关于承租人对租赁物之权利的思考①

摘要： 承租人的利益和权利得到了众多国家和地区立法者的高度重视和立法上的特别保护，从而使承租人对租赁物之权利已经在实际上成为一种独立的权利。该权利与承租人对出租人之权利截然不同。承租人对租赁物之权利的内容包括使用收益权、改良权和转租权等。该权利能够充分物权的特征，具有对物的直接支配性、排他性和优先性。所以，承租人对租赁物之权利在法理上可以定性为物权。由于物权法定原则的限制，许多国家和地区的法律只能曲折地规定承租人对租赁物之权利。然而，对于社会新出现的物权，适时地修法或制定特别法才是长久之计。中国编辑。　　关键字： 承租人对租赁物之权利，物权，物权法定　　租赁关系，作为物的归属与利用之间的桥梁，在民事法律中地位十分重要。随着法律观念从注重维护物的归属关系转向注重物的利用关系，租赁引起了学者越来越多的思考和研究。这些研究多为对制定法的诠释和理解，因而其往往以租赁权为最下位的概念和研究起点，其研究的重点在于“买卖不破租赁”原则，思路多归结为“租赁权物权化”。笔者试图跳出制定法的局限，从民法学基本原理入手，尝试以承租人对租赁物之权利为思考的重点，分析其内容和性质，对租赁关系作进一步探索。 　　一、承租人对租赁物之权利的内容　　自广义言之，承租人的租赁权是指承租人享有的所有财产权利，其并非单一的权利，而是由一系列权利组合而成的权利束。从立法和各国法理看，承租人的租赁权包括承租人对出租人之权利和承租人对租赁物之权利②。为了区分二者，本文先论述承租人对出租人之权利，再重点考察承租人对租赁物之权利。　　（一）承租人对出租人之权利　　所谓承租人对出租人之权利，是指承租人对出租人所享有的债上请求权。要想认清该权利，我们有必要先考察作为法律事实的租赁契约以及这一法律事实所引起的租赁法律关系。　　租赁契约是当事人一方以物交付另一方使用，另一方为此支付租金，并于使用完毕后归还原物的协议③。由此定义可知，此处所指的租赁契约旨在发生债权债务关系，是债权契约。作为法律事实，租赁契约在与法律规则结合的条件下，可以引起租赁法律关系的产生④。租赁法律关系的主体是出租人和承租人，客体是当事人间特定的给付，其给付的标的物是租赁物，包括动产与不动产，后者又包括基地、房屋等。租赁法律关系的内容是出租人和承租人之间的权利义务。租赁契约是双务契约⑤，即双方当事人居于给付与对待给付地位，所以承租人的权利和义务即可说明租赁法律关系的内容。依照我国现行合同法217条、222条和226条规定，承租人的有按期支付租金的义务、依约定合理使用租赁物的义务、妥善保管租赁物的义务以及租期届至时返还租赁物的义务。根据该法第216条、220条和225条规定，承租人的权利主要有以下三个方面：一为占有移转请求权，即承租人可以请求出租人按照约定的时间将租赁物交付使用；二为瑕疵担保请求权，即承租人可以请求出租人承担物之瑕疵担保责任和权利之瑕疵担保责任；三为租赁物修缮和其他合法负担承担请求权。

承租人对出租人之权利是债权，其权利的客体为特定的给付。只有出租人履行一定的给付行为，承租人对出租人之权利才能实现。　　（二）承租人对租赁物之权利　　主张租赁权包括承租人对出租人之权利，并不会引起异议，而主张租赁权包括承租人对租赁物之权利，则易受非议。通说认为，承租人的权利都来自于当事人之间的租赁契约，因而承租人只有债上请求权，并无对物的权利，亦即租赁关系和使用借贷一样，承租人或借用人只有对人的权利，别无其他权利。史尚宽认为：“借用人对借用物之使用权，非直接对于物为支配之独立权利，而为对于贷与人许与使用之债权所附从之权能”⑥。　　然而，自法理言之，“使用借贷系属无偿，且不涉及借用人保护问题，与租赁不同，自不能同等待之”⑦。租赁关系有其自身的特殊重要性。第一，租赁关系是物的归属和利用之间的桥梁，其在社会生活中重要地位的确立是随着“物权价值化”⑧而完成的。以所有权为代表的物权原本目的在于对物进行现实的支配即自为占有使用和收益。由于“一些不善于利用财产的人却拥有大量的财产，而一些极为善于利用财产的人又没有可供使用的财产”⑨，为了物尽其用，给物的所有者、利用者和社会带来最大的利益，所有权的中心由“所有”向“利用”转移。即所有权的权能与所有人分离。其重要表现之一便是物之使用权或利用权形态归属于物之用益权人，所有人则以之收取租金。租赁关系使“物权价值化”得到了充分的实现。第二，一般情况下，土地、房屋的承租人在经济上处于弱势地位，无法与出租人取得事实上的平等地位（随着社会经济的发展，承租人与出租人经济地位上的差距已有所改善）。基于以上两方面的原因，法律赋予了承租人特别的保护，其中主要表现在承租人对租赁物之权利的确立。我们现在从众多国家的立法例上已经可以看到许多关于承租人对租赁物之权利的规定。 　　应须指出，本文采“承租人对租赁物之权利”这一用语并不是说开篇便把该权利当作对物权⑩，定性为物权。采此用语纯为表述之便。关于该权利内容和性质的讨论，将在下文逐步展开。另外，承租人对租赁物之权利的客体在世界大多数国家主要是指不动产租赁物及准不动产租赁物11，“因为一般的动产租赁难以体现法律予以特别保护的价值”12.基于此，本文所思考的承租人对租赁物之权利是指承租人对不动产租赁物及准不动产租赁物。为行文方便，如无特别说明，本文所指租赁物亦限于不动产租赁物及准不动产租赁物。从众多国家和地区的立法例看，承租人对租赁物之权利主要包括以下几个方面。　　1、承租人使用收益租赁物的权利　　承租人可以依约定或租赁物的性质使用租赁物，排除出租人的干涉，同时承租人可以取得在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益。租赁的社会目的就在于转让财产使用权，充分发挥现有物质财富的使用价值。承租人使用收益租赁物的权利并非债权的附从权利，而是对租赁物的直接支配，具有独立性。有学者持不同看法，理由在于“承租人对标的物之作用，不得违背出租人的意志，租赁关系是出租人通过承租人使用自己的财产”13.当然，承租人与出租人对租赁物的使用多有约定，但租赁的目的在于物尽其用，因此约定一般不是对租赁物正常用途的限制，而是对非依物之性质使用租赁物的限制。与其说承租人对标的物之使用受出租人制约，不如说是受物之性质的制约。尤其是在市场经济的今天，物的用途更是丰富多样，难以事先定明，且双方过多的约定容易导致租赁的目的不能实现，因而物之性质往往成了承租人用益租赁物的底线。受物之性质的制约并不能否认承租人依自己的意思实现权利目的，换言之，承租人对租赁物使用收益的权利体现了承租人对租赁物的直接支配，具有独立性。正如地上权人在对土地进行使用收益时亦应依土地的性质而不行滥用，但这并不妨碍地上权成为独立的权利。 　　2、承租人有处分租赁物和租赁权的权利　　首先，承租人有处分租赁物的权利，具体为其对租赁物的改良权，这是一种事实上的处分。改良是指承租人为使用之目的，对租赁物所为添付或其他改进其功能。