论节能住宅推广的市场化运作
【摘要】80年代起，我国就开始了节能住宅的推广工作，但因缺少相应的法律法规的约束和有效的监督检查机制，我国目前达到节能标准的住宅还不足5%，节能住宅的发展十分缓慢。本文认为必须借助市场机制的作用，通过政策激励推动节能住宅发展。
【关键词】节能住宅 现状分析 市场机制 政策激励 近年来，随着有限资源的日益减少，中央政府对建筑节能给予了高度重视。国务院制定出我国节能中长期专项计划，提出节能目标：到2010年，全国城镇新建建筑要实现节能50%，并推动北京、天津等城市率先实现节能65%的标准。在对既有建筑的节能改造中，大城市要完成改造面积的20%，中等城市完成改造面积的15%，节能目标的实现仅依靠政府的投入是不够的，首先大面积改造需要的资金就会给政府带来巨大的财政负担，因此必须借助市场机制的作用。消费者、开发商是住宅市场的主体，也将是节能住宅的最大受益人，他们应该成为节能住宅推广的主要力量。本文将结合我国住宅市场现状，探讨如何通过政策激励，充分利用市场机制推动节能住宅的发展。 一、我国节能住宅市场的现状分析 在我国新增城市住宅面积中节能住宅的占比很低，虽然近两年“绿色住宅”、“节能住宅”的字眼在媒体上频繁出弧线，但人们对此方面的了解还很有限。加之节能住宅的售价较高，节能住宅往往“叫好不叫座”。一般而言，节能住宅的成本比普通住宅高出10%左右，每平方米售价高出100—200元，增加了消费者一次性购房成本。但从长期看来，品质好、能耗低的节能住宅大大减少了房屋生命周期内的运营和维护成本。据国外的经验，房屋初期成本只占生命周期总成本的5%—10%，而运营和维护成本占到了60%—80%，节能住宅相反具有巨大的成本优势。但消费者关注的只是购房时的总价格，节能的经济效益又非短期可以显现，从而节能住宅对消费者的吸引力不大。对于开发商而言，建造成本的增加导致市场需求的减少，开发商对节能住宅也缺乏投资欲。当供求双方对节能住宅都没有积极性时，仅依靠政府颁布节能标准、监督执行，推广的效果很有限。 在节能住宅发展初期，其“造价高、节能效益实现的长期性”的特点决定了家节能住宅不可能自己发展。在市场失灵的情况下，政府必须为其建立起新的市场机制，使消费者与开发商从节能中得到且生的收益，调动双方的积极性，共同参与到节能住宅的推广中来。 二、构建节能住宅的市场化运作机制 节能住宅作为商品在市场上流通，必然受到市场机制的作用，消费者与开发商的行为左右着节能住宅的建造、销售和使用。清华大学建筑学院教授江亿（2005）认为，目前节能住宅发展的瓶颈在于未能形成一套由消费者引导的利益驱动机制。理想的节能住户窄长野模式应该由消费者引导，消费者的选择决定开发商住宅产品的开发，而消费者对节能住宅的需求会促使开发商加大对节能住宅的投资力度。因此，政府对消费者选择节能住宅的政策激励是关键。 笔者认为住宅市场的主体不仅包括消费者，还包括开发商与建材商，三方对节能住宅的推广都将起到不可或缺的作用，如果政府在建立以消费者为导向的市场机制上能同时对三方进行市场激励，即同时对供需进行双向刺激，则将使节能住宅得到最快速的推广。 首先，政府可以采取各种优惠政策鼓励消费者选择节能住宅，开发商在政府的政策激励与节能住宅需求增大的双重作用下，势必会加大对节能住宅的开发，节能建筑材料的需求增加，促使建材商扩大生产规模。建材商为了增强自身的竞争优势，会加大对节能建材技术研究的投入，改进材料节能品质，使造价更经济。新型节能建材的出现一方面能降低开发商的建筑成本，另一方面提高了消费者居住的舒适度，节能效果更好。技术进步将带动整个节能住宅产业的良性循环。当节能住宅市场进一步成熟后，消费者就能切身体会到节能住宅的高品质与经济效益，在未来换房时更倾向选择节能住宅。一旦节能住宅实现规模经济，建造成本会进一步降低，那时高能耗住宅将被逐步淘汰，节能住宅将完全占领市场。 可见，只要消费者、开发商与建材商的积极性被调动起来，市场机制便能充分发挥作用，推动节能住宅地饿发展。初期政府激励政策的制定非常重要。要是消费者、开发商且生体会到节能的好处，最有效的办法就是把住宅节能做成有利润的市场，将节能收益直接归消费者和开发商所有，并辅之以税收、信贷等多种经济杠杆，鼓励全社会参与节能住宅的推广。 三、有关政府激励政策的探讨 我国节能中长期专项计划中对新建住宅与既有住宅分别提出了节能目标，新建住宅的节能率要到达50%，既有住宅要进行节能改造。新建节能住宅推广比较好管理，基于以上对市场机制的分析，政府对消费者的政策激励是关键，要使消费者从节能中直接获益。比如，某城市目前的采暖费是每平方米25元，节能率为50%的节能住宅采暖费估计为每平方米12.5元，那么政府应把节约的12.5元直接归消费者所有。为保证该制度的有效实施，政府应对该城市新建节能建筑的节能率进行评估，评出节能等级，根据不同节能等级住宅节能的实际效果做出选择。至于节能收益的分配，开发商销售节能住宅时已从房价中获得收益，节能差价可以全归消费者所有，不必再给开发商额外补贴。 既有住宅的节能改造相对困难一些。改造面积大，巨额的改造资金会给政府带来财政负担，因此在政府投入的同时应加大社会投资的力度，将住宅的节能改造做成市场方案。徐宗康（2006）曾提出将节能改造项目市场化的做法。即将一个城市在一段时期的建筑节能改造看作一个投资市场，把节能任务看作一定的市场规模和市场份额。政府通过招投标的方式鼓励有意愿的投资者竞标拿到市场份额。这里的投资者可以是建筑企业、建材企业或开发商等。投资者的利润来源是节省的能源耗费。同上例，若原来的采暖费为每平方米25元，改造后对居住着收取的价格不变，而实际采暖指出减少为12.5元，则节省的12.5元为投资者的收益。若投资者投资1个亿改造100万平方米，签订30年合同，那么意味着投资者将获得11.25亿，还不包括该项目的其他收益。