房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理
游前勇摘要城市化发展背景下房屋率有所上涨消费者不仅关房屋质量还对居住环境提出更多要这就要房地产开发企业做管理工作从项目开发、销售等环节着手提高管理质量其财税风险管理是助力房地产开发企业落实依法运营目标增加项目收益完善管理体系关键受到有关企业广泛关。
通探析房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理方略以期提高房地产开发企业综合管理质量。
关键词房地产开发企业;开发;销售;财税风险引言房地产开发企业审批项目件较多有关项目开发类型复杂、开发周期长、涉及面广涉税存复杂性通常情况下会先围绕开发项目做前期准备工作制定科学合理策划方案提供依据该项目实施进程统筹财相关数据信息合理调配项目成核算合理、真实、精确达到规避税收风险目。
基提高房地产开发企业营管理质量探析其开发及销售环节财税风险管理必要性、难及措施显得尤重要。
、房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理必要性（）营建依法营氛围房地产开发企业运营进程遵照国法律法规确保其项目开发行不会侵害社会、生态环境、人民群众等主体利益企业还依法履行纳税义根据我国税收法规开发及销售环节缴纳税金。
通开展财税风险管理活动房地产开发企业可以根据法律法规约束身行将法治识渗透项目开发、销售等环节营建依法营氛围法治监管下推动房地产开发企业稳健发展。
（二）提高项目管理质量开发项目是房地产开发企业调配人、财、物等根据市场济环境制定发展计划只有开发项目贯彻落实通推行项目计划良性发展房地产开发企业才能市场上稳脚跟。
市场济环境风险客观存竞争态势瞬息万变做财税风险管理工作达到提高项目管理质量目主要财税风险管理具有贯穿性前期统筹项目相关财税数据信息对风险做出精准预判项目计划推行程动态集、整合、运用财税数据信息制定更合理、可行财税风险管控对策提供依据使开发项目得以顺利落实。
（三）提升企业效益作企业讲切管理行初衷都是了赚取济效益只有济效益可观企业金链才能健康投入、产出状态稳定。
财税风险管理财管理基础上延展而主要关税计划实施进程存风险降低房地产开发企业触犯税法概率基础上加强管理通实施税计划合理安排税款正确核算收入提高金综合利用率程上减少税费投入、产出定前提下税费越低则房地产开发企业效益越高继而达到提升该企业效益目。
（四）完善管理体系企业管理风险管理极重要关乎其战略方针制定合理性房地产开发企业运营程涉及契税、增值税、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税等税种较多加项目开发周期长、环节复杂涉及审批件较多使财税风险相对较该企业针对有关风险加强管理树立财税风险管控识开发及销售进程做财税风险管理工作有效完善企业管理体系通规避财税风险提升竞争实力。
二、房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理难（）开发环节财税风险管理难前期准备工作不到位。
基房地产市场济环境风险较影响该市场稳定性因素相对复杂如国际局势、国政策、生态环境等赋予财税风险管理预见性做前期准备工作。
然而有些房地产开发企业成立长、规模较、管理验丰富开发项目计划制定往往容易忽视前期准备工作重要性“验论”基础上展开项目开发活动使该开发计划容易出现脱离实际风险预判视野较窄风险参数制定不合理等问题徒增房地产企业项目开发风险。
二程性管控不到位。
房地产市场竞争压力较国政策、法律法规及市场环境不断发生变房地产开发企业财税风险管理关开发动态并及整合有关数据信息。
受传统风险管理理念影响部分房地产开发企业轻视程性风险管控财税风险管理方案以贯使有关方案缺乏灵动性、发展性、健全性加有些企业税数据信息分析能力较低无法充分利用有关信息影响其风险断成效降低开发环节财税风险管理质量。
（二）销售环节财税风险管理难销售环节证件、财会信息管理不当。
数据代房地产开发企业与销售相关数据信息不断增多只有统筹相关数据信息才能销售收入核算提供支持及時、准确核算销售收入降低该企业偷逃税款风险发生概率。
受房地产开发企业信息管理能力较弱数化管理系统建设滞等因素影响销售环节财会信息、证件管理不够妥当降低该环节财税风险管理质量。
二销售金利用率有待提高。
完成销售任从收益刨除税收部分剩余利润用再分配使房地产开发企业金周效率得以提高避免出现金闲置消极现象通金良性运对冲财税风险。
然而当前有些房地产开发企业存金周效率较低问题徒增税核风险扩金流出缺口不利该企业创产增收。
三、房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理措施（）房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理要保障房地产开发企业财税风险管理更加科学有效可从以下几方面出发加强管理通顶层设计将财税风险管理纳入房地产开发企业财管理畴管理制、计划、原则、标准、培训予以体现使该企业财税风险管理氛围更优管理目标明确提高财税风险管理质量奠定基础;二推行配套管理制使风险管控有据可依如《房地产开发环节财税风险管理制》《房地产开发企业销售环节财税风险管理制》《房地产开发企业财税风险管理评价标准》等指引财会工作者、管理人员、各部门员工准财税风险管控立足肩财税风险管理责任根据该企业财税风险特调整管理制使该企业财税风险管理行更加科学有效;三培育优秀人才有效管理问题。
财税风险管理事项由财部门责财管理理念指引下财会工作者不仅完成职工作任还具备管理能力根据房地产开发企业开发及销售环节财税风险加强管理参与到该企业营活动运用财数据信息及工具发挥财管理职能优势工作创新进取拓宽财税风险管理路径继而落实财税风险管控目标。
（二）房地产开发企业开发环节财税风险管理措施做前期准备工作重视开发项目策划。
房地产开发企业率先研究、学习、遵守与身运营相关法律法规熟悉新代税收管理条例避免开发项目策划进程触犯法律徒增财税风险。
基础上取得相关证件针对证件及有关归档保存项目开发及清算期房地产开发企业面向政府及职能部门调证、件提供便利。
其建设用地规划许可证、发改委立项批、施工许可证、建筑工程规划许可证、土地使用权证、人防建设审批件等属证、件;建设工程施工合、审计合、土地出让（让）合、勘合、设计合、测绘合、监理合等属合类;策划方案、规划设计总平面图、可行性研究报告、预算审计报告、环境评估等报告属其他类。
房地产开发企业根据财制“开发成取得土地使用权所支付金额”记入支付所得土地使用权价款、国规定缴纳税费如土地登记费、契税等入账确保出让合、土地使用权证、土地出让（让）票据、银行付款清单、契税票据等审核准确无误了政府事返还土地价款是否存列入收入总额问题若土地开发分期分批按照建筑面积（占地面积）根据法律法规、税部门管理规定明确成计算分摊方法。
房地产开发企业开发项目金投入多、周期长对该企业筹能力提出更高要筹渠道主要有投者投入、关企业借入、关人借入、非关企业及人借入、金融机构贷入等该企业可“短期借款”记入贷（借）金额入账根据银行进账单、贷款（借款）合明确还款期限确保项目开发金链健康稳定。
其投者投入成相对较低实际操作借款涉及票据问题使利息费用、计税金额存差异根据财税〔008〕件要房地产开发企业应缴税额计算实际支付利息不应超出规定比例、税法及有关条例要计算部分。
清算土地增值税不单独扣除不能提供金融机构证明部分以低房地产开发成0%标准计算扣除。
根据工程算报告、结算报告、工程合、工程造价审计等报告做开发成核算工作动态关设计费、勘察费、规划费等费用以及装修工程、水电工程、土建等工程支出成提高财入账管理有效性及管控财税风险提供依据。
房地产开发企业规模、营特、竞争优势、管理制等因素对其财税风险管理结存定影響该企业树立省反思识明晰财税风险管理存问题根据其营发展切实予以调整使管理对策更加合理。
基当前房地产开发企业财税风险管理重视评价针对开发项目财税风险管理结进行复盘结合实际洞悉管理风险以突出该企业竞争优势先导优化财税风险管理体系使该企业财税风险管理更具发展性、有效性、合理性。
（三）房地产开发企业销售环节财税风险管理措施取得房地产开发企业销售有关证件并归档保存续项目清算工作提供支持其工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、分户房产证、公共配套设施移交证明等属证件类房地产销售合、面积测绘报告等属其他类;二及、精确核算销售收入做到按期纳税规避财税风险其实物收入、货币收入、视销售收入、工程款抵顶等收入属房地产开发企业销售取得收入该企业明确销售方式针对各类销售收入做出具体规定例如合签署、单据移、入账节、收款方式等使税费计算缴纳流程更清晰;三提高金综合利用率及确认销售收入降低该企业财核风险管理层调配金提供依据使该企业健康金链支持下能够提高财税风险管理质量。
结语综上所述房地产开发企业针对开发及销售环节展开财税风险管理活动具有营建依法营氛围提高项目管理质量提升企业效益完善管理体系等积极义该企业做管理规划工作关开发及销售环节可能存风险打造健康金链基础上提高身财税风险管理质量。
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