析我国长租公寓发展前景及REITs融资风险
摘要住房租赁政策和土地、金融等相关政策支持下长租公寓规模迅速擴张。
然而长租公寓项目因初期投金额、收益率低、投回报期长等风险且配套金融工具欠缺发展受到制约。
改善租赁住房市场供应结构提升长租公寓运营水平和质量促进长租公寓健康发展分析我国长租公寓R发展风险基础上借鉴境外标准R发展验完善立法和监管制、加强市场建设两方面提出推动长租公寓公募型R发展建议。
关键词长租公寓;R;监管;税收;刚性兑付图分类93 献标识码B编00938（09）0039 收稿曰期0900引言党十九报告提出“坚持房子是用住、不是用炒定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制让全体人民住有所居”以住房租赁政策和土地、金融等相关政策支持下规模化租赁企业迅速发展住房供应体系进步完善。
然而我国住房租赁市场发展尚处起步阶段长租公寓投机构面临项目初期金规模、收益率低、投回报期长、金周困难、投风险高等困境长租公寓配套金融工具欠缺创新融模式“租金贷”滥用又引起恐慌长租公寓发展受到制约。
根据国外验长租公寓企业快速发展得益发行R以获得低成金和建立退出通道（梁丽华08 ）。
R运用可以降低财杠杆、增强产流动性、助企业实现提前回款、企业重产问题促进长租公寓企业产端和端进行优化因国企业开始探运用R促进长租公寓发展。
长租公寓R发展前景广阔租赁住房分析我国租赁住房量住房租赁市场发展空广阔。
国统计局数据显示我国流动人口数量00年稳步上升至0年峰值5300万人逐年缓慢递减至08年00万人但流动人口占总人口比例保持7%以上。
根据国统计局数据测算08年流动人口带租赁市场规模达33万亿元其计算方式年住房租赁市场总规模全国流动人口 全国人月租金亿人793元月月年33万亿年（见图 ）。
其次住房租金增速相较房价增速较低北京、上海、广州和深圳新建商品住房价近0年增长了 3倍而二手住房租金回报率下降了30%至50%。
外租赁已成种新生活方式特别是80、90济能力有限却对生活品质要较高更重生活状态和环境他们看使用权甚所有权因偏向选择住房质量较、配套设施全面长租公寓。
租赁住房供应分析目前我国租赁市场供应主体主要有人出租住房、机构代理租住房、单位租赁房、廉租住房、公共租赁住房和只租不售地块新建租赁住房等。
根据罗兰贝格和R行业研究08年数据人出租住房约占住房租赁市场87%廉租住房和公共租赁住房约占0%而规模化、专业化机构住房仅占3%。
虽然近两年通只租不售租赁住房用地出让、集体用地建设租赁住房与存量房改造等途径租赁住房规模有所扩但人出租住房配套设施相对欠缺廉租房和公共租赁住房申请门槛相对较高而我国长租公寓错位发展能满足多层次住房有助缓“售卖条腿长租赁条腿短”住房结构性矛盾因发展空仍然广阔。
3我国长租公寓R实践促进长租公寓健康发展打破金端掣肘长租公寓R产品相继发行。
我国目前尚推出和成熟市场致公募型R产品但现有监管法律框架下推出了结构化设计“类R”产品。
07年月成功发行魔方公寓B开始截至08年月底共计发行8单长租公寓产证券化产品先期发行56亿元。
从产品类型看主要可分单B、单B、6单B、9单类R。
虽然“类R”产品和标准公募型R相比有定相似性却不是真正义上标准R有待进步探和发展。
3长租公寓R发展风险和原因3发展环境和条件不成熟我国类R市场近几年探仍较领域开展业是因R作金融创新产品众多投者对R认识还不足;二是因长租公寓类R缺少统股权让平台严重依赖宗交易交投量极低;三是因税制和法律制不完善系统配套不够;四是因专业人才缺口较缺乏专业产管理人公司治理水平不足、缺乏验。
3投回报率低难以覆盖融成投回报率等收入除以投长租公寓收入主要包括租金收入和增值收入等者约占前者3;长租公寓投成包括持型房企前期开发投入地价、税费、建安成、企业“三项”费用等长租公寓运营企业前期投人租金、改造和装修费用等外还包括两者期运营和维护费用等难以避免租金回报率偏低问题。
从市场上长租公寓表现看不计算地价业绩较项目如上海城方当入住率不低80%回报率8%其他运营能力相对弱些长租公寓项目回报率更低。
而目前已发行类R产品融利率般5%75%多数长租公寓融成难以覆盖。
33募集金存移用途风险房地产市场调控力加背景下销售回款和银行贷款等金减少加金融监管趋严融資模式受限长租公寓整体金端收紧。
而目前我国没有相关法规对R募集金用途作限制极有可能使企业将金用回报率更高房地产项目或其他金融投活动从而形成新杠杆。
旦长租公寓营不善或其他相关业发生问题将引发金链断裂终导致长租公寓停业。
3优质长线投缺乏首先我国长租公寓类R产品目前主要面向合格机构投者投门槛较高投主体围较窄。
其次产品融期限较短。
由政策不稳定和市场波动带风险投者对R收益和风险认知有限般不愿长期持有R产品因产品结构设计有回购协议。
从已发行9单类R产品期限看其两单3+年6单8年单0年并设置每3年末开放退出行权。
投主体和融渠道有限、由短期滚动融进行长期投引发投融期限不匹配两者容易导致短期融利率增长和企业债总额增加等金融风险。
35刚性兑付问题我国类R基础产信用不独立往往会引入其他增信主体和保证条款提高信用质量且产品到期必须分配给投者金和收益如到期不能兑付或兑付困难信托行业不成规定公司要兜底处理。
刚性兑付前提下投者更关主体信用而不是产身质量关产品收益而忽略产品风险这种保保收益做法增加了信托公司或三方接盘公司风险。
由刚性兑付无法充分反映产品风险和收益不利合理配置金R发展受到进步制约。
境外R发展验借鉴法律框架成熟境外R法律框架比较成熟立法路径主要分以美国代表围绕税收法律条款所建立R制和以日等国代表通建立专项法规对R业进行规R制。
且境外国针对R发行和运作管理相关规定比较细致美国、日和新加坡出台了多部法律法规规和引导R发展容包括上市条件、产结构、公司结构、营围、税收政策、金融监管和治理机制、利润和分配、信息披露等（见表 ）。
监管休系完善境外R监管体系相对完善监管容包括针对R业流程进行市场准人、业运作、市场退出、产品风险等全程监管;监管主体包括相关政府机构、证券交易所以及行业协会等非盈利组织。
例如美国证券交易委员会主要责管理投基金发行活动与交易活动以及相关法律法规执行情况;证券交易所主要责监督和管理各项营活动;保护投者协会和女全美房地产投信托协会等保护投者权益并合理引导投者投。
3税收制作理境外地区鼓励R发展实行税收优惠以避免双重征税和税重。
如美国R租金分红部分、R持有比例低5%投者满5年让所得部分免征公司所得税;日R分红部分样免征所得税外支持R初始阶段发展购买用R底层产契税税率由5%下调至7%;新加坡RV满足定条件免征所得税免征新人池不动产物业印花税。
成熟不动产理人和长期投者境外R相较我国发展进程较快各方参与主体普遍比较成熟专业不动产管理人、理性投者共推动了 R发展。
境外R投门槛较低投者皆可参与投尤其规模投者提供了进人房地产市场风险较渠道。
另外明确和稳定投策略也投者带较预期更有利引入长线金优化配置。
5发展长租公寓R对策建议我国长租公寓类R发展和标准R还有很差距更地助力长租公寓发展应尽快推进公募R试完善相关法律法规加强长租公寓R发展制建设和市场基础培育。
5公募型R产品推出完善立法和监管制5完善法律法规我国应尽快出台和完善R相关法律法规权益型公募R推出做制建设。
首先确立R法律地位明确我国应采取围绕税收法律条款所建立R制还是建立专项法规。
其次对R设立条件、物业估值、投要、分红比例、各参与方权责等容进步作出规定。
5加强程监管、健全监管主体目前我国R监管机构有银保监会、证监会和证券交易所因R属性不明且结构设计复杂设立受到多方监管而运营程监管又略显薄弱。
因要进步明确监管主体职能和监管围避免权责失衡、条块分割并加快成立行业协会建立起纳入长租公寓R各参与方律监管体系。
监管容方面建议加强监管房地产评估和信用评级机构;加强募集金和流向监管规募集金渠道防止募集到金挪作他用;加强租金价格监管保护出租和承租方利益维护租赁市场稳定等。
53出台税收优惠政策长租公寓类R产重组程涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等具有双重征税、重组税重等问题。
应考虑制定税收减免制建议免征各类交易主体所得增值税、底层产户土地增值税避免重复征收企业所得税以提高租金回报率。
5加强长租公寓R发展市场建设5培育长租公寓精细化运营长租公寓R业绩回报取底层产运营情况。
长租公寓将进人精细化管理阶段目前我国长租公寓数量、运营水平、管理规模方面还有较提升空。
建议继续加强培育专业优质运营机构充分发挥行业协会、高校和研究机构作用设置行业准入条件对相关机构和人员进行培训建立行业信用体系稳步提升市场化运营机构数量和运营水平提供精确化产品和建立体系化链条加成管控。
5建立信息披露制加快建立和完善R信息披露制提升市场和产品透明减卖方和买方信息不对称程助投者建立重价值R估值和投研究体系这样利R市场进行价格发现推动投者进行长期投和价值投提升R市场有效性促进R市场健康发展。
53刚性兑付问题公募R推出必备前提是改善市场发展环境打破刚性兑付实现风险和收益真正相匹配以优化配置、增加市场透明。
基础上产质量、企业管理能力和风险控制能力等变得尤重要加强管理人和投者教育摆脱R底层产对主体信用依赖使投人正确认识R风险回报特征理性投。
参考献 孟瑞琦 刘亚赛R长租公寓应用研究——以新派公寓例天津商职业学院学报075（06） 李耀光R创新价值与业方向金融市场研究07033 刘嘉琪我国房地产投信托基金（R）发展困境及法律对策研究上海师学08 王旻次贷危机背景下国房地产投信托基金研究上海交通学005 梁丽华 任旭基L长租公寓项目成管控研究工程管理学报083（05）6 成功运营长租公寓四关节国房地产07（9）作者简介李钱斐上海市房地产科学研究院。