对商业地产的售后回租和售后回购业务的涉税探讨
摘 要 近几年来，商业地产开发企业为促进商业地产销售，加快资金回笼，获得开发资金，使出了浑身解数，售后回租、售后回购等促销手段层出不穷。
下载论文网 关键词 商业地产 售后回租 售后回购 涉税事项 一、商业的地产售后回租的涉税分析 国税函〔2007〕603号《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》明确表示：“企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：（一）获取资产增值收益的权益；（二）承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；（三）占有资产的权益；（四）在以后资产存续期内使用资产的权益；（五）处置资产的权益。
” 通常情况下，商业地产的售后回租是指房地产开发企业在与买受人签订房屋销售合同的同时与买受人签订一份房屋租赁合同，买受人将购买的房屋返租给房地产开发商，由开发商统一管理，统一经营。
售后回租保证买受人购买商业地产后在一定期限内有固定的租金收益，其目的是为了增强潜在投资人的购买信心，达到成交的目的。
根据国税函〔2007〕603号文件精神，除融资性房地产售后回租业务外的商业地产售后回租业务实际上由三项独立的业务组成，涉及以下三个纳税节： （一）房地产开发企业销售不动产环节 房地产开发企业销售不动产应纳销售收入增值税、附加税、土地增值税、土地使用税（产权转移前）、印花税、企业所得税；买受人应交纳印花税、契税。
（二）买受人将房屋返租给房地产开发企业环节 买受人是将房屋租赁给房地产开发企业，买受人作为出租人应纳税包括租赁收入增值税、附加税、房产税、土地使用税、印花税、所得税（买受人为企业的，其租赁收入并入当前损益汇算，缴纳企业所得税；投资人为个人的，应缴纳个人所得税，房地产开发企业有代扣代缴的义务）。
（三）房地产开发企业统一经营的出租环节 因为房地产企业不具备物业经营资质，房地产开发企业将售后回租的不动产统一出租时应承担出租人的纳税义务，应纳租赁收入增值税、附加税、印花税、企业所得税。
这一环节要注意的有以下几点：一是根据国家税务总局公告2010年第13号《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》，融资性房地产的售后回租不应按上述办法办理涉税事物；二是对于上述第1、第2项，房地产开发企业不得在不动产销售合同的合同金额中抵减应支付购房者的租金总额，否则将视为偷税漏税的行为；三是对于第2项，作为出租人的买受人为个人的，房地产开发商具有代扣代缴的义务；四是“售后回租”不同于“售后代租”业务，售后代租是房地产开发企业在与买受人签订房屋销售合同时，指定具有物业经营管理资质的第三方与买受人签订一份房屋委托租赁合同，买受人将购买的房屋委托给房地产开发企业指定的第三方统一经营管理，由房地产开发企业对第三方的受托经营事项进行担保，保证购买人在委托期间获得稳定投资收益。
售后代租业务不但可以达到增强潜在投资人的购买信心，促成交易的目的，而且还可以起到节税的作用。
商业地产售后代租业务涉税环节有两个：一是房地产开发企业销售不动产环节；二是买受人将房屋委托给具有物业经营资质的第三方经营环节。
在第二个环节中，买受人负有出租人的纳税义务，受托方作为居间人，受托方的营业收入是挣取经营管理服务费，只对取得的物业经营管理服务费具有纳税义务。
二、商业地产售后回购业务的涉税分析 售后回购是房地产开发企业在与投资人签订房屋认购合同中附有回购条款，回购条款约定投资人在约定的期限内有回购选择权。
回购条款约定一定期限以后，房地产开发企业有从投资人手中回购所销售房屋的义务，回购价格将高于现行销售价格的一定比例。
售后回购保证投资人在认购商业地产后的一定期限内有稳定的投资收益，同时也赋予了投资人对购买资产继续涉入权和履行回购的选择权。
其目的是为了增强潜在投资人的信心，既达到了项目融资的目的，同时也尽可能挖掘??在的购房者，起到一箭双雕的作用。
售后回购业务中，房地产开发企业和投资人应视其情况承担纳税义务。
（一）房地产开发企业销售商业地产的认购环节 房地产开发企业在销售商业地产的认购协议中附回购条款，表明其销售的房屋的所有权上的风险和报酬没有发生转移，因此不能确认为销售实现，其取得款项应视为融资行为，笔者认为该环节应暂不缴纳与销售不动产有关的税费。
（二）房地产开发企业对销售商业地产的回购环节 第一，投资人行使回购选择权。
当认购协议约定的回购条件成就时，若投资人行使回购选择权，则不应视为投资人将不动产转让行为，而实际上是融资行为；回购金额高于原认购金额的部分，应视为房地产开发商的融资成本，也是投资人的投资收益。
投资人应视同利息收入承担纳税义务：视同利息收入的增值税、附加税（城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加）、印花税、所得税（买受人为企业的，其投资收益并入当前损益汇算缴纳企业所得税；投资人为个人的，应缴纳个人所得税，房地产开发商具有代扣代缴的义务）。
当认购协议约定的回购条件成就时，若投资人放弃回购选择权，应视为投资人将继续涉入购买不动产行为，这时房地产开发企业应与投资人签订正式的房地产销售合同，这时房地产开发企业负有销售不动产的纳税义务，应纳税种包括销售收入增值税、附加税、土地增值税、土地使用税（产权转移前）、企业所得税、印花税，投资人应纳印花税、契税。
（作者单位为成都金茂房地产开发有限公司） 参考文献 [1] 宗式华.商业房地产售后回租的涉税风险及税务处理[J].财会月刊，2015（34）.