房产企业供应链金融ABS常用的业务模式及风险管理

杨丹关键词房产企业  供应链  风险管理、项目开发建设贷款项目开发建设贷款是指银行对房地产开发企业发放用住房、商业用房等不动产项目长期项目贷款贷款期限般不超三年。

开发贷款金只能用该项目开发建设般会根据项目工程建设进分批次放款。

要项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证齐全项目有金投入不低30%项目身或股东必须具备具有二级开发质。

项目获得银行授信批复贷款金以受托支付形式直接支付至供应商账户。

房地产企业使用开发贷款金有三种方式是次性提款根据开发进按受托支付至供应商账户其余贷款金留存监管账户沉淀金多;二是根据项目开发进按分次提款这样了沉淀金问题但银行放款额和进行配合放款金额不确定性给企业带金风险;三是次性提款根据总包建筑合将建设金全部受托支付给总包方总包方再将金反借给项目这样会加金使用风险和银行贷检风险。

二、房地产供应链金融B房地产企业发行供应链金融B主要以反向保理模式主。

反向保理是“+”业模式其“”重要债人核心企业“”上游供应商主要适用核心企业与供应商业稳定或者合作关系良企业房地产企业与上游供应商有着稳定业合作关系其与上游供应商业往主要是工程建设开发形成了开发商应付账款即供应商应收账款。

供应商将应收核心企业债权让给保理公司保理公司将积攒应收款项打包形成基础产让至产支持专项计划市场发行。

供应链B对供应链核心企业信用评级要较高核心企业放款主体评级要+或以上。

对比项目开发贷款额有限、金使用受限等问题房企供应链金融B不仅延长房企应付账款支付周期加了对供应商金占用而且该种模式不财报表体现有息债不直接占用银行授信额对财报表起优化作用。

招投标供应商会把延长支付账期产生金占用费用加到合总价因这部分金占用成施工成体现房地产企业做土地增值税清算土地增值税可抵扣成施工增加降低企業税水平。

通市场发行供应链金融B有助房产企业市场发声提高品牌形象以市场开拓更多融工具做准备。

部分供应商是要垫进行前期开发建设其金垫付压力且供应商企业规模有限金实力较弱。

通供应链金融B发行保理公司全价或折价接收供应商让应收账款供应商收到对应让对价定程上缓了上游供应商金压力。

三、房地产企业供应链金融B存风险（）核心企业金兑付风险房地产企业可能存项目既有开发贷款又有供应链金融B情况。

房产企业将开贷还款节奏、供应链B兑付节奏和项目销售回款节奏做测算和匹配通对提款、发行管理做到项目投、融和回款动态金平衡。

旦出现不可预见风险出现销售业绩不理想按揭银行额紧张销售金无法及回笼得又有到期开发贷款和供应链B要集兑付话房产企业必定会金面紧张面临金链断裂风险。

（二）基础交易真实性、交易对价公允性风险供应链B基础产积攒程可能会存虚增应收账款情况例如虚开增值税专用发票、伪造金流、伪造虚假商合、虚报应收账款余额、隐瞒债人还款情况、交易对价不公允等。

（三）应收账款让风险应收账款让若存供应商将笔债权让保理公司前已让给三方 甚至办理了应收账款让登记或通知了债人或已设置应收账款质押等其他权利担质权人不得让等 则存保理公司无法合法有效取得应收账款风险。

综上核心企业金风险直接影响B产品到期兑付底层产交易风险直接影响产品顺利发行。

增强核心企业金兑付能力加强底层产积攒程审核力是规避风险主要手段。

核心企业应不定期对身金情况进行盘包括金收入和金支出情况确保可用金量至少满足年以刚性兑付提高企业抵御风险能力。

保理公司应对原始债权人营业执照、公司程等基础证照和相关质及进行审核确保供应商质合保理要;对应收账款进行登询对基础贸易发票进行真伪询对原始债权人进行司法询从而确保交易双方贸易背景和底层产合规性和真实性。

应收账款确权方面基础产让至专项计划应当合法、有效 让对价应当公允 若存附属担保权益 应当并让。

保理公司还要重关房产企业作共债人对应收账款进行确权情况可以采取签署付款确认方式让房地产企业承诺与债人共履行还款义从而将核心企业信用纳入基础产。

保理公司受让债权对相关债权及基础合进行登询债权让及进行登登记。

各介机构应根据现有法律法规、规、规性件及行业规定完善尽职调机制确定尽职调审事项和标准优化尽职调方法采用多种尽调方法相结合方式落实每相关核要确保交易结构、风险防机制、所披露信息和出具见都建立尽职调充分和全面基础上。

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