论影响合作开发房地产合同效力的因素
摘 要 以划拨建设用地使用权作投合作开发房地产应分不情况确认合作开发合效力。
许多合作开发合签订都取得土地使用权证应分不分阶段分析其对合作开发合效力影响。
关键词 开发质 建设用地使用权 合作开发、房地产开发质对合作开发合效力影响005 年《关审理涉及国有土地使用权合纠纷案件适用法律问题释》 5 条规定“合作开发房地产合当事人方具备房地产开发营质应当认定合有效。
但起诉前当事人方已取得房地产开发营质或者已依法合作成立具有房地产开发营质房地产开发企业应当认定合有效”。
司法释所以如规定是因我国房地产开发实行严格准入制房地产开发规模与企业质相致。
合作开发合不要合作双方或多方都必须具有房地产开发营质但至少有方当事人应具备房地产开发营质。
二、建设用地使用权性质对合作开发合效力影响005年《关审理涉及国有土地使用权合纠纷案件适用法律问题释》 6 条规定“土地使用权人有批准权人民政府批准以划拨土地使用权作投与他人订立合合作开发房地产应当认定合无效。
但起诉前已办理批准手续应当认定合有效”。
司法释如规定原因我国建设用地使用权取得方式主要有两种种是出让方式取得另种是以划拨方式取得。
以划拨方式取得建设用地使用权建设用地使用权人般都是无偿或低偿取得如允许以划拨建设用地使用权进行投合作开发房地产不仅损害国土地收益权使国土地量流失而且还会对土地级供应市场和二、三级市场产生冲击。
因合作开发合合作方以有批准权人民政府批准以划拨建设用地使用权作投纠纷发生起诉前补办批准手续合作开发合无效。
笔者认以划拨建设用地使用权作投合作开发房地产应分不情况确认合作开发合效力。
种情况签订合作开发合合作方明知合作另方以划拨建设用地使用权作投而且双方签订合其真实思就是划拨土地上进行房地产开发房地产合作开发合应该是无效。
但是另种情况下合作双方当事人签订合作开发合双方对将划拨建设用地使用权化出让方式建设用地使用权分工进行了约定约定了违约责任当将划拨建设用地使用权化出让方式建设用地使用权程合约定义方不履行出义或不办理手续义如合作开发合被认定无效那么守约方将无法依据有效合得到违约赔偿救济对守约方显然不公平合作开发合至少应被认定部分无效而不是全部无效。
三、土地使用权证取得对合作开发合效力影响005 年《关审理涉及国有土地使用权合纠纷案件适用法律问题释》 条规定“释所称合作开发房地产合是指当事人订立以提供出让土地使用权、金等共投、共享利润、共担风险合作开发房地产基容协议。
”从该司法释规定上可知该释所称以出让方式取得土地使用权应是已取得土地使用权证土地。
因取得土地使用权证土地当事人不是该土地使用权人对该土地不具有支配权利。
但实践许多合作开发合签订都取得土地使用权证那么合作开发合效力该怎样认定呢？对问题笔者认应分不分阶段分析其对合作开发合效力影响。
种情况签订合作开发合供地方取得土地使用证事实另方当事人不知合作开发合效力状态。
笔者认合作双方发生纠纷即合作另方提起诉讼前合作开发合效力处效力定状态。
因合作另方合作双方发生纠纷提起诉讼前还是有办理下土地使用证可能；但是合作开发合发生纠纷即合作另方提起诉讼供地方仍将用以合作土地办理下土地使用权证合作开发合应是无效。
二种情况签订合作开发合供地方取得土地使用权证情况已合作开发合列明合约定了供地方应办理下土地使用权证即将办理下土地使用权证作供地方应履行合义并约定期办理下土地使用权证相应违约责任等这将怎样认定合作开发合效力？笔者认合作开发合包含有两方面合容方面合容合作开发合容方面合容合作开发合预约合容。
供地方合约定期限办理下土地使用权证合作另方提起诉讼前合合作开发容条款效力处效力定状态因另方提起诉讼前供地方是有办理下土地使用权证可能；除合作开发容条款外合作开发预约合容是有效。
但合约定期限供地方办理下土地使用权证另方提起诉讼合合作开发容条款应是无效。
因提起诉讼供地方土地使用权证仍取得也有批准权人民政府批准供地方对用以合作土地使用权是没有支配权合作开发条款失了履行基础必然将导致合作开发条款无效。
参考献[]马原房地产案件新问题与判研究[]人民法院出版社998[]李开国国民法学教程[]法律出版社999[3]佟柔国民法[]法律出版社990（作者单位国政法学） 相关热词 效力因素合影响合作