征管工作主要存以下问题()社会纳税识不够偷税现象比较严重。
由房地产企业纳税人普遍纳税识淡漠法制观念不强财管理混乱味地追利益化导致偷逃税现象较严重。
首先是财人员素质较低对房地产开发企业会计制、核算办法不熟悉、不了乱用会计科目、随结成费用情况普遍；其次是有隐瞒利润逃避税收不记或少记收入虚列成费用；其三是财制形虚设设置“帐外帐”开具虚假发票、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税如物业费、收视费、绿化费等。
其五房地产企业项目开发前期投入金营周期长其收益主要集房产开发期。
房地产企业从身利益出发对收取预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报长期将这样收入挂往帐把挤占税款金用滚动开发营或弥补册金不足这样以部分税款就由占偷变成了无声消失。
(二)政策宣传力不够政策执行不能到位。
目前土地使用权出让和房地产开发、让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投企业和外国企业所得税、人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
由涉及税种较多其“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收其相关税收政策都不断修订完善。
因相对房地产方面税收政策不能及、全面送到纳税人手使些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。
但由房地产企业绝多数是私营企业这些企业责人往往是只将帐记心根不重财管理更别谈了相关税收政策。
如房地产企业从商品房预售到办理房产证程由些销售行不确定因素如应付款押金、定金、预收帐款预收款何确认或作收入核算认识不。
房地产公司不积极配合也增加了征收难导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
由房地产行业会计核算复杂涉及税种相对较多使得征管难加再加上税部门征管手段落房地产行业税收基础管理工作不扎实使得房地产行业税收征管存较多缺失。
主要原因是税人员管理不衔接。
如房地产企业开发前期主要涉及施工企业建安营业税开发期主要涉及到销售不动产营业税而开发期涉及企业所得税。
通常税收日常管理税人员偏重营业税征管而忽视了对企业所得税管理。
二是部分税种征管不够。
房地产开发项目多长现行房地产企业会计核算制与税收法规存较差异特别是对收入与成认定上分歧较。
如目前对企业所得税征管有核定征收、帐征收还有以工程单位待工程完工进行结算征收等而土地增值税则由提供税款不多计算程序复杂以及预征政策落实问题使得征管上存较漏洞。
四是发票控管力不强。
其二房地产公司不开具销售不动产发票企业隐瞒有关情况难以确认收入从而影响税款征收。
其三房地产公司与施工企业量使用白条结算混淆纳税义少申报收入。
(四)税收违法打击不够稽工作力不到位。
发票管理缺位税部门对发票违行处罚不力极地影响了房地产及相关税收管理。
很多候税部门只重了当期征收不重回头检也不重视税普和重税稽工作给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款人有机可乘造成税白白流失。
另外对偷逃税处罚不严虽然刑法、税收征管法对偷逃税行列有明处罚规定但实际工作税部门往往以补代罚以罚代刑使偷逃税人总存有侥幸心理。
如契税是次性行税涉及纳税人面宽且复杂事监督检追缴税款相当困难。
目前产权交易双方或者介机构采取瞒报成交价订立假合等手段降低计税依据以达到少缴税款目由税法对这类偷逃税行没有相应处罚条款加上处不严致使开发商、介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假偷逃国税款。
(五)部门配合缺乏合力激励制约手段欠缺。
税部门具体进行房地产税收征管程些基础信息房管、土地等部门但由彼不属领导部门以及没有具体法律或规约束相关部门对房地产业协税护税行致使部门协调配合乏力。
税部门对房地产业税收征管工作普遍要依靠相关部门协助配合才能掌握房地产企业税但实际工作出种种原因很难形成部门合力由涉及部门较多其各又有各管理程序目前相合作只处相约定和协商状态遇到问题不能及必须召开部门协调会议才可缺乏相应激励制约手段能实现信息共享难以实现房地产行业税泉控制。
方面费税现象极严重房地产开发企业所要缴纳各种费用近30项(不包括取得土地价款和施工成)房地产开发企业费用支出高达投额5%左右(不含税收支出)外商投房地产开发企业费用约占投额0%高额费用支出明显加重了房地产行业整体担水平扰乱了正常生产营秩序又弱化了税收调控能力。
另方面现行房地产开发企业税收种类繁杂、结构松散、税偏高且存重复课税问题这些因素都从定程上影响了房地产行业健康发展。