浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
欧林【摘 要】 不动产预告登记制这法律制我国《物权法》占据着不可替代位置。
然而我国不动产预告登记制仍有不足处实际生活该制原功能能全面显现甚至被忽略。
相关部门必须重视这问题并着手。
从不动产预告登记概念着手分析了该制我国施行存问题并提供了完善对策仅供参考。
【关键词】 不动产 预告登记制 不足不动产预告登记制可以说是“舶品”。
由我国民法基础薄弱民法许多容都借鉴了发达国民法条款不动产预告登记制就是其项代表。
改革开放我国城市房屋交易量增房地产行业十分红火随而是不规不动产交易行也增多这种情况下不动产预告登记制逐渐进入人们视野被我国各地广泛采用。
预告登记是了实现不动产物权而提前登记以保证不动产物权得以顺利施行法律制。
不动产预告登记常出现与房屋售卖房地产商取得预售证民事主体可以进行购买并对购买不动产进行预告登记防止房地产商违背约定、任出卖该不动产。
可以说不动产预告登记制既能保护不动产所有权人权益还能提醒、约束债人督促其法律围认真履行约定、诚实守信。
从总体上说不动产预告登记制能够不动产交易行带安全保证使得房地产市场交易双方能够放心交易终维护不动产交易秩序减少不动产交易纠纷。
我国国不动产预告登记制现存不足不动产预告登记围狭窄我国《物权法》规定了不动产登记制。
但是我国《物权法》仍健全、完善程其现有规定也并非完美无瑕、无可挑剔。
具体表现不动产登记适用围狭窄《物权法》将信托登记、破产登记事项纳入不动产预告登记制。
不动产预告登记制涵盖容狭窄必然影响其价值发挥不利不动产交易市场有序进行。
登记机构冗余、不统我国土地管理局、房管局、农业局等机关单位都提供不动产预告登记业这些机关将不动产分成多种类人们要明晰己不动产属哪类并选择合适登记机构如没有进入正确登记机构那么该登记机构将拒接办理不动产预告登记手续。
另外上述不动产分类并不能涵盖所有不动产些不动产登记不到合适机关登记机构不统就会导致工作盲区滋生别不法分子甚至妄图钻法律空子这既侵害了不动产所有权人利益也造成了消极社会影响不利不动产登记良秩序维持。
3不动产预告登记程序不健全根据我国《物权法》关不动产预告登记制规定不难发现该法对不动产预告登记制表述不完善对该制介绍也是寥寥几笔并对其分情况进行详细表述。
首先法律没有明确列举预告登记失效几种情况只是进行了笼统表述。
我认不动产预告登记失效要分成客观原因导致和登记人主观原因导致两种情况并分别阐明法律。
二不动产预告登记目是提前确立所有权人所享有物权限制其他人任出售预告登记人房屋。
然而我国《物权法》没有明确规定预告登记向登记渡具体容和步骤缺乏规定预告登记制作用就难以得到全面发挥甚至形虚设。
不动产预告登记制基础理论不扎实如上所言古以我国就不够重视民法。
封建社会法律体系是以刑法主民法基础薄弱情况直能得到全面改善。
直到近現代我国才引入了西方国民法制《物权法》作我国民法部分然也带有理论基础先天不足劣势。
这种情况下不动产预告登记制缺乏具有说力和权威基础理论然也受到了不少争议部分学者更是直接否定现不动产登记生效模式。
另外我国民法、物权法、债权法许多容都是法律移植成所以这些移植法律不定合我国国情有甚至与我国实际格格不入不动产预告登记制没有历国学者反复摸、调研、确立、反思等程而是直接借鉴西方理论成。
这种情况下不动产预告登记制作“舶品”其可信和容正确也备受质疑土调研与实地检验不动产预告登记制其理论基础然也不够扎实。
3 我国不动产预告登记制完善策略3改变原有预告登记围根据我国《物权法》规定只有买卖房屋、土地等不动产才可适用预告登记。
该项规定无疑限制了不动产预告登记围导致预告登记围太狭窄实践难以发挥更作用不动产登记制影响力、辐射力也受限。
基种情况我认信托登记、破产登记事项也应纳入不动产预告登记围。
值得是我国可以借鉴发达国法律法规使得预告登记围保持科学合理维。
3使不统登记机构实现统如上所述我国不动产登记机构冗余、不统问题非常严重阻碍了不动产所有权人高效行使权力这些机关也违背了科学合理、高效便民初衷。
我认农业局、房管局、土管局可以将它们部登记部门分化出这些部门组成统登记机构。
值得是新兴统登记机构应当以原土地管理局登记部门主体其他单位登记部门辅助。
这样不动产所有权人就不用再东奔西跑只要到当地专门登记机构办事即可。
外不动产所有权人还能得到当地统或全国统登记证明确己所有权防止他们质疑。
值得是由不动产预告登记制是“舶品”所以只有使其土化才能更地发挥其价值。
实践不动产预告登记制要贴合我国国情并与我国社会发展趋势相适应与我国国特色社会主义法律体系相融合终形成具有国特色不动产预告登记制。
举例说知名托伦斯登记制规定了赔偿机制但是赔偿金额及方式是按照西方实际确定我国要对该赔偿机制进行土化处理。
具体说如不动产登记机构因身问题导致不动产预告登记信息错误不動产登记机构责人要对预告登记人致歉还要根据当地济水平和国规定给予其适当济补偿。
总我国是多民族国不地区济水平和地方特色差异较所以不地区登记机构要立足地实际济情况严格按照国现存法规及条例指导指示完善地不动产预告登记工作。
33打造科学健全不动产登记体系打造科学健全不动产登记体系能够减少不动产登记工作种种问题减少纠纷终提升不动产预告登记效率。
不动产登记体系不完善地方就法律对不动产预告登记失效处理规定不明。
我建议不动产预告登记失效要分成客观原因导致和登记人主观原因导致两种情况并分别阐明法律。
如是由客观不可抗力导致失效那么法律应当对预告登记人提供法律救济如是因登记人原因导致预告登记失效那么登记机构则不用责任。
我国不动产登记体系另问题就是法律明确规定由哪登记机构责具体预告登记工作。
现实生活我国学界对有较争议。
认行政机关责制定不动产预告登记工作流程及具体工作事宜较合适。
3积极研究、夯实不动产预告登记理论基础如上所述《物权法》存理论基础薄弱劣势所以它也很难对不动产登记制作出全面、无可挑剔规定。
这情况下我国立法部门及法律学者更要力争改变民法理论薄弱弊病集力量研究物权法、债权法等民商法律弥补其长久存弊端这样才能夯实物权法基础理论从而不动产预告登记带坚实理论基础终减少各界争议。
结语综上所述预告登记是了实现不动产物权而提前登记以保证不动产物权得以顺利施行法律制该制能够不动产交易行带安全保证使得房地产市场交易双方能够放心交易可见预告登记制重要性。
但是我国不动产预告登记制仍有不足处实际生活该制原功能能全面显现。
相关部门必须重视这问题并着手。
从不动产预告登记概念着手分析了该制我国施行存问题并提供了完善对策希望能我国不动产预告登记、不动产交易带可行性建议。
【参考献】[] 朱伟建建筑物抵押登记制质疑——兼谈我国预告登记[]太原学院学报（社会科学版）05（）93[] 孙轲轲不动产统登记视野下城市房屋登记——以《不动产登记暂行条例》心[]山东学05 相关热词 浅析不动产对策