杭州房地产市场基本情况分析及建议
【摘要】习近平总书记指出，我国住房发展总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
随着房地产宏观调控长效机制的逐步建立，住房保障和市场供应“两轮驱动”模式不断完善，中低价位商品住房供应更加充足，我市房地产市场有望继续保持健康有序发展。
毕业论文网 【关键词】房地产；市场；分析 一、2013年杭州市房地产市场总体运行情况 1.新建商品住房供应 2013年市区批准预售商品住房91170套，面积1062.5万平方米，同比分别增加25.0%、25.9%，面积超前五年平均水平的45.2%。
2013年市区批准预售商品住房中，80—90方户型的套数占比为53.3%，120—144方户型的套数占比为20.7%。
余杭区批准预售量占四成以上。
从2013年市区批准预售商品住房套数的区域分布看，主城区占比为44.4%，余杭区占比为43.1%，萧山区占比为12.5%。
主城区中，江干区和拱墅区批准预售量占比相对较高。
2.新建商品住房成交 2013年市区商品住房成交70746套，成交面积791.2万平方米，同比分别增加0.7%、3.6%。
2013年2月受春节假日因素影响，成交量处于冰冻状态，3、4月在“国五条”的影响下成交放量，其余月份市场整体较为平稳。
从2013年杭州市区商品住房成交面积分析，90方以下户型成交套数占比为60.9%，同比增加0.5个百分点；90—144方户型的成交套数占比为27.8%，同比减少0.9个百分点；144方以上户型的成交套数占比为11.3%，同比增加0.4个百分点。
从2013年市区商品住房成交套数区域分布看，余杭区成交29194套，占总成交量的42.5%；萧山区成交9403套，占总成交量的16.5%；主城区中江干区成交量最大，成交7684套，占总成交量的11.1%。
本地人购房比例下降。
2013年主城区购房人群中，本地人占58.1%，相比2012年减少4.5个百分点。
3.新建商品住房价格 从国家统计局公布的新建商品住宅价格指数的变动情况看，环比平稳，1—10月增幅保持在0.8%—1.4%之间，11、12月环比涨幅明显放缓，12月环比涨幅仅为0.1%，列70个大中城市第65位；2013年月度同比涨幅呈上升趋势，12月出现回落，同比涨幅为11.5%，在70个大中城市中列第13位。
2013年市区商品住房成交均价为16698.5元/平方米，同比上升12.7%。
其中，12月杭州市区商品住房成交均价为16677.7元/平方米，同比2012年下降0.8%。
从商品住房价格走势看，价格自4月份创年内新高后呈现逐步回落的态势。
4.新建商品住房库存 截至2013年12月31日，市区可售商品住房76689套，面积999.1万平方米，同比分别增加32.6%、31.3%。
2013年以来，商品住房可售房源一直呈逐步上升趋势，屡创新高，按2013年的销售速度，年底库存的消化周期为13个月。
从库存可售商品住房的面积分析，120方以上户型套数占比为48%，其中144方以上户型套数占比为22.8%。
余杭区库存占4成以上。
5.二手住房市场 2013年市区二手住房成交43280套，成交面积392.5万平方米，成交金额619亿元，同比分别增加60.9%、65.7%、72.4%。
2013年2月受春节假日因素影响成交萎缩，3月受“国五条”影响月成交量创历史新高，其他月份市场较为平稳。
根据国家统计局公布的二手住宅价格指数的变动情况看，杭州同比环比平稳，其中12月同比上涨2.9%，列70个大中城市第56位。
2013年市区二手住房成交均价15771.5元/平方米，同比上涨4.0%。
2013年主城区二手住房购房人群中，本地人占73.1%，同比减少3个百分点。
2013年杭州市区住宅用地全年平均溢价率高达30%，2014年1月以来土地市场延续2013年走势，多数开发企业拿地较为理性。
1月7日，雅戈尔退地由景瑞以楼面价15381元/平方米竞得，较雅戈尔2010年的拿地均价17937元/平方米，下跌了14.3%。
1月9日共出让3宗住宅用地，平均溢价率为10.6%。
1月22日，杭师大地块由融信以楼面价25785元/平方米（另配建1.6万平方米保障房）竞得，溢价率35%，滨江中兴单元地块由龙湖以楼面价10223元/平方米竞得，溢价率27.19%。
2013年外来开发企业在杭州市区住宅用地拿地总量共计72宗，总面积379.7万平方米，总可建面积1013.1万平方米，总成交额777.5亿元，占比分别为63.7%、70.9%、71.9%、77.1%。
市区签约套数前10名中有7个楼盘为外来房地产企业开发，7个楼盘占前10总套数的68.4%。
3.房地产项目开发周期明显缩短。
为有效降低企业的财务成本，减少政策风险，提高企业资金周转率，房地产项目开发周期普遍缩短，外来房地产开发企业尤为明显，如龙湖春江彼岸从拿地到预售时间间隔为8.6个月，中海西溪华府为6.5个月，景瑞御华府仅为5个月。
根据住房建设部重点城市房地产市场月报数据和监测报告上报系统数据，从2013年商品住房供求比（批准预售面积/销售面积）计算，杭州为1.34，高于北京、上海等城市（北京0.91，上海0.99，广州0.99，南京0.96）。
从2013年12月底可售商品住房面积看，杭州为999.1万平方米，高于北京、上海等城市（北京765.2万平方米，上海960万平方米，广州778万平方米，南京434.8万平方米）。
按2013年末商品住房去化周期看，杭州为13个月，高于北京、上海等城市（北京7.2个月，上海10个月，广州8.8个月，南京5.5个月）。
三、对我市房地产市场的意见和建议 1.完善房地产宏观调控手段，防止房地产市场出现大起大落。
严格贯彻中央调控政策精神，结合杭州实际，完善住房供应体系，健全市场运行机制，促进我市房地产市场持续平稳健康发展。
加强市场监测和分析，积极应对房地产市场的复杂变化，及时发布权威信息，稳定市场预期，防止房地产市场出现大幅波动。
利用目前市区商品住房库存充足的有利时机，尽快出台提高商品房预售门槛的政策，将杭州商品房预售标准提高到主体结顶，一方面与上海等国内其他城市接轨，另一方面可有效防范项目“烂尾”风险。
强化商品房预售资金管理，完善监管制度，进一步明确金融机构、监理单位的日常监管责任，确保预售资金用于工程建设。
加强房地产企业信用管理，建立多部门联动机制，及时查处房地产企业的违法违规行为。
加快二手房真实房源核查系统建设，促进二手房市场更加公开、透明。
结合保障房货币补贴政策，进一步培育和规范房屋租赁市场。
4.进一步做好住房保障工作。
进一步完善住房保障政策体系，及时研究经济适用住房发展趋势，重点发展公共租赁住房，试点实施公租房货币补贴政策，实现廉租房和公租房全面并轨。
进一步完善住房保障管理体系，加快推进全市住房保障分配监管信息综合系统建设，规范准入、使用、退出等过程管理，深化租赁型保障房社会化管理机制。