商品房买卖合同司法解释(精选多篇)
对商品房买卖合纠纷司法释思考对商品房买卖合纠纷司法释思考——建元律师事所 · 王建高人民法院２００３年４月２８日公布了《关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》（以下通称该司法释）并２００３年６月１日起施行。
该司法释对无效合确认、销售广告性质认定、惩罚性赔偿责任、房屋交付使用、包销期满售房屋处理、商品房“按揭”贷款纠纷等容做了较明确、具体规定不少条款有很积极指导义。
但该司法释仍对些问题予明确或实践将存定操作性问题现提出对其部分条款看法抛砖引玉希望引起各界重视。
、预售许可证明追认问题该司法释２条规定“出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
”该司法释颁布前高人民法院曾１９９５年底颁布了《高人民法院〈关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题答〉》（下称《答》）由《答》颁布高人民法院对房地产纠纷系统地颁布其他司法释因直至该司法释出台前即便是房地产管理法施行房地产纠纷审理也基参照《答》进行审理。
《答》２５、２６条规定预售方取得商品房预售许可证明“审诉讼期办理了预售许可证明可认定预售合有效”。
而上述规定明确将预售许可证明追认期限由“审诉讼期”调整“起诉前”可以说是有限进步。
所以这么说是因国院颁布《城市房地产开发营管理条例》已明确规定“房地产开发企业预售商品房应当已办理预售登记取得商品房预售许可证明”；“房地产开发企业预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证明”。
即房地产开发企业预售商品房应取得并出示预售许可证明这是行政法规项强制性规定。
根据《合法》５２条“违反法律、行政法规强制性规定”“合无效”。
因出卖人与买受人订立商品房预售合只要取得商品房预售许可证明就应视无效。
而条款又通但形式给开发商开了口子形成开发商预售是否取得预售许可证明无所谓只要发生纠纷、且方起诉前取得预售许可证明即可认定合有效；如买受人发生纠纷始终提起诉讼那么开发商今任何取得预售许可证明可以追认合有效。
这条款质上形成了行政法规与司法释冲突。
二、有关销售广告性质认定该司法释３条规定“商品房销售广告和宣传要约邀请但是出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约。
该说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
”上述规定“说明和允诺具体确定”、“有重影响”仍不够明确没有量化标准客观上增加了案件审理变数扩了法官由裁量权。
三、关定金处理该司法释４条规定“出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
”条关“不可归责当事人双方事由”作详容易产生纠纷现实当商品房预售般要签订认购再订立商品房买卖合两步骤而买卖双方般签订认购前是不会就买卖合具体条款先进行洽商而认购签订并交纳定金双方再订立商品房买卖合往往会就具体条款发生较争执而导致合不能订立这种情况是否可以认定“不可归责当事人双方事由”﹖如可以认定可能会导致合方欲放弃合订立有洽商提出些令对方无法接受容而逃避定金罚则。
四、关预售合效力该司法释６条规定“当事人以商品房预售合按照法律、行政法规规定办理登记备案手续由请确认合无效不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续商品房预售合生效条件从其约定但当事人方已履行主要义对方接受除外。
”根据现行《城市房地产开发营管理条例》、《城(请勿 市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等规定出卖人房屋预售须办理登记备案手续但从明确预售合是否须备案才生效。
条对预售合是否须备案才生效做了明确规定从而了长期以悬而问题。
而实际上目前《商品房买卖合》示约定“合双方签日起生效”；“商品房预售合生效日起３０日由出卖人向房地产主管部门申请登记备案”。
因示备案身就不是合生效必然要件当事人如设定“登记备案手续商品房预售合生效条件”反而变更示做特别约定。
五、关惩罚性赔偿责任该司法释８条、９条规定了五种出卖人须承担惩罚性赔偿责任（按不超已付购房款倍赔偿）情形１．商品房买卖合订立出卖人告知买受人又将该房屋抵押给三人；２．商品房买卖合订立出卖人又将该房屋出卖给三人；３．出卖人订立商品房买卖合故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；４．故隐瞒所售房屋已抵押事实；５．故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
这两条款有四容值得关①损失赔偿与违约金并举。
依据《民法通则》和《合法》规定“当事人可以约定方违约应当根据违约情况向对方支付定数额违约金也可以约定因违约产生损失赔偿额计算方法。
”司法实践当当方违约司法机关般是实际损失和违约金二选其如违约金约定超实际损失只要不是高司法机关般也予以支持。
而上述条款规定“买受人可以请返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任”亦即赔偿实际损失买受人还可要不超已付购房款倍惩罚性违约赔偿。
对这惩罚性赔偿责任法律依据高院责人答记者问指出“是以《合法》１１３条和《消费者权益保护法》４９条规定惩罚性赔偿责任原则依据但不是对《消费者权益保护法》４９条规定直接适用。
该司法释所规定惩罚性赔偿责任适用条件和结上都与《消费者权益保护法》４９条规定有所不”。
由可见上述惩罚性赔偿我国现行法律确实是种胆创新。
②惩罚性赔偿额。
这两条款规定了惩罚性赔偿上限（即不超已付购房款倍赔偿）但这不味着只要出现五种情形买受人就必然可获得倍赔偿法院有可能根据情节酌定赔偿具体比例和金额。
因买受人主张有关权利应慎用有关条款避免赢了官司而不赢钱因赔额加诉讼相关费用也必然增。
③出卖人告知义履行和操作。
这两条款规定五种情形有四种提及了“告知”和“故隐瞒”这实际上是要出卖人签约如存上述几种情形应当履行告知义。
建议出卖人履行有关告知义采取面形式避免口头告知而今发生纠纷因举证不能又承担相应责任。
④土地使用权抵押责任。
这两条款也侧面答了土地使用权抵押责任问题。
现实期房销售出卖人订立预售合及订立合所预售房屋往往尚建成甚至工程刚处基础状态地上物尚建设因出卖人即使是设定抵押也是以土地使用权设定抵押不会是所售房屋抵押（银行等抵押权人般也不接受这种期权抵押）那么这种以土地使用权（而非所售房屋）设定抵押又告知买受人是否承担上述惩罚性赔偿责任呢﹖从有关条款看是不要承担。
现实有许多买受人担心土地使用权抵押会影响到己所购房屋权益常会要出卖人承诺相应土地使用权设定抵押事实上这种抵押土地地上物预售只要保证两即可①出卖人征得抵押权人；②买受人办理预售房屋产权登记手续有关抵押必须撤销因根据《城市房地产管理法》规定“房地产让土地使用权出让合明权利、义随移”。
六、房屋交付确认问题该司法释１１条规定“对房屋移占有视房屋交付使用”；“房屋毁损、灭失风险交付使用前由出卖人承担交付使用由买受人承担；买受人接到出卖人面交房通知无正当理由拒绝接收房屋毁损、灭失风险面交房通知确定交付使用日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定除外。
”条款实际是确认“交钥匙”即交房即不以房屋所有权移作交房成立条件。
由条款强调对“房屋移占有”并强调交房合法性有可能会引起些争执。
国院《城市房地产开发营管理条例》明确规定“房地产开发项目竣工验收合格方可交付使用；验收或者验收不合格不得交付使用”。
量入住民事纠纷很多是出卖人尚通竣工验收（即取得《建筑工程竣工验收备案表》）便强行向买受人发出入住通知迫使买受人不得不没有竣工验收手续情况下接收房屋续许多工程质量纠纷、产权办理纠纷其实与有关因条款强调“交钥匙”即交房并强调必须是“验收合格”交付有可能对买受人更加不利。
七、因质量问题约规定该司法释１３条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请除合和赔偿损失应予支持。
”根据国院《城市房地产开发营管理条例》规定“商品房交付使用购买人认主体结构质量不合格可以向工程质量监督单位申请重新核验。
核验确属主体结构质量不合格购买人有权退房；给购买人造成损失房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。
而根据条释买受人申请除合条件变“严重影响正常居住使用”由使退房条件增加了诸多变数包括了主观因素。
墙皮裂缝、卫生漏水等等从买受人角看可认是“严重影响正常居住使用”这客观上扩了法官由裁量权。
八、面积误差处理问题该司法释１４条对面积误差处理进行了规定其原则基与《商品房销售管理办法》２０条规定相。
上述原则并彻底面积误差问题现实绝多数项目是以建筑面积计价很多项目进行面积误差结算往往是总建筑面积变化很但其公摊面积增、套建筑面积减少使买受人多有微词并因纠纷不断。
对情况北京市国地和房屋管理局２００２年１１月１３日颁布《关商品房销售有关问题通知》京国土房管市［２００２］１１０６３条明确作出了如下规定１．按建筑面积计价应分别约定建筑面积、套建筑面积误差比并按照８８令２０条规定办理。
２．建筑面积、套建筑面积误差比绝对值约定围根据建筑面积据实结算房价款。
３．建筑面积、套建筑面积误差比绝对值其有项超出约定围买受人有权退房。
买受人不退房根据建筑面积误差比按照８８令２０条２款２项规定结算房价款。
应当说北京有关主管部门颁布规性件更加科学和严谨。
该司法释起草初有关规性件尚出台因缺少有关详尽规定作参考可以理但有关规性件颁布半年该司法释方颁布而这样重要司法释尚施行前就已滞地方主管部门规性件毕竟是种缺憾。
九、合除权合理期限该司法释１５条规定“根据《合法》九十四条规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款催告三月合理期限仍履行当事人方请除合应予支持。
”“法律没有规定或者当事人没有约定对方当事人催告除权行使合理期限三月。
”《合法》９４、９５条仅规定了“催告合理期限仍履行主要债当事人可以除合”；规定“法律没有规定或者当事人没有约定除权行使期限对方催告合理期限不行使该权利消灭”。
但《合法》并明确“合理期限”确切限而条规定明确了除权行使合理期限是催告三月。
十、关违约金约定标准问题该司法释１６条规定“当事人以约定违约金高由请减少应当以违约金超造成损失３０％标准适当减少；当事人以约定违约金低造成损失由请增加应当以违约造成损失确定违约金数额。
”条款明确了违约金和实际损失关系不少购房人签订预售合补充条款（包括些是律师提供签约条款）逐条加上动辄５％～１０％违约金旦发生了纠纷则要么累计计算违约金要么既要违约损失又要违约金。
高院早起草《合法》司法释即已考虑了违约金约定是否高标准但因有关司法释始终正式公布所以直也没有核定标准次确定“应当以违约金超造成损失３０％标准适当减少”纠纷赔偿问题提供了很量化标准。
十、关权属证办理责任问题该司法释１８条规定“由出卖人原因买受人下列期限届满能取得房屋权属证除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任（）商品房买卖合约定办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合标物尚建成房屋房屋交付使用日起９０日；（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日。
合没有约定违约金或者损失数额难以确定可以按照已付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
”条释仍然是单项性地规定了出卖人责任而房屋权属证办理实际上涉及到了出卖人、买受人和登记机关三方１．出卖人将办理权属登记由出卖人提供报产权登记机关备案；２．购房人向登记机关提出登记申请提交相关人并向有关部门交纳契税、共用部位共用设施设备维修基金、登记费和权属证工费等费用；３．登记机关“受理→初审→复审→审批→缮证→收费、发证→归档”等系列程序受理、审核申请核准申请并制证、发证。
按照《城市房地产开发营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》规定办理房屋权属证义人是买受人出卖人只是协助办理义而条释和《买卖合》示单方强调了出卖人责任和义却对其他两方做任何规定。
现实有普遍存问题是贷款购房买受人不交纳相关税费使得出卖人无法协助其取得房屋权属证由没有房屋权属证无法办理抵押登记出卖人作贷款担保人就要直买受人提供担保承担相应担保风险。
外根据国院《城市房地产开发营管理条例》规定“预售商品房购买人应当商品房交付使用日起９０日办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当销售合签订日起９０日办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
”这里要强调是购买人要商品房交付使用日或销售合签订日起９０日办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并非是９０日取得房屋权属证。
开始办理手续与取得房屋权属证至少还有登记机关进行系列审核程序而登记机关工作并不是出卖人和买受人能够控制出卖人对往往又难以举证。
条释将取得房屋权属证期限限定９０日实际上不合理地加重了出卖人责任。
十二、关包销合规定该司法释２０条至２２条对包销合有关问题做了规定。
包括对包销期满、出售房屋归属没有约定情况做了规定对出卖人违反包销合约定责任做了规定。
包销是开发商与房屋销售代理商种委托代理关系而商品房买卖合出卖人（开发商）和买受人（购房人）则是种买卖关系；包销合与商品房买卖合虽然主体和客体上存定系但却是两种完全不法律关系。
该司法释从名称上看是“关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释”因将包销合纠纷也置该司法释似乎并不太合适。
从有关规定实体容看包销是从港澳地区引进地种商品房销售方式包销合虽然被定性无名合但包销实际上仍然是种特殊委托销售行如何区分包销与普通委托销售首要就是要确定包销行构成要件是否委托合有约定销售底价、销售额和销售期限或者合有“包销”描述就构成包销﹖事实上普通委托销售合往往也具备有关条款。
该司法释有关条款对“包销”概念身并做明确界定。
十三、有关购房贷款合能订立、导致购房合不能履行处理该司法释２３条规定“商品房买卖合约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人方原因能订立商品房担保贷款合并导致商品房买卖合不能继续履行对方当事人可以请除合和赔偿损失。
因不可归责当事人双方事由能订立商品房担保贷款合并导致商品房买卖合不能继续履行当事人可以请除合出卖人应当将收受购房款金及其利息或者定金返还买受人。
”条关“不可归责当事人双方事由”作详也容易产生纠纷如现实买受人不能有效提供贷款银行要提供件或买受人提供件通贷款银行审核而导致商品房担保贷款合能订立是认定买受人有错承担约赔偿责任还是认定“不可归责当事人双方事由”较难确定。
十四、有关买卖合终止房款处理该司法释２５条规定“商品房买卖合被确认无效或者被撤销、除商品房担保贷款合也被除、出卖人应当将收受购房贷款和购房款金及利息分别返还担保权人和买受人。
”条规定了三种情形下（合被确认无效、被撤销、除）出卖人应当将收受购房款金及利息返还买受人但对造成上述三种情形责任作任何规定和说明。
实际操作既有别出卖人缺少或变造政府规证导致合被确认无效、被撤销、除也有不少是购房人不能按期偿还贷款或拖欠其他债使贷款人或债权人对所购房屋主张权利而使出卖人不得不要撤销、除合。
不明确造成上述三种情形法律责任（包括损失赔偿责任）情况下仅要“出卖人应当将收受购房款金及利息返还买受人”极不利对出卖人合法权益保护出卖人旦返还了全部首付款息再向买受人主张违约责任执行将会遇到很困难。
十五、对“另有约定除外”应问题该司法释共有七条九处明确规定各方责任、权利、义强调了“另有约定除外”原则。
契约行作种基双方合民事行重要特征就是只要不违反法律、法规和损害社会公共利益只要是双方基愿、平等原则而订立合就受法律保护。
而具体到商品房买卖行对“另有约定除外”规定有两要１．由该司法释多问题上明确了出卖人有较重责任因作买卖双方、特别是出卖人应充分“另有约定除外”条款。
部分出卖人采取签约坚持双方不做任何补充约定、纠纷发生再采取各种措施弥补做法是不足取。
２．通观该司法释多问题上明确出卖人有较重责任是借给予买受人司法救济但实际操作很可能导致结是买卖合订立难进步加特别是出卖人充分、有效利用“另有约定除外”规定这将导致交易成进步加。
十六、对司法释身看法司法释作种特殊形式法律规定其存有着非常积极现实义。
法律缺乏具体规定情况下可以补救法律规定不敷使用；各级法院适用法律不完全统情况下可以有效保证法院审理案件公正性和提高审判效率。
但是司法释制订身也存着些值得关问题１．根据《立法法》规定“法律释权属全国人民代表会常委员会”；“高人民法院可以向全国人民代表会常委员会提出法律释要”。
２．高人民法院针对审判当具体情况依据法律制订些法律适用和操作具体释和规定也尝不可但当司法释容突破了现行法律和行政法规规定就会形成立法、行政和司法机关冲突而使其缺乏成立法律基础。
不管这种突破具有多么重现实义它也会从程序上对我国法律体系良性运行、立法机关权威性和行政机关有效行政带面影响。
至少可能使民事主体依据法律、法规从事民事活动会面对无所适从局面。
法官司法实践依据法律、法规行使由裁量权是回事而司法机关通司法释突破法律又是另回事。
３．目前些司法审判人员整体素质有待提高情况下由司法机关行制订司法释扩司法审判人员由裁量权身也不利对审判人员执法监督。
４．具体到商品房买卖合纠纷案件审理既然现行法律确定了买卖合双方是平等民事主体制订法律适用具体释和规定就应着平等主体地位原则规定双方权利、义。
如认商品房买卖行买卖双方身就存着“强势”和“弱势”不平衡性而欲对“弱势”群体给予司法救济也应当是由立法机关通对法律调整实施如《劳动法》、《消费者权益保护法》等就是特别法明确了当事各方法律地位不平等性。
以司法释方式突破现行法律、法规加重方责任、扩方义对另方进行司法救济这即便是实现了实体公正也会导致程序不公正而法律公正首先应体现程序公正。
二商品房买卖合司法释_买房合_买房全攻略商品房买卖合纠纷司法释起争议签有购房合、并向开发商交纳了购房款、水电调节费购买使用5年多被开发商从化国泰天彤地产有限公司（下称“国泰地产”）以合没有公证处公正以及分没有收取购房者何柏雄房款由起诉要认定所签合无效并收回房屋。
审法院审理以没有商品房预售许可证由判合无效并要业主向开发商交回房屋。
目前业主何柏雄已就案提起上诉至广州市级人民法院。
审判业主败诉事情是业主何柏雄0年5月日与国泰地产签订了份《商品房买卖合》合约定国泰地产将位从化市海商贸城北区－7区幢首层833平方米铺面以每平方米000元价格出售给何柏雄。
合签订何依约向国泰地产支付了全部金额83郾3万元。
业主何柏雄还分两次向国泰地产交付了水电调节费5000元。
收房何柏雄投将铺面进行了装修并出租给他人使用至今。
0年8月从化国泰地产以合没公证处公正以及分没有收何柏雄房款由将业主何柏雄起诉至广州从化市人民法院要认定与何所签合无效并收回房屋。
原告国泰地产诉称与何柏雄所签订了《商品房买卖合》由房屋至今没有取得商品房预售许可证、竣工验收已烂尾；而根据从化市城市规划局0年月新出台规划件海商贸城已改变规划“国泰名城·御景绿洲”居住区由国泰地产对其重新进行整体开发故何柏雄所商铺不能交付使用并要何交回商铺。
业主何柏雄代理律师辩称根据高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律问题释五条规定“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房屋买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合”；六条规定“当事人以商品房预售合按照法律、行政法规规定办理登记备案手续由请确认合无效不予支持”。
0年月5日该案件审次开庭三天从化市人民法院根据高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律问题释二条“出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效”据该院认定合无效要业主何柏雄交还铺面给开发商开发商则将房款退给何柏雄。
对判业主何柏雄不目前已上诉至广州市级法院。
开发商官司缠身是无良该案审判从化当地掀起了轩然波。
因跟何柏雄情况类似或相近业主据不完全统计有数十人多。
很多业主都向从化国泰地产海商贸城区域购买了房屋且买都是“楼花”购买比何柏雄还要早早要追溯到996年左右。
由开发商身实力不济很快工程就下马、烂尾至今已十多年头。
这十多年国泰地产直官司缠身当地因欠下了众多债和收取了很多业主楼款又无法交楼而声誉不佳。
何柏雄称国泰地产了将己告上法庭竟然起诉说谎称分收己楼款如瞎话也敢说。
据何分析十多年前房地产价格与现比已增值十数倍目前国泰地产又欠着很多人房子现众多业主都打算要房子而不是要退款或赔偿开发商了己利益就将其业主拿开刀以起到杀儆效只要有判例其他不用再说也谈了。
何柏雄称从化法院判依据是有问题法院所依据高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律问题释二条规定对应是卖方而不是买方；而对辩护律师提出高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律问题释五、六条规定却视而不见明显有失公正。
如按照这判案逻辑是否鼓励那些没有实力开发商没有取得预售许可证情况卖楼又营不善甩包袱等到地产增值又道貌岸然地收回房屋以卖更价钱这种司法逻辑显然有悖司法伦理。
三高法院商品房买卖合司法释若干条款质疑高法院商品房买卖合司法释若干条款质疑《高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》已２００３年３月２４日由高人民法院审判委员会１２６７次会议通。
２００３年６月１日起施行。
该释实施司法实践人民法院审理商品房买卖合纠纷依据该释进行判但笔者认该司法释些规定不很明确容易引起争议更有甚者有些条款与法律、法规相抵触还有些条款规定不合物权法理论已确立基原则现阐述如下、关该司法释适用围疑问该司法释条规定“释所称商品房买卖合是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚建成或者已竣工房屋向社会销售并移房屋所有权买受人买受人支付价款合。
”因对该条适用围理不实践有较争议。
首先根据该条规定对二手房、房改房、集房等纠纷不能适用该司法释判那么济适用房呢？如仅从该规定面理济适用房也应该属条规定围但因对该释狭隘理司法实践审判人员都把济适用房纠纷法律适用排斥该司法释外。
其次开发商销售批准而与他人合开发房屋。
开发商提供金、其他单位提供土地使用权建房屋项目以建单位名义报建开发商将约定分配归其所有房屋作商品房对外销售是否适用该《释》有争议。
、办理预售许可登记买卖合效力问题该释二条规定“出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
”这规定明显与法律相违背。
根据《城市房地产管理法》四十四条规定商品房预售应当合下列条件……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明。
因取得商品房预售许可证根据《房地产管理法》规定应当是禁止出售房屋如取得商品房预售许可证签订房屋买卖合应该属无效合高法院这规定实际上保护是开发商利益开发商非法融开方便门。
3、被拆迁人优先权和善三人保护问题该释七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定房屋对被拆迁人予以补偿安置如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给三人被拆迁人请优先取得补偿安置房屋应予支持。
”这规定破坏了物权法公示和公信原则实际上是人民法院置善三人合法权益不顾创设了被拆迁人优先权。
都知道物权是物权人对物排他支配权具有对抗不特定人对世效力。
保护交易安全和三人利益物权变动必须公示。
房地产是不动产我国法律规定其公示方法是进行登记。
也就是说登记虽不作物权变动合生效要件但登记不发生物权变动法律。
而订立拆迁补偿安置协议订立房屋所有权并没有当然移给被拆迁人善三人办理产权登记户手续然地取得了房屋所有权。
因该条规定违背了物权法原则必然会引起破坏交易安全。
、惩罚性赔偿问题这问题是该司法释热问题司法实践也存着较争议赔偿标准上操作性也不是很强。
根据该释八、九条规定五种情形可能双倍赔偿是商品房买卖合订立出卖人告知买受人又将该房屋抵押给三人；二是商品房买卖合订立出卖人又将该房屋出卖给三人；三是出卖人订立商品房买卖合故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合故隐瞒所售房屋已抵押事实；五是出卖人订立商品房买卖合故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
该释规定具备上述五种情形买受人可以请除合、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任。
笔者对有以下质疑首先“请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任”容该司法释制定法律依据没有任何规定属创设法律。
该司法释制定依据是《华人民共和国民法通则》、《华人民共和国合法》、《华人民共和国城市房地产管理法》、《华人民共和国担保法》等相关法律上述法律没有惩罚性赔偿任何规定。
实际上如说有法律依据只能从《华人民共和国消费者权益保护法》到影子消法四十九条规定“营者提供商品或者有欺诈行应当按照消费者要增加赔偿其受到损失增加赔偿金额消费者购买商品价款或者接受费用倍。
”而且消法规定是倍而该司法释却规定“不超已付购房款倍赔偿责任”明显与消法不还有消法用是应当司法释用是可以因该容出台有不伦不类嫌疑。
其次八、九条规定“买受人可以请除合、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任”前面已指出可以要“赔偿损失”而面却又规定“并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任”由这两种赔偿是可以适用那么前面“赔偿损失”与面“赔偿责任”有何区别与不呢？这两种赔偿是什么法律关系呢？再次“不超已付购房款倍赔偿责任”规定司法实践也带了很操作难题是否包括零赔偿？从看似乎是购房款0至倍判都可以试想如买受人已支付购房款数额巨千万元以上那么法官判赔偿数额零至千万元给法官以很由裁量权从而妨碍了司法公平给司法腐败造成可乘机。
5、约定违约金增加或减少问题司法释十六条规定“当事人以约定违约金高由请减少应当以违约金超造成损失３０％标准适当减少；当事人以约定违约金低造成损失由请增加应当以违约造成损失确定违约金数额。
”首先笔者认对违约金数额低调整司法实践毫无义因如约定违约金数额低当事人完全可以违约金外另行主张损害赔偿通违约金和损害赔偿共用使损失得到补偿。
另外造成损失是否包括双倍赔偿和可得利益损失没有明确使法院判难以达到统司法标准和原则。
还有以损失30%标准进行调整是属“刀切”做法没有考虑到违约方错程和是否根违约问题弱化了违约金条款效力和作用对保护守约方合法权益不利。
再者这条与八、九条“可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任”有可能会发生冲突买受人出卖人合八、九条规定条件如何向出卖人主张违约金数额呢？这种情况下如法官不支持双倍赔偿买受人可能就丧失了要出卖人按违约造成损失确定违约金金额诉讼请权利对买受人合法权利保护带了损害。
6、司法释溯及力问题该释二十八条二款规定“《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行尚审、二审阶段适用释。
四款规定《华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生商品房买卖行适用当法律、法规和《高人民法院〈关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题答〉》。
”从这两款规定看到底该司法释有无溯及力让人很困惑如说有溯及力那么实施该司法释前发生商品房买卖合纠纷但诉法院都应该适用该释如说没有溯及力那么0年6月日前发生商品房买卖行应该不能适用该司法释判更何况该司法释也不是专门对《城市房地产管理法》司法释什么要以《房地产管理法》实施作适用前提呢？另外适用溯及到995年月日《华人民共和国城市房地产管理法》正式生效日期似乎加了对开发商制约和处罚力但实际上属司法不公而且带了“翻老账”性质诉讼量增加引发了赔和退房高峰浪费了诉讼降低了诉讼效率定程上也制约了房地产行业发展。
对司法释法律地位问题实践直存争议全国人民代表会常委员会《关加强法律释工作议》二条规定“凡属法院审判工作具体应用法律、法令问题由高人民法院进行释。
”高人民法院却997年6月3日发布《高人民法院关司法释工作若干规定》条规定“高人民法院制定并发布司法释具有法律效力。
”但全国人常委会0年3月5日通《华人民共和国立法法》却并没有明确规定司法释我国法律适用渊（即法律形式）通这些规定我们能够很清楚看到高人民法院进行司法活动对具体法律条或适用条件等情况不明确才可以作出释也就是说法律有规定但又缺乏操作性情况下高法院才能发布司法释而并不是高人民法院能够独立地创设或改变法律现有规定。
现实高法院些司法释已超出界限起着制定法作用背离了法律面目且愈演愈烈司法释无限扩张使法律严肃性和权威性受到挑战这现象已引起了法学界关和担忧。
(0年月9日)四高院公布商品房买卖合纠纷司法释高院公布商品房买卖合纠纷司法释(00508 09337)高人民法院日前公布《关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》对商品房预售合效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体规定。
其对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益恶违约、欺诈等行明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
每日商报对部分重要容作了摘编。
华人民共和国高人民法院公告（摘要）条释所称商品房买卖合是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚建成或者已竣工房屋向社会销售并移房屋所有权买受人买受人支付价款合。
二条出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
三条商品房销售广告和宣传要约邀请但是出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约。
该说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
四条出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
五条商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合。
六条当事人以商品房预售合按照法律、行政法规规定办理登记备案手续由请确认合无效不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续商品房预售合生效条件从其约定但当事人方已履行主要义对方接受除外。
八条具有下列情形导致商品房买卖合目不能实现无法取得房屋买受人可以请除合、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）商品房买卖合订立出卖人告知买受人又将该房屋抵押给三人；（二）商品房买卖合订立出卖人又将该房屋出卖给三人。
九条出卖人订立商品房买卖合具有下列情形导致合无效或者被撤销、除买受人可以请返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故隐瞒所售房屋已抵押事实；（三）故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
十条买受人以出卖人与三人恶串通另行订立商品房买卖合并将房屋交付使用导致其无法取得房屋由请确认出卖人与三人订立商品房买卖合无效应予支持。
房屋毁损、灭失风险交付使用前由出卖人承担交付使用由买受人承担；买受人接到出卖人面交房通知无正当理由拒绝接收房屋毁损、灭失风险面交房通知确定交付使用日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定除外。
十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用房屋主体结构质量核验确属不合格买受人请除合和赔偿损失应予支持。
十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请除合和赔偿损失应予支持。
交付使用房屋存质量问题保修期出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限拖延修复买受人可以行或者委托他人修复。
修复费用及修复期造成其他损失由出卖人承担。
十五条根据《合法》九十四条规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款催告三月合理期限仍履行当事人方请除合应予支持但当事人另有约定除外。
法律没有规定或者当事人没有约定对方当事人催告除权行使合理期限三月。
对方当事人没有催告除权应当除权发生日起年行使；逾期不行使除权消灭。
十六条当事人以约定违约金高由请减少应当以违约金超造成损失30％标准适当减少；当事人以约定违约金低造成损失由请增加应当以违约造成损失确定违约金数额。
十七条商品房买卖合没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款按照付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
逾期交付使用房屋按照逾期交付使用房屋期有关主管部门公布或者有格房地产评估机构评定地段类房屋租金标准确定。
十八条由出卖人原因买受人下列期限届满能取得房屋权属证除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任（）商品房买卖合约定办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合标物尚建成房屋房屋交付使用日起90日；（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起90日。
合没有约定违约金或者损失数额难以确定可以按照已付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
十九条商品房买卖合约定或者《城市房地产开发营管理条例》三十三条规定办理房屋所有权登记期限届满超年由出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请除合和赔偿损失应予支持。
二十八条释0年6月日起施行。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行尚审、二审阶段适用释。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行前已终审当事人申请再审或者按照审判监督程序定再审不适用释。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生商品房买卖行适用当法律、法规和《高人民法院〈关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题答〉》。
五高人民法院公布商品房买卖合纠纷司法释高人民法院公布商品房买卖合纠纷司法释 新华北京5月6日电(记者田雨李术峰)高人民法院日前公布关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释对商品房预售合效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体规定。
其对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益恶违约、欺诈等行明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
高人民法院副院长黄松有说商品房买卖合纠纷只是房地产纠纷类案件。
随着房地产业迅猛发展和住房制改革深化由我国不动产立法还不完善市场机制也不健全商品房交易行很不规特别是些房地产开发企业严重违反诚实信用原则有制作虚假广告设立定金圈套甚至房多售利用商品房买卖合欺诈买受人有商品房面积严重缩水有商品房则存严重质量问题这都严重损害了买受人合法权益。
黄松有指出由商品房买卖合纠纷逐年增加而相关法律规定比较原则人民法院处理类纠纷也遇到了许多具体适用法律问题。
了及指导各级人民法院公正处理商品房买卖合纠纷依法保护商品房买卖合当事人合法权益规房地产市场交易行高人民法院定制定关如何处理当前商品房买卖合纠纷司法释。
(完)商品房买卖纠纷司法释销售广告可以成商品房买卖合容高人民法院司法释规定商品房销售广告和宣传要约邀请但是房地产开发企业就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约。
释特别提到这些说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
买房子“缩水”3%将难以除合买房者都会担心问题——缩水也都明白3%界线。
而现实有些买房人不能接受这误差比例要与房产商除合。
从6月日起根据高人民法院司法释房子“缩水”3%将难以除购房合。
房产商恶违约欺诈将付出沉重代价商品房买卖程房地产开发企业恶违约和欺诈致使买房户无法取得房屋将担惩罚性赔偿责任。
到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失购买商品房却迟迟拿不到房产证买房户可向人民法院申请赔偿损失。
这是高人民法院日前公布“关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释”作出规定。
“交钥匙”就算房屋交付使用房子到底什么候算是交付使用这是牵扯到房产买卖双方实际利益重要问题常常引发“房屋交付使用”纠纷。
将6月日起施行《高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》条明确规定对房屋移占有视房屋交付使用。
因人们常说“交钥匙”就算交付使用。
商品房质量严重影响正常居住购房合可除如购买商品房因质量问题严重影响正常居住使用法院应支持买房户除房屋买卖合。
这是高人民法院日前公布“关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释”作出规定。
商品房买卖合将不被轻易确认无效将6月日起施行《高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》充分体现了促进商品房市场健康发展精神主张不轻易确认合无效。
集房、房改房、济适用房不适用商品房买卖纠纷司法释将6月日起施行《高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》只调整商品房买卖纠纷而不调整其他房屋买卖纠纷。
法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。
这是高人民法院日前公布“关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释”作出规定。
包销商也要参加商品房买卖合纠纷诉讼如发生买房户因商品房买卖合与房地产开发企业发生纠纷人民法院将会通知包销商也参加诉讼。
商品房买卖合确认无效当事人可请除“按揭”贷款商品房买卖合被确认无效或者被撤销、除当事人可以请除“按揭”贷款。
这是高人民法院日前公布“关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释”作出规定。