房地产行业税收遵从风险识别与控制策略探究
摘要：对我国房地产行业的税收遵从风险状况进行了分析，探索研究房地产行业税收遵从风险分析识别及有效控制的策略与方法。
近年来，房地产业的发展为国家税收收入的平稳增长做出了相应的贡献。但是，从税收经济关系的角度分析，房地产业的税收收入增长与房地产业繁荣发展并不完全互相协调和匹配。由于房地产开发经营具有环节多、周期长、成本核算复杂等特点，使得房地产行业税收流失现象较为严重。因此，加强房地产业税收管理，对提高房地产业税收遵从度，降低税收流失，具有重要意义。
一是用预收房款方式销售不动产、转让土地使用权，将预收收入挂在往来账上，不按规定及时确认销售收入，造成少申报纳税。二是无正当理由，以明显低于市场价格将商品房销售给本公司股东、关联企业及个人，未按有关规定调整价格，正确确认收入申报纳税。三是将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售原则处理确认销售收入申报纳税。四是对于按揭销售款，未及时入账确认销售收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时确认销售收入申报纳税。
一是发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲减已转成本。二是在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊开发经营成本。三是利用非拆迁人员的身份证，虚列拆迁补偿费。四是虚构施工合同，虚开建筑安装工程发票，虚增建安成本费用。五是将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期期间费用。六是将拥有土地进行评估，按增值后的评估价格计入土地成本。七是发放的奖金、津贴、劳务费，支付的董事费，以商品房作为福利等未按规定代扣代缴个人所得税。
1、按照经济决定税收的基本原理构建。
在构建房地产行业税收风险指标时首先应该考虑行业税源经济环境和质量，企业制度建设等因素对企业税收遵从的影响，如构建的销售收入税负和税收弹性指标，就是把房地产企业的税收收入与销售收入结合分析，反映房地产企业的税收收入是否符合企业开发产品的实际销售情况，税收收入变动与销售收入变动是否协调一致。
结合行业税收遵从风险的具体表现，在税收遵从风险易发环节及关键的税收风险点加大指标构建力度。如：在营业收入确认方面的风险漏洞，针对这一环节重点构建的销售收入与第三方部门确认的销售收入的比率，是用纳税人申报的销售收入与住房城乡建设部门获取的企业销售收入第三方信息进行对比，反映纳税人申报销售收入的真实性。
3、结合现行税制、税收政策因素构建。
综合考虑税收政策调整因素，各税种税收政策及结构特点与税收遵从风险之间的关系构建税收风险指标体系，反映企业的税收遵从行为是否符合国家相应的税收法律、政策的要求。
（1）设置房地产行业税收风险指标的预警参数。在行业税收风险指标体系构建基础上，运用统计分析方法，结合税收管理经验确定各项税收风险指标的预警参数，以销售收入税负率为例说明计算和分析方法，步骤如下：
第一，计算平均销售收入税负率，计算公式为：
平均销售收入税负率=。
■。
第二，计算标准差。是纳税人的个体税负与平均税负离差平方和的算术平均数的方根，反映个体税法与平均税负的平均偏离幅度。
第三，计算离散系数。是标准差与平均值的比值。若离散系数较大，说明行业税收风险指标数值的变异较大，税收风险较高。
计算公式为：
离散系数 ■。
第四，计算预警参数。
一是当离散系数≤0.6时，预警值下限=平均值—标准差，预警值上限=平均值+标准差。
二是当离散系数>0.6时，预警值下限=平均值—0.6s，预警值上限=平均值+0.6s。
（2）房地产企业的实际风险指标与预警参数对比，测算偏离幅度，偏离幅度越大，税收风险越高。
2、赋予行业税收风险指标体系风险权重系数及各风险指标风险分值。
根据区域房地产行业发展的实际状况和税收管理经验，结合企业内部制度建设和管理质量，综合考虑各税收风险指标的重要性及对税收风险的影响程度，通过一定的程序和方法确定税收风险指标体系的风险权重系数及各指标的风险权重，赋予各风险指标风险分值。一是企业制度建设质量，权重值域在10%—30%之间；二是税种指标类，权重值域在30%—40%之间；三是综合财务指标类，权重值域在20%—40%之间；四是单项财务指标类，权重值域在15%—30%之间，根据每项确定的具体分值和权重系数再分解到各分项指标，对各单项风险指标赋予风险分值。
（1）根据企业税收风险指标的实际偏离状况计算企业实际风险得分。
计算公式为：
偏离率=。
■。
正指标预警值是预警上限值，如税负、利润率等；逆指标的预警值是预警下限值，如成本费用率等。
（2）确定风险等级并排序。将企业按税收风险分值由低到高进行排序，差值20分划分为一个风险等级。一级风险等级最低，五级风险等级最高，总风险分值越高的企业，风险等级越高。风险等级分值划分见表1。
（一）对税收遵从度高的纳税人，通过优化纳税服务进行遵从激励。
经税收遵从风险识别和评价，对列为无风险、税收遵从度高的房地产开发经营企业，采取优化纳税服务，提供绿色通道，在发票供应，涉税事项审批等方面提供方便快捷的服务；了解企业个性化需求，提供个性化咨询辅导等纳税服务；在一定时期内作为免查对象；授予较高纳税信用等级，公开表彰等方式予以遵从激励。
（二）对较低风险等级的纳税人，通过风险提示的方式帮助其遵从。
对列为一般性或较低风险等级的纳税人，通过电话告知或短信提醒的方式及时提醒纳税人按照税法规定履行相应的税收遵从义务。同时，根据人力资源状况，选择部分纳税人进行税务约谈核实及纳税辅导方式，帮助纳税人了解税法的有关规定，纠正其不遵从的错误行为，及时改正并补缴相应税款及滞纳金。
（三）对较高风险等级纳税人，通过纳税评估进行风险应对促进其遵从。
对列为较高风险等级的房地产开发经营企业，启动纳税评估流程进行有效的风险应对和处理。第一，在案头审核分析环节，针对风险指标所反映的房地产企业的税收遵从风险表现进一步深入审核分析具体的税收风险点。第二，通过税务约谈方式针对税收风险点进行核实和处理排查。第三，若风险点没有有效排除，需要进一步通过实地核查的方式对税收风险点进行核实和排查。
（四）对高风险等级的纳税人，通过税务稽查进行风险应对强制其遵从。
对列为高风险等级的纳税人，启动税务稽查程序进行响应和处理，首先，对经税务稽查查实的逃避缴纳税款的行为，要加大税务处罚力度；对涉嫌税务欺诈的，移送司法机关，充分发挥税务稽查的震慑和打击作用。其次，实行对逃避缴纳税款企业定期公告制度。房地产企业担心被公告后影响其商业诚信度和企业形象从而不敢肆意逃避缴纳税款，因此，通过定期公告公示逃避缴纳税款企业，公开税收遵从风险大的纳税人群，公开告知哪些行为容易带来税收遵从风险，并告知不遵从所承担的处罚责任后果，如果纳税人仍不遵从合作，则采取较严厉的遏制风险的法律措施和手段。
参考文献：
[1]胡云松.税收风险管理的探索与实践[J].税务研究，2006（12）：69—71。