浅析中小城市旧城改造的可持续发展
【摘 要】文章分析了房地产开发与旧城改造的关系，并由此探讨我国中小城市在旧城改造过程中存在的矛盾与问题，通过对我国中小城市现阶段旧城改造本质内涵的剖析，提出可持续发展的、符合中小城市地区现实情况的旧城改造道路。
1.前言。
城市的老旧城区，是以往城市规划的结果，随着人口规模的增大以及城市自身的发展等，旧城区与城市建设新规划在一定程度上存在冲突，并且阻碍着城市发展，因此有必要对老旧城区进行改造。而旧城改造这一工程又是十分复杂的，每个城市都有各自的特点，但是整体上旧城改造也面临着一些普遍矛盾。随着改革开放以来快速发展，我国中小城市的旧城区环境得到了很大改善，但是由于城市原有结构的稳定性以及所涉及问题量大面广，一些积累起来的历史问题可以说积重难返，并且在新水平上不断演化，主要有以下几个方面的表现：房屋破旧和住宅拥挤问题仍然存在，日益突出的土地配置低效率，公众对基础设施的需要与日俱增，但基础设施建设非常欠缺与滞后，受损的景观特色和历史风貌增多等，与此同时，在中小城市转变整体结构的过程中，也出现了一些新问题。
房地产开发要想成为可能，就需要其出租或者出售所得的房产收入大于建造成本、土地出让金、安置补偿费、拆迁费、土地征用等一系列费用之和，地产开发商在这一利益机制的推动下，会超强度地参与到旧城改造工程中，由此获得丰厚利润。这种现象在我国中小城市旧城改造过程中非常普遍也非常严重，适当增加建筑密度本无可厚非，但一味追求经济效益，而导致建筑密度、人口密度以及容积率过高的话，势必会恶化城市环境。
2.2工厂迁移不当导致生活不便与新的环境污染。
土地的有偿使用迫使那些不适合继续留在中心城区的工厂迁出，从而达到改善环境的目的。工厂搬迁以后，那些有能力使用这些繁华地段的使用者就占据这些旧城，从而加快城市化的发展，使城市的产业结构和土地使用更加合理。但是企业迁移并不一定就会起到预期的效果。首先，企业的迁移拉长了工人们从“旧城”居住地到新工作地点的距离，造成生活上诸多不便。其次，如果企业迁移到生态系统较为脆弱的郊区，会造成高度污染的严重后果，其危害程度会大大超过原本在城市地区造成的污染情况，对郊区居民的生活造成极差的影响。
现阶段，我国中小城市的改造主要是对中心城区的二次开发，大都是零散不成规模的，原有的生活区也并未得到改善。不同的开发商甚至分割了稍大一些的厂区，各自为政，这与房地产综合开发的目的相距甚远。
2.4市历史风貌受损。
在旧城改造过程中，中小城市的历史保护意识不强，造成历史风貌受损严重，城市特色岌岌可危。总有一些人坚持认为城市历史文化的保护会妨碍现代城市建设与发展，急功近利要发展城市经济，而无视历史文化遗产的传承，对城市造成破坏性的损失。
2.5小城市中的“城中村”难题。
“城中村”土地的开发成本高，同时比较利益低，工程量大，所需的建设周期也长，因此需要花费巨大的精力与投入，正是因为以上种种原因，中小城市的房地产开发商本着利益最大化原则，极其不愿意选择“城中村”来开发。而政府方面对城中村改造问题也十分为难。
旧城的改造就是为了根本改善现在城市中的生活、劳动和居住条件，而在整体或者局部的地区，按照一定的步骤改造老城区的整个生活环境。旧城改造随着城市的不断发展而不断的进行，因此是一个不间断的过程。整个旧城的改造包括了改善城市的环境，通过各种措施来更新和调整城市的工业布局，净化城市的水源和大气，减少居民区的噪音污染，充分利用城市的开阔环境；改造城市的规划结构，对城市的整体进行一个合理的分析，按照分析结果对城市用地进行分区，并且对道路建设进行优化，使其和整个城市更加协调；完善居民的居住条件，通过不断的整合，把零散的街坊居住整合成大块并且集中完整的居民区，并且大规模建造基础设施以提高人民的生活水平；保护城市的文化特色，因此来增强居民的归属感，增强城市的优势。
旧城改造与房地产开发是一种互利互存的关系，旧城改造可以为房地产提供他们所需要的土地来促进房地产公司的开发和发展，房地产开发可以为旧城的改造提供充足的资金支持以促进旧城的快速改造和发展。我们主要是以资金因素、需求因素、以及实力因素三个因素来实施旧城改造与房地产开发相结合的。首先是资金的因素。为了实现这样的巨大投资，就必须要走土地综合开发的道路，实现土地的置换，用土地来赚钱，以适应市场的经济需求。再者是需求的因素，旧城改造，就需要解决原住居民的居住问题，因此房源的实际需求和潜在需求都很大，要想满足这么大的房源需求，就必须要加快土地的开发工作。最后是实力的因素。现在的房地产行业已经不再是简单的建设住宅，而开始转变成集住宅建设、道路修造、以及基础设施的开发于一体的综合产业。
首先就是统一规划旧城改造项目和房地产开发项目，对已经认定核准的待改造区本着优化结构以及三个效益的原则进行详细的超前规划，以便为开发单位提供良好的条件。此外还应该把竞争机制引入到规划设计的市场，以提高旧城改造项目和房地产开发项目的规划质量。再者就是统一管理旧城改造项目和房地产开发项目，对于符合规划要求的旧城改造项目和房地产开发项目要实行统一的管理，以便把“非经营性环境差价”集中到政府的手中，保证基础设施的建设。三是严格约束土地的开发利用，防止违法占用农民土地以及非法的交易现象的出现。最后就是收费制度要集中进行管理，规范好各种费用的减免制度。对于项目中确实需要减免的费用，必须要严格地检查和论证，经过相关单位的批准后才能减免。但是对于必须要缴纳的费用，各个开发商必须要无条件的上缴，不得以任何理由拖欠。
现在城市中有很多的居民密集居住区，这些地方的拆迁成本非常的高，房地产行业基本失去了兴趣，对于这种情况，政府就需要采取政策扶持、资金倾斜以及简化招商工作的优惠政策，来保证开发商有利可图。其中资金问题一般都是制约旧城区改造的瓶颈问题，政府可以通过财政垫资以及让银行参与来解决资金欠缺问题。
4.4阳光拆迁，维护社会的稳定。
一切的发展都是以稳定为前提的，因此在旧城改造与房地产开发中对于拆迁问题要妥善地处理，坚持以科学发展观为主导，坚持市场化的思路，大力推行公平、公正、公开的阳光拆迁工作，合理安置和补偿拆迁居民，形成以多轮驱动、阳光拆迁、扶困救助的改造模式。
4.5保护旧城区原有的历史文化特色。
首先就是对原来的旧城区进行一个评估，对各个地段进行分类开发定位；其次就是调整土地的利用布局，避免建筑物过分集中或者太高，影响城市的历史文化；第三就是认真研究交通道路的建设布局，采取合理的道路建设，既能解决城市发展的通行能力，也能给城市美化带来帮助；最后就是改造后的建筑风格以及颜色等要符合城市原来的历史特色。
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