公共政策学案例分析建议
建立城市房屋拆迁补偿体系理论基础 房屋拆迁目是强制取得财产以实现公共利益其终极问题是实现配置效率化使各参与主体都达到佳效。
是将效益作首要目标用尽可能少成实现权利优配置将权利分配给能够用它产生社会效益主体。
建立有效率拆迁制努力使各主体利益趋向衡。
了实现合作潜利益和有效合作冲突问题就要建立起新制以规和约束人们行。
随着被拆迁居民对拆迁制改革日益强烈拆迁制供给部门也将考虑平衡主体利益关系。
因供分析方法对拆迁制改革创新分析也具有适用性。
确定合理拆迁补偿原则、容和标准 确定房屋拆迁补偿基础是认可房屋所有权即财产权益。
房屋动拆迁是种复合行是拆除房屋二获取房屋基地(使用权)房屋拆迁不是获取土地手段。
房屋拆迁补偿实际上涉及两部分是基地使用权补偿这是房屋拆迁补偿根;二是房屋及其他附着物补偿。
对住房特别困难被拆迁人还要遵循行政救助原则给予多被拆迁人损失利益。
城市房屋拆迁补偿原则除了民事法律基原则如愿、公平、等价、有偿外应当确立以下具体原则 —市场等价原则即确保被拆迁人至少能够回购原面积房屋。
—补偿房屋派生权益原则即对被拆迁人利用原有房屋产生利益予以适当补偿。
—改善住房困难者条件原则即对原住房困难给予适当增加面积。
房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁核心问题不仅关系到拆迁人和被拆迁人切身利益也会对当地济建设产生直接影响。
偏低补偿安置标准损害被拆迁人利益影响社会稳定也造成拆迁难;偏高补偿安置标准损害拆迁人利益影响招商引影响社会发展。
按照以上原则城市房屋拆迁应当对被拆迁人补偿容和标准包括 —被拆除房屋所占用土地使用权价值。
对土地使用权补偿不应以土地基准价标准而应当以拆迁地新房屋建成楼面地价作补偿标准。
—被拆除房屋价值。
以上两项标准确定实践可以以拆迁地等面积新建房屋预期销售价格计算。
既保证了市场等价原则实现也保证了被拆迁人原有住房权益不因拆迁而降低或消失。
—被拆除房屋所产生收益。
对以被拆除房屋出租收取租金应当对其租金收入给予合市场价格补偿。
—营性补偿。
对以被拆除房屋作生产除采用实物补偿要考虑原房屋营条件外对因拆迁造成停产停业损失应当适当补偿。
这里要强调是不论是以社会公共利益目拆迁还是商业用途拆迁补偿容和标准都应当是致因被拆迁人及其财产权益并没有因拆迁目不而有所不。
但具体程序和补偿协商方式上可以有所区别。
商业目拆迁更应采用完全市场方式以双方合基方式。
3建立完善补偿保障措施 拆迁当事人依法达成拆迁补偿协议落实拆迁补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益关健所。
房屋拆迁拆迁人应当准备齐全拆迁所金按拆迁协议约定及向被拆迁人支付房屋补偿费、装修补偿费、地面附属物补偿费、搬补助费、临渡费等拆迁补偿费用。
拆迁人还应向被拆迁人提供必要安置措施并根据具体安置方式进行安置价格结算。
要拆迁人购买商品房或者建造成套住宅安置被拆迁人拆迁人应准备充足购(建)房金及购买或者建造合国建筑规要成套住宅按交付给被拆迁人。
要指出是许多地方把对被拆迁人补偿安置当作仅仅是拆迁人责任似乎与政府无关这是种错误认识。
建设项目不仅给投人带利润也给当地带长期税收和就业机会带当地济发展。
如些地方向被拆迁人提供低价商品房或者济适用房对原住房面积较被拆迁人实行保底安置政策对济特困户由政府给予金助等等。
完善拆迁立法 00年修改宪法加强了对私有财产保护明确规定了公共利益要可以对土地和私有财产征收或征用并依据法律规定给予补偿加007年《物权法》出台这些完善城市房屋拆迁立法提供了宪法、法律依据。
但是现有《城市房屋拆迁管理条例》及其他规、政策显然不合法律这要因制定城市房屋拆迁法或者征收征用法和其他民事基法编制房屋拆迁专已成实践急和立法者选择。
（）完善拆迁立法几主要考虑因素。
（）市场济体制确立使市场配置作用城市房屋拆迁活动日益显现城市房屋拆迁行政法律关系与民事法律关系并存、分立特和遵循民事基原则补偿行要明确政府部门城市房屋拆迁活动管理职责和管理程序减少对拆迁当事人民事法律关系直接干预形成政府与拆迁人、被拆迁人规行政管理关系和拆迁人与被拆迁人清晰民事关系。
按照市场济原则政府对民事法律关系不宜多介入政府职责主要是宏观调控和维护市场秩序保障当事人合法权益 （3）城市房屋拆迁目不对被拆迁人接受拆迁程有较影响。
（）城市房屋供情况关系城市房屋拆迁难 （5）法治环境完善要城市房屋拆迁立法要充分虑及法制统。
（二）城市房屋拆迁立法主要容 城市房屋拆迁立法应当物权理念指导下以完善房屋拆迁补偿体系构建心规城市房屋拆迁行及与城市房屋拆迁直接关其他行政、民事法律行。
主要包括以下容 (l)城市房屋拆迁基原则; ()对社会公共利益项目界定社会公共利益项目确定机关、权限及拆迁程序; (3)对商业项目界定及其拆迁程序规定; ()城市房屋拆迁补偿原则、围和标准; (5)房屋拆迁补偿价格评估机构、选择及评估程序等; (6)房屋拆迁争议行政仲裁机构、制及程序等; (7)与行政复议、行政诉讼制衔接以及特别规定等; (8)政府及有关行政主管部门、开发商、私有房屋所有人等各拆迁法律关系 主体其他有关权利和义、违反义主要法律责任。
5强化对拆迁相关行监管 （）加强拆迁条件审严格按照法定条件和程序实施拆迁许可。
对申办 许可证单位是否具备拆迁条件和格要进行严格审做到“六不准”即得拆迁许可证或拆迁许可证超期按规定申请办理延期手续、金不到位、房不落实、补偿安置方案不合理、工作人员培训、取得或被依法迁质机构律不准进行拆迁。
推行拆迁安置补偿工作公透明避免拆迁单位执行政策不到位拆迁工作人员不按规定办事损害被拆迁合法利益。
要认规房屋拆迁委 托行推行代办拆迁单位收入佣金制使各类拆迁工程拆迁安置补偿成与代办单位劳收入费用分离。
建立由拆迁业主、金管理银行和拆迁管理部门相配合、共监督拆迁金监管制。
三是建立拆迁补偿安置金、房使用稽制对拆迁单位实施补偿安置行进行跟踪动态管理。
是拆迁业主要委派拆迁项目工程监理员审拆迁补偿安置方案执行情况对拆迁补偿安置协议和拆迁金、房使用进行有效监督全程监理拆迁实施单位签约及履约程。
拆迁代办单位用拆迁安置补偿各类协议应当由拆迁代办单位办人、拆迁代办单位责人和业主监理员分别签拆迁实施单位和拆迁业主盖生效。
要加强对拆迁单位质管理与考核强化维护被拆迁人合法利益执业识。
要运用行业协会组织优势加强拆迁队伍执业教育培训引导和督促拆迁单位不断加强行业律承担起诚实守信、合法营社会责任。
估价机构拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法原则严格按照房地产估价规进行评估。
要对房地产评估结进行监督。
对职业不规、故误评估或因失造成重误评估要按照行业律规和有关法律规定处理。
外要充分发挥行政、司法监督救济作用发挥公众、舆论社会监督作用保证城市房屋拆迁活动依法、有序进行。
道德对了公共利益而征收或拆迁城市单位、人房产问题讨论使我们看到国当今对社会道德理论讨论不足性。
当然建立道德理论基础上财产权理论并不能非常容易地当今社会所有立法、执法问题。
但是这样理论可以使我们直面有争议疑难问题也能更程上使人们认识到人类发展和繁荣目标重要性。
只要我们公共政策能围绕这样目标任何事情都不难。
这样指导思想下济学者和律师可以提供各种实现这目标工具和做法。
7加强社会民主化、公民化、公开化。
公众和媒体对国城市房屋征收和拆迁问题讨论和抨击体现了国正朝公民化社会迈进。
这非常令人欣慰也是30年前那代人无法想像。
我们要政府向社会公众责和提高透明国社会智力公民有必要提高己分析和判断问题能力。