农用地评估问题探讨
摘要:通过较系统地分析论述农用地的概念及特点,农用地的价格特性,归纳了其评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法,并指出各种方法的应用范围。
随着我国国民经济的发展,农业作为关系国计民生的重要产业日益得到重视。现在,涉及农用地价格评估的问题越来越多,如以农地申请抵押贷款、农地价格清算等,以及很多在农用地流转过程中涉及到的土地价格评估问题,农用地估价变得日益重要。由于国家曾长期禁止农业用地转让、出租和抵押等,对农业用地估价很少进行专门研究。现根据资源性资产评估有关理论、方法,就农业用地宗地评估进行简单的探讨。
一、农用地概念及特点。
㈠农用地的概念。
农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点。
1.农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中,不仅没有削弱人类对土地的依赖性,还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰,用新的生产资料或产品替代,如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料,时至今日,还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源,只要利用得当,不仅有自行恢复和再生的能力,而且可以永续利用。相反,如果掠夺式的过度利用,其生产能力就会遭受破坏,即使可以恢复也要花费一定的时间和投资,甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显着。农用地所利用的自然环境因素是多元的,功能是复杂的。它既利用土地本身,又利用土地的地上环境条件(如地形、温度、光照、降水等)。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用,而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统,其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础,由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成,以作物群落为中心,以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态——经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统,农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换,从而维持土地生态经济系统的稳定,使土地价值(效用)(含农用地资源价值)得到充分、持久的实现。
农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。农用地有生产能力与收益能力之分。生产能力是在特定的自然条件(土壤、气候、地形)下,农用地所能生产农作物的能力;收益能力则为获取纯收益大小的能力。但纯收益是由生产量乘以价格并扣除生产成本而得;生产量取决于农用地的生产能力,价格则遵循市场价格,不同的农用地之间不存在差别;生产成本因农用地的区位条件(交通、生产技术、距市场远近等)不同而有区别。因此农用地的价格可以说是由收益能力所构成。
农用地估价时,对该农用地进行是否会变更使用的判断至关重要。如不变更使用,则收益价格与市场价格差距较小(当然,对变更使用后的农地进行估价,尤其是变更为建设用地,就不再称为农用地估价,其估价过程中应考虑的因素和估价目的也就不同)。在农业用地内部,如由耕地变为果园、菜地、鱼池等,其价格会发生很大变化。这要求农地估价过程中,不仅要明确估价目的,而且要明确估价过程中的土地利用状况。
目前在农用地估价时可采取收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等进行评估。
㈠收益还原法。
收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可得一定的利息,这个利息相当于土地的纯收益,所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。
收益还原法基本公式见公式(1)。
a1 a2 a3 an。
V= + + + …… + (1)。
1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)。
公式中:V为土地价格;a1…an为当年土地纯收益;r1…rn为当年土地还原率;n为使用土地的年期或有土地收益的年期。
由于农用地主要通过种植或养殖产生收益,农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。同时,农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益,而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。
因为农用地内部的不同用途(如耕地、果园、菜地等),会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化,这应该在估价时进行说明,即必须说明土地所在位置的土地利用方向,其土地现状用途及以后的发展趋势。
土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得,土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得,所以在估价时,不能简单地以总收益减去生产成本,而且应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等,它们连同土地共同构成了不动产(多年生经济作物应包括地上青苗附着物),单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料(房屋、水井、围墙等)的收益,而其它生产资料收益的测算比较复杂,使地价测算的准确性受到怀疑,所以在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之,下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等,不是单纯的土地。
1.测算年总收益。
农用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根据收益递减原理在计算时应根据当前收益能力结合区域平均收益能力计算。
农用地一般有主产和副产之分,主产是指作物的果实(水稻、小麦等),副产是指秸杆等有一定经济价值的产物。在计算总收益时主产、副产应同时计算在内,而且价格应以近年来社会市场批发价或收购价计算(市场化价格),而不应以市场零售价或国家定购价计算。这样才能反映出宗地的实际总收益。对于多年生经济作物,计算收益时当然应以宗地内现有作物的产量收益计算。
2.测算年总费用。
农地的费用主要包括土地开发费和农业生产每年经常性费用两种。土地开发费包括土地基本配套设施的开发费和土地的熟化费用两种。
该费用主要包括沟、渠、田、林、路的配套费用,这是土地进行农业生产的必要条件。
主要是指土地逐渐由荒地改造为熟地的过程中所需要投入的各项费用,土地熟化的标志是土地能生产纯收益。随着投入的增加土地肥力不断增强、土地熟化程度不断提高,纯收益也越来越高。土地的熟化,除施放有机肥外还要进行多种方式进行耕作以达到土壤熟化的目的。可以通过调查当地土壤熟化的主要方式及其经营费用就可以使其费用量化。
⑵农业生产的每年经常性费用。
农业生产方式不同导致农业生产的年经费不同,一般生产年经费包括种苗费、肥料费、水费、人工费、机工费、农药费、农舍费、农田水利设施维修费和相关税费等。
以上各种农业用地的费用,在采用具体估价方法时需作具体分析,不能一概而论。对于采用收益还原法测算农业用地地价时费用具体包括以下内容:。
1)种苗费。
对于一般种植业来说种苗是指种子或秧苗等。农作物的种苗费可由市场价格结合区域每亩平均用量进行计算。对于多年生经济作物,它的种苗费实际上指购置树苗进行栽植培育,直至其获取纯收益之前所花费的大量费用,其中不仅包含了种苗的购置费,而且包括了施肥管理等一系列的费用。这些费用必须在以后的收益之中收回,也就是说在作物自然退化、品种更新、土地使用年限内完成。这时的种苗费应该是指作物‘重建成本‘的摊销费,摊销年期可视作物的经济生长年限或剩余土地使用年限而定。
2)肥料费。
肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,应根据实际情况分别计算。
3)水费。
水费的缴纳不同的地区情况不同,计算时应根据区域的情况而定。
4)人工费。
由于农业基本属于劳动密集型产业,需要雇佣一定的农业工人进行生产。由于地域的差别、农业耕作期不同,工人的工作期和费用也不同,大多数雇佣工人工作期即为作物耕作期。在现阶段一定农业机械化条件下,通常只使用少量工作人员,只是在农忙时,再雇佣一些临时人员。计算时可采用当地同等条件下的雇工费用。种植经济作物的通常还需聘用一些专家和技术人员,其费用也应计入人工费。
5)机工费。
由于机械化的发展,原来需要大量人工耕作的劳动,如收割播种等现在均可由农业机械完成。但由于规模的大小不同,不一定每户都需要自己购置大型农业机械,一般拥有小型农业机械即可,大型机械可以通过雇佣来解决。具体计算时可根据区域和宗地具体情况来定。通常使用小型农用机械可耕作的可不计入机工费,但应计入该机械每年的材料费和折旧费,大型农机具可采用当时的雇佣价格来计算。
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sp; 6)农药费。
使用必要的农药,以防止农作物的病虫害,是农业发展的必要保证。不同的作物使用的农药种类和数量不同,计算时应根据具体情况计算。
7)农舍费。
在一个农场建成之后,必要的农舍也就不可缺少。农舍费指的是评估宗地上的建筑物、构筑物的维修费和管理费用等,而不是指农舍的重置成本。
8)农田水利设施的维修费。
农田基本水利设施需进行清淤加固等工作,所以每年的维修费用也就成为经常性费用。有时这些费用包含在人工费之中,但通常由于时节的限制,必须有专门的费用雇佣别的工人进行,所以农田水利设施的维修费用也应专门列为费用。
9)税费及其它费用或不可预见费。
一般经营较大规模农地的都是承包或租赁集体或国有的土地,一般合同中都规定要缴纳一定的承包费、管理费以及一定量的国家定购粮,税收一般有农业税、农林特产税等,这些税费在计算时依照合同或税法中的有些规定计算。
在农业生产的年经费中,还需要很多项目的费用,如材料费以及其它一些不可预见的费用等。这些费用应在具体工作时详细调查。
3.求取年纯收益。
4.确定还原利率。
一般来说,收益率的大小与投资风险的大小成正比。土地还原利率实质上是一种土地投资收益率,是价格与纯收益之间的比率,是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数。
求取还原利率的方法有以下四种:⑴租价比法,选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区,相同用途的三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例,以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率;⑵通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率,中国人民银行公布的一年期定期存款利率或一年期国债年利率可视为安全利率,风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定;⑶各种投资及其风险、收益率排序插入法,将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原率;⑷选择存款利息率、贷款利息率、存贷款的平均利息率、资本增值率、实质利率、资本投在有息证券上的利息率等作为还原利率。
具体测算农业用地的还原利率时,一般可以采用‘安全利率 + 风险调整值‘的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲,获取收益的风险除国家产业政策和农产品供需对经营产生的风险外,各种自然灾害对农作物的风险也很大,如冰雹、霜冻以及旱涝等自然灾害对农业用地收益的影响就比较大。种植多年生经济作物除上述风险外,由于其生长周期较长,所以经营风险更大。由于农业科技的不断进步,新品种不断问世,品种淘汰的周期越来越短,使投资经营风险越来越大。对于一般种植业用地来讲,其风险调整值可以在1%—2%左右,而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
土地年纯收益每年有变化的,应根据其变化规律采用相应的公式进行计算。
㈡市场比较法。
市场比较法是根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。
基本公式为:PD=PB×A×B×C×D×E (2)。
式中:PD——待估地块价格;。
PB——比较案例宗地价格;。
待估宗地情况指数。
A= 比较案例宗地情况指数。
待估宗地估价期日地价指数。
B= 比较案例宗地估价期日地价指数。
待估宗地区域因素条件指数。
C= 比较案例宗地区域因素条件指数。
待估宗地个别因素条件指数。
D= 比较案例宗地个别因素条件指数。
待估宗地生态环境条件指数。
E= 比较案例宗地生态环境因素条件指数。
㈢成本逼近法。
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
其基本公式为:。
农用地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 (3)。
1.土地取得费。
土地取得费是指为取得土地使用权而向土地所有者或原土地使用者支付的费用。对于农业用地来说,土地取得费通常分两种情况,一种是取得集体荒山荒地进行开发的,这种取得方式一般是承包取得,土地所有权人与承包人签定承包合同规定双方的权利和义务,并收取一定费用,土地取得费一般会在合同中有所说明。另一种是国有大中型农场由于各种原因不能开发或撂荒的土地较多,故采用承包的方式对外承包,承包人支付一定土地取得费后即可得到一定年限的土地使用权。由于其取得方式为承包方式,土地使用权利也有局限。其使用权是不完全土地使用权,即承包土地使用权。
土地取得费一般都反映了农地在地理位置、土壤的理化性质、土壤母质、水资源及气候等方面的差异。
农用地的开发主要是指农业开发的基本工程(沟、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。
沟渠田林路的配套非常重要,其中关键的因素就是灌排水的问题。土地平整直接影响作物的生长并有利于农田排灌。路网配置的科学合理是农业规模经营农业机械化的发展所必备的。林网的建设是防止水土流失及土壤沙漠化,是持续有效合理发展农业的保证。具备了这些条件即基本具备农业生产的条件。对以上各项费用分别进行调查就可以得到区域的各项工程费用。
农业用地的改良也是一项成本,对于新开发的农业用地来说必须有一段时间进行熟化。对于多年生经济作物在产生纯收益之前的投入,实际上也就是土地的熟化费用(有些书上称之为成园费),它包括了购置树苗进行栽植培育等花费的大量费用,其土地熟化的标志是树苗长大并获取纯收益,由此可以计算土壤熟化费用。因此对于种植多年生经济作物的土地,地价中应包括地上青苗附着物的价格。
对于新开发的土地,其土地开发费的计算应当按其达到的开发状况和熟化程度结合当地的情况确定其开发费用。
土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。
计息期间以农用地开发周期为基础,考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。
利润是对农用地开发投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。
5.各项税费。
主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费,具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。
土地资源是不可再生资源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集约化经营程度,能够使土地生产出更多的财富。农用地增值收益是指待估农用地因增加投资进行农用地开发或者中低产田改造,使农用地生产能力得到提高,而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。
根据上述各项的计算结果,利用成本逼近法的公式计算出农用地的初算价格,再根据实际情况进行年期、区位等项修正得到农用地价格。
㈣ 剩余法。
剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估农用地价格的方法。
基本公式为:。
待估农用地的价格= 总开发价值或开发完成后的农用地的总价格―整个开发项目的开发成本―开发者合理利润 (4)。
1.估算开发完成后的农用地价格,必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式。
的农用地价格,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。
2.开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和,主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。
3.开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率。
4.确定待估宗地的价格。
利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。
四、各种评估方法的适用范围。
收益还原法用于有收益的土地价格,尤其是现有的用途为最佳用途时。而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原利率的求取,则要受到一定的社会经济情况影响,农用地又要受农产品市场行情影响,确定时有一定困难。因此其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。市场比较法的应用条件是有较完全、成熟的土地市场,在同一供需圈内有数量足够多的交易案例,并且有一定数量的可比性很强的比较案例。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其它估价方法中有关参数的求取。受国情和市场发育程度的影响,目前在很多地方(区域)的农用地评估中难以满足,缺乏有关农地买卖的法律条文规定,实际操作起来较困难。成本逼近法适用于未利用地和宜农荒地评估,特别适用于土地市场不发育、土地成交实例较少、无法用市场比较法时进行估价。由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于其效用,而非所花费的成本,也就是说,土地成本的增加并不一定会增加它的价值,尤其是土地实际开发成本的增加,不一定带来高的土地价格。而且,单纯从成本角度考虑,难以体现农用地的生态价值。但由于就社会客观平均开发成本而言,成本已为社会接受,应在价格中得到相应体现。所以,尽管成本逼近法在土地估价的应用受到一定限制,且有一定的争议,但仍不失为推算土地价格的方法之一。剩余法适用于新开发农用地的价格评估。一般认为,此方法较为粗略,通常在市场不够发育、难以采取市场比较法评估时采用。运用该方法应具备的外部环境条件包括:⑴农用地的投资、开发按市场机制运行;⑵国家对农用地开发的长远政策稳定而明朗;⑶有统一健全的法律法规;⑷国家对农地投资与交易的税费规定稳定而清晰。如不具备这些条件,则评估结果的准确性将大打折扣。
五、结论与建议。
⑴农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料;。
⑵农用地资源只要合理利用,不仅可以自行恢复和再生,而且可以永续利用;。
⑶农用地受自然环境影响显着;。
⑷农用地是一个复杂的生态系统,其资源价值取决于系统循环状况。
现阶段农用地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法等。各种方法有各自的适用范围,实际应用中受到一些限制。对于农用地的转让、转包、抵押、合资、租赁等不同目的的评估,应根据实际情况选用上述方法进行。
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