年土地估价师《土地估价实务》模拟题A
2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题A第一部分 计算题 共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为"元/平方米"、总价单位为"万元"。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地,面积2000平方米,根据规划,最佳利用方式为修建住宅,最大容积率为4。根据有关调查研究显示,该项建设周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元,第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为8%,建成后即可全部售出,售价预计为4000元/平方米,销售税费为不动产总价的6%,要求利润不低于不动产总价的15%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估,现有5宗类似的土地交易案例,条件如下。项目 A B C D E 待估宗地成交价格(元/m2) 500 600 950 1020 1300交易形式 协议 协议 招标 招标 拍卖 拍卖交易时间(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5土地使用权年期 50 70 70 40 70 50容积率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5区域因素比较 繁华程度 +2% —1% 0 —2% +3%基础设施 0 +3% —1% +3% 0交通状况 —1% 0 +2% —1% —2%个别因素比较 宗地形状 0 —2% +3% 0 1%宗地位置 +1% 0 —2% —3% 0临街类型 +1% +1% 0 +1% —1%。
表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较,表中数字为正时,表示交易案例宗地条件优于待估宗地,表中数字为负时,表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差,数字表示对宗地地价的修正幅度。根据调查,该城市交易形式修正系数为:协议0.6,招标0.8,拍卖1.0;地价指数以2002年1月为100,以后平均每月递增1个百分点;土地还原率为7%;此类用地的最低容积率为1,容积率在1—1.5之间时,容积率每增长0.1,宗地单位地价比容积率为1时增长5%,超过1.5后容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时增长4%。