房价有没有泡沫？会不会暴跌？这篇深度文章给出了明确答案
胡伟俊+彭帅钧国房地产是不是泡沫？谈到国房地产许多人反应就是泡沫。
首先如房价上涨是由宽松货币所导致泡沫现象那么我们应该看到房价多数城市普遍上涨。
事实上国房地产市场是两极分化非常严重市场。
根据房城指数国00城市里有6城市今年9月房价水平比03年9月要低。
只有7城市房价比三年前高0%以上而这7城市年只占全国商品房销售面积6%左右。
但上述提到7城市3城市分布国三城市群包括珠三角（深圳珠海惠州东莞山）京津冀（北京保定廊坊石庄天津）以及长三角（上海昆山苏州）剩下四是地区性心城市（厦门南京合肥和武汉）。
换言这7城市都有因人口集聚或心城市外溢所带基面支持这和股市泡沫往往越是没有基面支持垃圾股涨越多不。
上轮房价上行周期多数城市房价涨幅居涨很多或者很少城市是少数整体涨幅呈钟形分布。
但是这轮房价上行周期两级分化极其严重。
样以房统计00城市说06年9月房价和月前相比有城市房价超5%别城市甚至超0%。
涨幅分布从上轮两头低高变成了两头高低。
不是泡沫那是什么？土地供错配房价加速上涨候比如03年或今年很多人看到是高房价所以认房地产是“泡沫”。
但当房价下降候比如0年和两年人们看到更多是高库存所以认房地产已“投”了。
具体说房屋供应和人口流动方向是相反或者说土地城镇化和人口城镇化是背离。
5年里从住宅施工面积看三四线城市增速远超二线城市而二线城市又超线城市。
而人口流出、房屋比较地方供应是剩因库存高企。
如因出现库存问题就认国房地产是投那么合理政策就应该是降低全国围土地供应。
例如今年上半年北京上海这样城市住宅土地成交面积就“库存”名义下和年期相比下跌了70%和5%。
但如供错配是正确那么不应该采取刀切限制楼市政策而应该供应不足城市增加供应而供应剩城市减少供应。
否则供不平衡将进步恶化。
供错配和泡沫截然不含义供错配和泡沫都可以表现房价高速上升但两者是不。
首先两者质不。
对付泡沫办法关键是管住但用样办法对付供给不足短期也许能压住房价但不可能彻底问题更可能恶化长期供平衡。
其次对房价判断不。
供错配情况下线城市也会由政策打压和透支出现短期房价见顶并下跌情况但市场能比较短复苏。
如是泡沫破灭就可能要很多年才能恢复比如香港97年和美國07年房价泡沫破裂分别用了5年和8年才回到泡沫破裂前水平。
所以人对房价判断以及是否作出购房定和他认目前房价是否是泡沫密切相关。
三济预测含义不。
从其它国验看房地产泡沫破灭几乎毫无例外会伴随着济长期低迷不太可能很快复苏。
但如房价涨主要是因供错配那么政策压力和透支情况下明年国房地产市场确可能进入下行周期国济当然也会受到面影响但不太可能出现房地产泡沫破灭萧条和长期停滞景象。
四驱动因素不。
供失衡和泡沫重要区别是杠杆率和短炒比例。
国线城市既有限购又有限贷首付至少0%而且短期买卖税费成非常高这切都使得金快速进出难很。
至地市民由担心房价上涨提前购房这更像是透支而不是炒房这从政策收紧候就能看出。
但国每次收紧楼市政策我们看到更多是购房者试图政策收紧前赶上班车。
相比楼市土地市场没有限购等进出限制而且开发商杠杆可以远高购房者出现泡沫可能性要不少。
要强调是不是泡沫不代表合情合。
我们将讲谈到由土地供错配所造成高房价与高库存并存既不合情（财富分配）也不合理（济增长）但并不能因得出高房价就是泡沫结论。
而且金融危机全世界央行都通货币宽松刺激济但多数国房价并没有出现如国线城市这样幅上涨。
外香港由汇率美元挂钩没有独立货币政策。
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