天安地产土地使用权获取程序[117094]
按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征用为国有土地后，该幅土地 的使用权方可有偿出让。土地使用权出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政 府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。
土地使用权出让的报批程序：第一，市、县土地管理部门根据出让计划对土地使用权出让的地 块、用途、年限和其他条件，会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，报 同级人民政府审核。第二，按出让土地使用权批准权限，经上级土地管理部门审查后，报人民 政府批准。第三，经政府批准后，由市、县土地管理部门与土地使用者正式签订土地使用权出 让合同，在土地使用者支付全部土地使用权出让金后，依法办理土地使用权登记手续，核发土 地使用权证。
土地使用权出让年限，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》按土地用 途，对土地使用权出让的最高年限作了明确规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学 、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
土地使用权出让方式有：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。
协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使 用权出让价格的出让方式。主要适用于工业项目、市政项目、非营利项目及政府为调整经济结 构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。
基本程序：申请受让者向市、县土地管理部门书面申请受让土地使用权，并提交资信资质等有 关文件；市、县土地管理部门向申请受让人提供出让地块必要的资料和有关规定；申请受让人 在规定时间内向土地管理部门提交土地开发建设方案和愿付土地出让金的数额、付款方式等文 件；市县土地管理部门在接到前项规定的文件之日起，应在30天内做出答复，并与申请受让人 进行具体协商，对不符合条件的申请人，说明情况并退回申请；经协商达成协议后，市县土地 管理部门与申请受让人，签订土地使用权出让合同。
招标出让土地使用权是指，在指定期限内，有符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞投 某块土地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式 。适用于一些大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。
基本程序：市县土地管理管理部门编制招标文件，发出招标公告或向投标者发出招标通知书； 投标者到指定地点领取（购买）招标文件及有关资料；投标者按招标文件的规定，向市、县土 地管理部门交付保证金（不计息，可抵充出让金），并将标书密封，在规定的时间内投入指定 的标箱或送达指定的地点；市、县土地管理部门会同有关部门组成评标小组，通过开标、评标 、决标，确定中标者，发出中标通知书，对未中标者书面通知，其投标保证金在开票后7日内退 还；中标者持中标通知书在规定期限内与市、县土地管理部门签订土地使用权出让合同。
拍卖出让主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
基本程序：市、县土地管理部门事先公告拍卖土地使用权的宗地面积、坐落、用途、使用年限 、竞投报名地点、竞投日期等有关内容；竞投者持资信资质证明文件，按公告的时间、地点报 名，交付竞投保证金，领取牌号参加竞投；土地管理部门在公告的时间、地点，由主持人现场 公布拍卖底价，当场应价竞争，确定购买者；购买者应在规定的日期内与市、县土地管理部门 签订合同。
挂牌出让，出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确 定土地使用者的行为。
注：通过以上方式取得土地使用权者，在签订出让合同时，应向市、县土地管理部门支付出让 金总额10%的定金（不计息，可抵充出让金）。在签订合同60日内，土地使用者应当支付全部土 地使用权出让金。支付出让金后15日内，土地使用者向市、县土地管理部门申请办理土地使用 权登记，领取土地使用权证，取得土地使用权。
土地使用权出让的权利和义务包括出让主体的权利义务和受让方权利义务。
出让主体的权利和义务。权利：出让方对受让发在签订出让合同后，未按期支付全部出让金的 ，有权解除合同，并可请求违约赔偿；出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用 土地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。义 务：依照合同规定，提供出让的土地使用权；出让方应向受方提供有关资料和规定。
受让方权利义务。权利：对出让方应当依照合同规定提供出让的土地使用权，如出让方不依照 合同规定提供让地使用权的，受让方有权解除合同，并请求违约赔偿。义务：受让方应当在签 订土地使用权出让合同后规定的期限内，支付全部土地使用权出让金；在支付出让金后应当向 政府有关土管部门办理登记，领取土地使用权证，取得土地使用权；依照出让合同的规定和城 市规划的要求，开发、利用经营土地；受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的 ，应该征得出让方同意并经政府有关部门批准，依照有关规定重新签订出让合同，调整出让金 ，并办理登记。
土地使用权转让是指土地使用者将使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让的条件：必须是出让的土地使用权才能进行转让；必须依照土地使用权出让合 同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用；土地使用权转让应签订合同；土地使用权转 让必须办理过户登记。
权转让时，土地使用权出让合同和登记文件 中所载明的权利、义务也随之转移；房、地产一致原则，土地使用权转让时，其地上建筑物、 其他附着物所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围 内的土地使用权随之转让，但作为动产转让的除外；效益不可损原则，无论是土地使用权的转 让，还是地上建筑物、其他附着物的转让，都不得损害土地及其他建筑物的经济效益。
土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行为。出租人作为受让人与国家订立的出让合同中的权利义务不转移。
出租的条件：出租的土地使用权时国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权，只有通过有偿 出让取得的土地使用权，才是一项独立的财产权利，才可以作为商品进行出租；行政划拨所得 的土地使用权不是独立的财产权利，不得任意出租；按照土地使用权出让合同对土地进行了投 资开发、利用；出租人与承租人应当签订租赁合同；出租人和承租人应当依照规定办理登记。
出租的内容：出租人收取租金的权利和将土地使用权及地上建筑物等交付承租人使用须履行的 义务，承租人取得土地使用权及地上建筑物等的权利和缴纳租金须履行的义务，构成了土地使 用权出租的内容。
土地使用权抵押的含义：土地使用权抵押是指，土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清 偿债务的担保的法律行为。抵押的标的物包括土地使用权和地上建筑物、其他附着物等。
设定抵押权的基本要求：抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定；设定抵押合同的当事人 未抵押权人及抵押人；被担保的债权；不能违反有关规定。
抵押权的处分：设定抵押权，其内容仅限于就抵押物的变卖价值优先清偿而不是取得抵押的土 地使用权。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依 照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分抵押的土地使用权最普通的 方法就是拍卖。
抵押权的消灭：抵押权因债务的清偿或者其他原因而消灭，应当依照规定办理注销抵押登记。 这里其他原因包括：抵押权人抛弃权利；当事人之间约定消灭抵押权；设定抵押的土地灭失； 抵押物归抵押权人所有。
土地使用权终止的条件：土地使用权终止是指土地使用者停止行驶土地使用权。导致终止的原 因很多，包括：土地使用权年限届满；提前收回；土地灭失；没收、抛弃等。
土地使用权终止后的注销登记：注销登记是指土地管理部门依法对土地使用权终止的土地使用 证进行注销的法律行为。注销土地使用证应注意：注销登记有土地管理部门负责，即谁发证谁 注销；出让合同期满，土地使用权即由土地管理部门收回，同时注销土地使用证。对该土地上 的建筑物和其他附着物由国家同时无偿取得。出让合同规定必须拆除的技术设备等，受让人应 当按时拆除，没有特别规定的，由土地管理部门与受让人协商处理；对提前收回土地使用权的 一般采用金额补偿与土地使用权补偿，两种方式可单独使用也可同时使用。
划拨土地使用权的含义：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴 纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用 的行为。划拨所得土地除法律行政另有规定外，没有使用期限的限制。
系列建设用地的使用权，确属必须的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和 军事用地；城市基础设施用地和公益事业应地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 ；法律、行政法规规定的其他用地。
从法律上讲，划拨土地使用权，实质上是一种租赁关系。用地单位通过行政划拨取得的土地使 用权，仅是有权使用，不是一项独立的财产权利，未经国家（土地所有者）同意并补办一定的 手续，不得转让、出租、抵押，国家根据实际情况随时可以收回土地使用权。
转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件和程序。条件：土地使用者为公司、企业、其他经济 组织和个人；领有国有土地使用权证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依法签 订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。程序：转让、出租、抵押人持土地使用权证 和房屋产权证分别向市、县土地管理部门和房产管理部门提出申请划拨土地使用权和地上建筑 物、其他附着物的转让、出租、抵押许可证，不符合条件的应退回申请说明理由；转让、出租 、抵押方领取许可证后拟定转让出租、抵押合同方案，报市、县土地管理部门和房产管理部门 审查；转让、出租、抵押经市、县土地管理部门和房产管理部门批准后，由土地管理部门与转 让、出租、抵押人签订土地使用权出让合同，并以转让、出租、抵押所获取的收益抵交土地使 用权出让金，办理土地登记手续。
在一定条件下可以无偿收回划拨土地使用权。第一，土地使用者因下列情况停止使用土地的： 用地者因自身发展的需要等因素而迁移；用地者因经营管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立条件或者违法经营等而被撤销；用地者因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产。第二， 可以无偿收回划拨土地使用权的条件，对无偿取得的划拨土地使用权，市、县人民政府根据城 市建设发展的需要和城市规划的要求，可以无偿收回。收回无偿划拨的土地使用权时，对其地 上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
2.合作建设和补地价。
合作建设是指房地产开发公司与拥有土地使用权的企业合作，采用企业提高土地的使用权、开 发公司提供技术资金的方式联合开发土地和房屋。
合作的方式：第一种：一方提供土地使用权，另一方提供建设资金，房屋建成后双方按一定比 例分配房屋。第二种：以地折股，即原土地使用者以土地使用权作为股本，然后与需要土地的 另一方建立合资公司，以合资公司的名义进行土地开发，最终产出的利润，由双方按股本比例 分成。
补地价的含义包含两方面：在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的 土。
地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用 权出让合同，调整土地使用权出让金。若调整的出让金高于原出让金的，超过的部分即称补地 价；原属行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租、抵 押，应向当地县级以上人民政府补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的 出让金也称补地价。
补地价的程序：向土地管理部门提出申请，详细说明改变土地使用性质或划拨土地使用权转让 的原因；经审核批准后与土地管理部门签订土地使用权出让合同；补交土地使用权出让金；在 规定的时间内向房地产登记部门办理土地使用权变更手续。
补交地价的确定：对于划拨土地使用权补交的地价，从理论上说是该土地出让时受让人应付的 出让金。出让的协议价、招标价、拍卖价及挂牌价相差很大。选择的方式取决于政府。划拨土 地使用权，通过补交地价方能转让。除特殊情况外，补交地价的原土地使用权人当然成为可转 让的土地使用权拥有者。一般由政府根据类似地块的出让价制定一定的标准，再按实际情况与 原土地使用权人协商确定补地价的金额。
土地资源有其特殊性，如性质、属性、权属、规划指标、地段、地理位置等都较为复杂，所以 最适合安永发展战略及阶段性目标的地属于我们需要的地。
收购、置换企业，取得土地开发权；参与二、三线城市政府的旧城改造、土地整理，取得土地 开发权；支持政府公共事业（道路改扩建、环保工程等政府用土地作为补偿的项目）取得土地 开发权；介入处于困境中的开发企业，可根据项目情况采用收购、控股、投资等方式直接获取 开发收益；国资房产；军产房产。
公关：以社会营销的思想建立起激励机制，进行公关。