物管公司交接应急预案破解真空密码
如果一个小区物管的“新旧交替”出现了问题,导致停水停电,区内垃圾成堆,那该怎么办?《下城区物业管理危机应急预案》(草案)就是试图解决这一问题。但有关人士坦言,要真正杜绝上述场景的出现,还需要引起政府更多的关注。
从上述两起事件来看,虽然有可能酿成大祸的“物管真空”并没有出现,下城区建设局物管中心也都“灭火”于未然,但如果仔细分析一下这两起事件,多少有些侥幸的成分,我们不禁要问,如果越泰物管没有出现,泰和苑会怎么办?如果凯喜雅老总没有这样的姿态,金鹿雅苑会不会成为第二个北仑华山新村?。
由于物业管理真空的危机最近不断出现,为了找到一套解决此类问题的方法,下城区建设局物管中心为此专门制定了一套《下城区物业管理危机应急预案》(草案),一旦某小区出现“管理真空”的危机,马上启动该预案来解决问题。
该预案的核心内容是,在有可能出现物业管理真空的情况下,先找一家物管公司进入,然后再进行业主大会表决。“小区一天没人管,后果是不堪设想的。”下城区建设局物管中心副主任金志韦表示。
如果实在找不到新的物管公司,就将启动二级预案,在所属街道的牵头下,成立由各相关部门参与的危机管理协调小组。由这些小组来取代物管公司的相应功能。“到目前为止还没有出现这样的情况,这也是万不得已的做法,这样的局面是谁都不愿意看到的。”金志韦说。
“目前这一问题存在着两个瓶颈,一是法律,二是相关部门的配合。”金志韦表示。“法律上的问题就是业主委员会是业主大会的一个执行机构,它没有资格来决定到底聘请哪一家物管公司,业主委员找来一家物管公司,它必须要召开业主大会,启动业主大会要15天时间,通过决议要2/3业主通过,而现在一个大型小区业主起码有四五千人,根本不可能召开这样的业主大会,只能通过发函的形式,这样要形成决议变得非常艰难。”。
因此,如果一个小区的业主以此来对应急预案进行质疑,该预案的可行性就要打上问号。“比如他说,要聘请物管公司必须要2/3业主同意,你怎么可以没有经过这样的程序就让一家物管公司进来管理呢?而且为什么没有经过我们认可就规定要交这样一笔物管费呢,这个收费标准的依据是什么?”金志韦说,“如果有一个业主这样问,那我们都哑口无言了,虽然现在没有业主‘不合时宜’地提出这问题,但我们也明白,这样的应急预案目前还没有法律以及政策上的认可。”。
另一个问题是,物价部门始终没有明确物管公司应急进入一个小区该如何收费,目前下城区的应急期间服务内容和质量,以《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》为依据,实行丙级服务,但物价部门对此并没有明确表示。“我们区里是已经有过统一意见的,但是市里面怎么样现在很难说。所以我上次在市物业管理协会理事会上说,请市房管局和市物价局定一个应急收费标准。”金志韦说。
在该应急预案中,政府部门的考虑是最好找一家物管公司来应急,但事实并不像人们想象的那么简单。
下城区建设局物管中心在制定应急预案的时候,曾经提出了这样的设想:由该中心牵头,组织一批大的物管公司成为应急单位,一旦出现问题就让这些公司马上接管小区。“比如今天这个小区出问题就由耀江来接,明天那个小区出问题就由野风来接。”为此,该中心还专门组织过一次研讨会,但在会上,物管公司的老总们普遍热情不高。
某物管公司的老总表示:“这里面存在几个问题。一是费用,在应急期间的费用到底谁来承担?这个费用怎么收?我们很担心在这样一个矛盾激化的小区里,跑过去做了一两个月,到时候应急费用都拿不到。另一个问题是,我们应急管理时出了问题谁来承担?比如以前的物管公司电梯没有维护好,我们一接收它就出问题造成业主的伤亡,这笔账到底算到谁的头上?新老物管交接的时候,最有可能会出现各种情况,再加上到一个矛盾激化的小区,这个责任实在难以承担。”。
找不到一家应急物管公司来进驻,应急预案的大前提也没有办法保证,这个问题该如何解决,金志韦表示非常头痛,“总不能政府去组建物管公司吧,现在那些小区是多层建筑还好点,如果是高层建筑的,一天没物管公司就要瘫痪的啊!”。