ZS市住宅小区（大厦）成立业主大会及选举业主委员会程序指引

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为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，现根据《物权法》、新《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引，供筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中作为参考。

1、业主大会是一个物业管理区域内代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。成立业主大会应当由业主代表及建设单位共同组成业主大会筹备组，筹备组负责召开首届业主大会和选举业主委员会等活动，由市房地产业协会(市建设局委托)、区办事处、镇人民政府进行监督指导。

2、倡议召开首届业主大会的人数不应少于10人, 建筑面积5万平方米以上的不少于20人。筹备组的业主代表应当是一个物业管理区域内热心公益事业、责任心强、处事公正、模范履行业主义务、具有一定组织能力的业主。筹备组中业主代表的产生由热心业主推荐为主或自荐的方式产生，人数不宜过多。

3、建设单位应当依法积极配合、协助成立筹备组，并派出代表1至2人参加。

4、筹备组成立后需将有关材料提交市房地产业协会存档并接受协会的工作指导。存档资料有：筹备组成立证明书;筹备组成员名册(姓名、性别、年龄、所拥有物业的栋房号、电话、简历等);身份证及产权证书复印件(原件核对)。资料存档后应在小区内及时公示筹备组成员名单，

5、筹备组的工作任务和责任：(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。(2)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);(3)确认业主身份，确定业主人数及业主在首次业主大会会议上的投票权数;(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。其中(1)—(4)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。小区现有物业服务企业应积极协助筹备组开展各项工作。

6、业主委员会候选人产生方式可采取业主推荐、自荐、分栋(区)推选等方式确定，并结合小区户数控制候选人名额，采用差额选举或等额选举的方式均可。

1、筹备组应当自组成之日起30日内在市房地产业协会、区办事处、镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

3、选票的制作可考虑编号、回收等问题，保证投票的公正、公开及科学性。业主在业主大会会议上的投票权数按每平方米为一个投票权确定，不足一平方米的按四舍五入计，数额以产权证书或购房合同记载的面积为准。未售出房屋其投票权由建设单位行使，业主人数计为一人。

4、通过业主大会会议选举或更换业主委员会成员及作出其他决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

6、业主大会履行以下职责：(一)制定、修改业主大会议事规则和管理公约;(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业服务企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

1、业主委员会候选委员应当是本物业管理区域内遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务，且无欠缴物业管理费及其他管理费用的具有完全民事行为能力的业主组成。

2、业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会人数一般按5万平方米以下的设5人，5万平方米以上10万平方米以下的设7人，10万平方米以上的根据实际情况而定;业主委员会任期一般为。

23年。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。　　3、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料提交至市房地产业协会备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照上述规定重新备案。