物业管理条例释义—第十七条
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。
(一)业主公约概述。 业主公约,指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件,即全体业主应该遵守的物业管理规章制度。以书面形式设定的业主公约,是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的,只要不违反法律之强制性规定,不违反公序良俗原则,不变更或排除区分所有权的本质,均可产生法律上的效力。
业主公约作为最高自治规则具有如下特征: 1.业主意思自治。业主公约是业主约定彼此相互关系的民事协定,订立业主公约是业主间的共同行为。业主公约因此由业主自己执行,无需国家强制力来保证实施。 2.订立程序严格。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上依照法律规定方式进行,当个别业主有不同意见难以全体一致同意时,应当以全体业主整体利益为重,个人服从全体,少数服从多数。除物业出售时各个业主分别与开发商签订物业管理公约外,业主公约的订立、变更均通过业主大会进行,并且作为特别决议事项,遵守更为严格的程序。 3.约定效力至上。业主公约作为物业区域内全体业主最高自治规则,约束全体业主。当其采取物业管理公约形式时,还约束开发商及物业管理企业。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约,否则无效。
关于业主公约的性质,学界存在不同观点,主要有:(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;(2)业主公约是众多业主(区分所有权人)之间的社会化的契约;(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;(4)业主公约是有关区分所有权人相互之间权利义务关系的基本规定,属于自治法规或自治规则。 根据条例规定,业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则,其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主公约的约束力及于全体业主。
(二)业主公约的内容。 业主公约纯属业主自治规范,因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。业主公约的具体内容虽然由业主自行协商确定,但根据条例的规定以下事项应纳入其中: (1)物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数;公布公共场所及公用设施状况等。 (2)业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配。 (3)业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权,包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等;列举物业区域内的行为守则,对业主相关权利行使或生括行为进行限制或予以禁止。 (4)违反公约的处置。业主违反公约,须承担约定的违约责任。承担违约责任的方式根据民法规定,有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式;业主公约也可以另行设定承担责任的方式。值得注意的是,我国法律规定,只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权,才能对某些违法行为处以罚款。所以,业主公约对业主的违约行为不得设定罚款,但可以通过约定交纳保证金、违约金方式,当业主有违约行为时,从中予以扣除。对业主违反公约的行为,相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止,必要时可以向人民法院提起民事诉讼。
(三)业主公约的通过与修改。 业主公约属于业主大会的特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/。