基准地价法评估实例
一、评估目的。
目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)。
按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)。
五、评估方法。
六、评估说明。
1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(1)、数据取值。
评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):。
郊国用(95)字第 0049 号 29292.4 老证。
XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7。
XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6。
XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6。
XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5。
XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0。
XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3。
XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5。
XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8。
合计: 21466平方米。
区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路—XXXX路—二环西路—XXXX边—XXXX北路范围内,属12级区片。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为 0.786 ,建筑密度为 25。
评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。期日修正为 1 。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:。
因素 修正系数%。
距服务中心级距 1.20。
交通便捷度 1.87。
水电气综合保证率 1.34。
公用服务设施完备度 0.67。
环境质量状况 1.34。
规划用途 0.80。
宗地形状与面积 0.67。
建筑朝向与采光 1.60。
自然灾害危害程度 0.67。
合计: 10.16。
(2)、计。
算程序。
评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元。
= 1010.00 万元。
2、成本逼近法。
(1)、成本构成(以实际发生额为依据)。
土地取得费:400万元。(含土地补偿费、 附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。
土地开发费:。
项目 金额:万元。
土方工程 130。
道路征用及平整 108.2。
边坡修整 20.0。
道路征地 25.20。
挡土墙 274.68。
供水设施 38.80。
内排水 80.00。
交通邮电设施配套费 25.20。
用电增容 50.00。
临时施工用电及供电工程施工费 10.00。
合计: 762.08。
税费:按 10 %计算,即: 116.21 万元。包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、 营业税和契税等。
投资利息:按总投资额的 7.11 %计算,开发期为4年。 ( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元。
土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元。
(2)、计算过程:。
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938。
=( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元。
土地评估价值= 1223.9X66/70 = 1153.96 万元。
1010.00X60 % +1153.96X40 %= 1067.58 万元 = 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6= 1180.264 万元。