浅谈房地产关系对房地行政管理体制之影响
关于房产与地产关系的研究，不仅是各国民法、物权法的重点，而且同时也影响着房地产部门法和行政管理的改革更新。我国在立法和管理实践中实行房地分别主义与房地连动处理即一体交易原则，主要是基于国情和现行法律法规的内在要求。现行《物权法》对房地权利归属与交易的相关规定，以及现实中房产地产一并处分的实践，对房地产行政管理提出的一系列新课题，使对房地产行政管理体制改革与完善的呼声渐起。 一、房产与地产之关系模式大陆法系各国立法例与民法理论 房地产，总体上包括地产（土地）和房产（房屋）两大部分，是指以土地、建筑物及附着于土地、建筑物上不可分离的部分作为物质实体所形成的财产或财产权利，体现着房屋和土地的经济形态或法律形态。在讨论二者的关系问题时，需要区分权属规则和交易规则，以避免逻辑混乱不清。（一）房地产权利归属关系模式 1.结合主义：又称一元主义，溯源于罗马法的附着于土地之物即属土地的法谚 这种模式主张房产与地产相互依存、不可分离，房屋等建筑物作为土地的组成部分，不能脱离土地而单独成为权利客体。究其法理依据，房地结合主义模式主要是立足于民法中的主从物关系原理与添附规则。现代德国民法典是这一土地吸附房屋原则的立法传统最忠实的继承者之一。 2.分别主义：又称二元主义、分离主义 与房地结合主义模式相对的，房地分别主义模式将地产与房产分别作为两个独立的不动产看待，房屋等建筑物所有权是作为一项独立于土地所有权的物权而存在的。采取此种模式，意味着地产与房产的权利归属主体有可能同一，也可能不同。在现代民法中，日本和法国民法典均采取此例。（二）房地交易关系模式 房地产权利归属关系模式的选择，并不必然地决定了房地交易关系模式，也就是说，不论是采取结合主义还是分别主义，对于房地交易关系各国仍然能够作出符合本国国情和法律体制的模式。考察世界各国的立法与实践，大致有两种模式：房地一体交易模式与房地分别交易模式。前者遵循一并处分原则，即房屋等建筑物与土地必须连动处理、一并交易，我国学者通常称之为房随地走、地随房走原则。立足于分别处分原则，后一种模式主张房地交易是可以分离而相互独立的，即允许仅就房产或地产进行交易。 虽然房地一体交易模式能使交易法律关系简单化，避免过多纠纷，便于权利人行使其权利，但是它无疑否定了房产与地产各自独立的经济价值，同时也难以处理现实中确实存在的房地分别交易所产生的问题，公平与效率都受损。因此，就目前而言，大多数国家均采取房地分别交易模式。 二、我国的房地关系模式结合《物权法》之相关规定（一）房地关系模式之选择 在房地产权利归属问题的选择上，我国采取房地分别主义有其历史性与合理性。作为社会主义国家，我国始终坚持土地公有制，土地所有权主体仅限于国家和集体。从1950年的《土地改革法》到今天仍实施有效的《物权法》，六十余年来各种关于土地和房屋权属的相关规定条款不胜枚举，但都依从了房地分别主义，对地产和房产的归属分别作了规定。就现行的《物权法》而言，结构上采用了五编十九章和附则，将物权分为所有权、用益物权、担保物权三个部分，分别设立土地所有权、建筑物所有权以及其他权利，由此即可看出房地产权利归属的分离。 而在房地交易关系模式上，我国却采取了房地一体交易原则。究其原因，是由于房产与地产关系在立法和实践中甚是紧密，具体言之，在物质形态上，房地相互连接；在价值形态上，房地不能截然分离；在权属管理上，房地权利要求并行一致。因此，对于房地交易的行政管理，应当顺应这一运行模式，实现房地产的统一管理，更符合房地产交易市场的发展要求。（二）《物权法》之相关规定 1.流转 以建设用地使用权为例。我国现行《物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。可见，一并处分原则，具有法定性，当事人的转让、互换、出资或者赠与行为不得违反该法律规定，否则行为不发生预期法律效果。 2.抵押 我国现行《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。该条文第一款的前三项分别规定了建筑物和其他土地附着物的抵押权和土地使用权的抵押权，体现了房产与地产分设权利的立法模式；而第二款抵押人可以将前款所列财产一并抵押本文由收集整理的规定亦与房地一体交易模式相吻合，但也不完全排除房地分别交易。 窥一斑而知全豹，可见《物权法》对房地产权利的规定及适用，采取房产地产一并处分为原则，分别处分为例外。此种交易模式向现行的房地产行政管理体制提出了越来越多新的挑战。因此，改革与完善房地产行政管理体制，使之与时代和社会相适应、同发展，不仅能够促进房地产业的健康发展，而且有利于我国行政体制与法律制度的顺畅衔接与相适运作。三、房地产关系模式对房地产行政管理体制的影响。