房地产企业融资渠道选择

摘要　房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金。

在国家和银行对房地产企业实施了严格的宏观调控政策后，如何尽快调整房地产融资渠道，已成为房地产企业发展的关键。

关键词　房地产；融资；渠道；现状 　　 　　房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产界关注的热点。

一、房地产企业融资现状认识 　　 　　房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。

房地产价值较低的时候。

房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。

几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。

房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。

我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。

经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。

房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。

所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析 　　 　　(一)自筹资金 　　自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。

资金需求比较容易满足。

当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。

房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

(二)预售资金 　　房地产预售是比较流行的一种融资方式。

在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。

但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金。

并办理预售许可证等各项证件，方可预售。

预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。

随着房地产企业的不断发展。

市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。