【房地产开发企业所得税预缴问题研究】房地产预缴企业所得税
摘要《企业所得税法》及其实施条例颁布实施前即008年月日前外房地产企业所得税政策具有明显差异总体表现外有别紧外松。
其就房地产企业所得税预缴(仅探讨企业所得税预缴及相关问题)规定也存定差异。
将就进行研究。
、国税函[008]99件产生变化六统由《企业所得税法》及其实施条例颁布实施从008年月日起企业所得税政策不再区分外企业即执行统所得税政策特别是国税函[008]99出台又明确规定所有房地产开发企业从008年月日起执行统企业所得税预缴政策。
()变化统了纳税人件明确规定贯彻落实新《企业所得税法》仅适用从事房地产开发营业居民纳税人般包括、外商投房地产开发营企业。
这味着、外房地产开发营企业都要按照件规定预缴企业所得税要是从事房地产开发营业非居民纳税人不适用件。
(二)变化二纳税人适用围统国税函[008]99条规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税对其开发产品完工前采取预售方式销售取得预售收入要按件规定预缴企业所得税。
即该件仅适用按当年实际利润据实分季(或月)这种方式预缴企业所得税房地产开发企业。
根据《华人民共和国企业所得税法实施条例》二十八条规定企业所得税分月或者分季预缴方式主要有三种、按照月或者季实际利润额预缴;、按照月或者季实际利润额预缴有困难可以按照上纳税年应纳税所得额月或者季平额预缴;3、按照月或者季实际利润额预缴有困难可以按照税机关认可其他方法预缴。
由可见不实行按实预缴所得税从事房地产开发营业居民纳税人不适用件。
(三)变化三计算方法统从上述对比表可以看出原、外房地产开发企业所得税预缴方面计算存定差异而国税函[008]99件出台标志着、外房地产开发企业预缴企业所得税方式、计算方法也得到了统。
国税函[008]99规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是利润总额基础上计算确定利润总额已扣除了企业期费用和税金因国税函[008]99件对预计利润率与国税发[006]3件对预计毛利率概念上规定是致。
具体可以分下列几种情况、纯预售阶段。
当期应纳税所得额期开发产品预售收入预计利润率期费用营业税金及附加、销售与预售并存阶段。
当期应纳税所得额主营业收入主营业成+其他业利润+投收益(减投损失)+营业外收入营业外支出期已销售收入预售收入预计利润率+期开发产品预售收入预计利润率期费用营业税金及附加(四)变化四预缴申报表类型(或格式)统将原据实预缴、外房地产企业分别适用《企业所得税预缴纳税申报表》和《外商投企业和外国企业所得税季申报表(类)》统适用《企业所得税月(季)预缴纳税申报表(类)》。
五)变化五济适用房项目界定标准统将原适用从事房地产开发业纳税人济适用房项目界定标准统适用外从事房地产开发业纳税人。
国税函[008]99件规定房地产开发企业对济适用房项目预售收入进行初始纳税申报凡不合规定或附送有关部门批准件以及其他相关证明材律按销售非济适用房规定执行。
(六)变化六预计利润率统新政策将原适用房地产企业预计计税毛利率改统适用外房地产企业预计利润率外房地产企业根据各省、治区、直辖市和计划单列市主管税机关规定预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额。
明确各房地产项目预计利润率。
其对非济适用房开发项目位省、治区、直辖市和计划单列市人民政府所地城区和郊区不得低0%;位地级市、地区、盟、州城区及郊区不得低5%;位其他地区不得低0%其二对济适用房开发项目不得低3%二、房地产开发企业所得税预缴产生新问题从008年月日起房地产开发企业所得税预缴申报表是根据国税函「008」0《国税总局关印发华人民共和国企业所得税月(季)预缴纳税申报表等报表通知》规定进行计算填列即应纳税所得额利润总额(含预计利润)营业收入营业成。
其营业收入根据会计制核算营业收入填报营业成根据会计制核算营业成填报利润总额根据会计制核算利润总额填报。
其包括从事房地产开发企业可以行填写按期取得预售收入计算出预计利润等。
而填列说明提及预缴是否可以弥补以前年(必须合规定)或季亏损。
实际上《企业所得税法》实施以前、外企业所得税预缴可弥补以前年亏损。
企业依据是国税发「00」08《关做已取消和下放管理企业所得税审批项目续管理工作通知》规定纳税人纳税申报(包括预缴申报和年申报)可行计算并弥补以前年合条件亏损主要依据国税发「006」056《国税总局关修订企业所得税纳税申报表通知》规定进行如下计算应纳税所得额利润总额+纳税调整增加额纳税调整减少额弥补以前年亏损外企业根据《外商投企业和外国企业所得税季申报表(类)》进行如下计算季应纳税所得额季利润(亏损)额按规定可弥补以前季亏损额按规定可弥补以前年亏损额另《企业所得税法》五条规定应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入扣除额允许弥补以前年亏损根据上述规定房地产开发企业所得税预缴申报应该可以弥补以前年(必须合规定)或季亏损否则方面会产生所得税新旧政策脱节另方面会定程上损害纳税人合法权益不利和谐征纳关系建立。
因笔者建议作纳税人应这事项也提请税部门关这事实这也正是笔者对房地产开发企业所得税预缴产生新思考所。