商业广场项目旺场模式探索
一、 旺场的基本概念及指标。
(一)出租率。
(二)经营稳定性。
经营稳定性指标为经营面积的时期占总经营面积的加权年限。(一般地多年之后再作统计分析,主要是分析滞留下来经营者的加权平均寿命)其计算公式为:。
经营稳定性指标=∑经营面积×年限÷∑经营面积=经营面积1×经营年限1+经营面积2×经营年限2+…/经营面积1+经营面积2+…。
(三)经营流动性。
经营流动性指标为:每年离去经营者面积占总经营面积的百分比。(主要考虑和分析经营者的流失情况,一般地每年统计分析一次)。
其公式为:经营流动性指标=年内离去经营者面积÷总经营面积×100%。
二、 租金体系。
(一)几个基本思路。
3.租金单价与售价并不是简单的比例关系或对应值(因为铺位稳定性与租价相关,铺位大小、位置、朝向与售价相关;也即经营决定租价,商铺的物理性决定其售价);。
6.租价与押金(保证金)相关(押金多,租价低;押金少,租价高);。
7.租价与商场开业时间相关(商场成长阶段,租价由低至高较大幅度增长;成熟阶段,租价相对稳定)。
(二)租金体系的分布。
(三)根据租价计算面积大小不等的投资回报(不考虑升值回报)。
(四)租金报价技巧。
2.铺位各自报价保密法,进行“暗箱”操作,避免被同行或租户找出“杀价”理由。
三、经营者条件。
商铺乃聚富之地,要求经营者素质要高。
1.品牌厂家设店。
2.品牌店扩展。
3.加盟店扩展。
4.代理店扩展。
5.经营者重新挑选理想地段。
(三)经营者素质。
1.以诚信为本,文明经营;。
2.有强烈社会责任感和集体荣誉感,遵循商业管理各项规定;。
3.熟悉市场,懂经营之道。
吸引忠实的高消费群体的品牌置于商场人气最鼎盛处。一般为主要通道两边。
2、名牌(个性化)布点(60%)。
商场较深处,通道不便之处。
4、忌讳伪、劣、冒等杂牌进场。
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