对新形势下存量房交易资金监管的一些思考
李凤喜 唐义德摘要存量房交易是项涉及金量交易程长特殊商品交易加强存量房交易金监管是规存量房交易市场重要举措而当前“+”和“放管”改革背景下如何优化存量房交易流程和提升交易效率让“数据多跑路群众少跑路”是各级政府全面深化改革要深入思考问题。
如00年新春爆发新型冠状肺炎病毒疫情期如何保障交易、登记正常进行让老姓足不出户或者不见面就能完成业办理便是这问题突出体现。
关键词存量房交易;金监管;窗受理;通办图分类93 献标识码B编00938（00）03005760 收稿日期0005 前言随着我国济建设和城市发展房地产市场发展迅速其存量房交易更是呈现活跃态势。
活跃存量房交易市场促进我国房地产业发展、改善老姓居住条件等方面起到了重要作用但与所滋生问题也逐渐显露如阴阳合、虚假买卖、交易欺诈等不仅给交易当事人造成了济损失和精神担也不利社会和谐稳定。
了规存量房交易行、确保买卖双方交易金安全我国陆续出台相应政策件加强房屋签备案实行存量房交易金监管。
存量房交易金监管即指存量房买卖双方交易金交割不通介公司或行交割而是通三方银行开立存量房交易金监管专用账户房产交易买卖双方与金监管单位签订监管协议到托管银行办理金托管划房屋移登记完成金监管部门将监管金划到卖方指定监管金结算账户上做到“银证两清”保障买卖双方交易金安全。
存量房交易金监管现状及存问题从存量房交易现状看不管是全款购房还是贷款购房从买卖双方签订买卖合、缴税到完成户手续般要几天乃至几月甚至更长周期相对较长。
提出金监管前存量房交易直存“先付款还是先户”争议实行交易金监管确能这问题但实践程也出现了些新问题。
单方不配合金监管除申请怎么办按常理讲如买卖双方交易因故不能继续办理到交易保证机构申请除金监管审核交易保证机构会把房款及利息退回给买房人。
但值得是不管是金监管设立还是除都要买卖双方共配合完成若是出现方不配合情况应该如何处理？能否单方面除金监管委托？毕竟走司法途径是漫长而又复杂事情。
如何实现金监管“窗受理”和“通办”让老姓少跑路虽然金监管只是交易環节增加买方存入房款、卖方预留收款账环节但存量房交易金监管是近几年才兴起“新事物”实行较短验不足流程繁琐。
房屋交易程只要选择了金监管交易当事人就不得不多次奔波房产、不动产登记、银行、税等部门。
如何让金监管实现“窗受理”“通办”“让数据多跑路老姓少跑路”是目前面临重要问题。
3 如何增强老姓对金监管认可和接受存量房交易金监管原则般是由成交愿选择是否进行金监管介机构居成交了防止介机构挪用、侵占交易金必须纳入监管。
虽然金监管可以降低交易风险确保交易金安全但按照现有交易流程讲对出卖人而言收款较长对些急金或者“房”换“房”卖房人而言都不愿接受金监管。
新形势下我们能否做出改变让买卖双方更加认可和接受金监管呢？3 对新形势下存量房交易金监管些思考06年李克强总理《政府工作报告》提出“持续推进简政放权、放管结合、优化不断提高政府效能”以房产管理部门和不动产登记心便不断深化“放管”改革优化交易登记流程压缩业办理。
例如全国多地推行“窗受理”“通办”“交易登记体化”“抵押登记进银行”等举措。
存量房交易金监管领域也应当顺利改革发展潮流利用先进技术尽可能优化流程提升效率程地实现便民利民。
3 通环境下金监管动除从目前存量房交易金监管看不管是申请金监管还是除金监管都要买卖双方共完成对购房者而言并不是那么便利。
笔者认可以利用数据共享和传输实现通环境下金监管动除。
房屋交易签备案候就开始进行金监管签完成房产部门动将相关信息推送给不动产和税部门。
不动产登记部门进行登簿登簿完成将信息推送给房产部门然给银行发送划款指令将金监管账户金划至出卖人账户。
从法律层面讲只要办理了户手续进行了登簿该交易房产便属买受人。
对笔者认通情况下银行只要收到了不动产登记部门登簿信息完全可以直接动除金监管将金监管账户购房款划至出卖人账户。
这样就省了买卖双方银行申请除金监管流程不仅实现“数据多跑路、老姓少跑路”还保障了买卖双方利益有效防止买受人登簿不配合除金监管行见图。
3 通环境下金监管“窗受理”和“通办”党十八届三全会提出要全面深化行政审批制改革进步简政放权规管理保留行政审批事项化提高效率。
各地各级政府加快变职能实行“式”到“窗式”审批改革。
全面深化“放管”改革背景下“两办”“三办”“四办”业办理模式也应运而生但从实际情况看很多地方窗受理仅仅是形式上窗受理。
窗人、窗二人、窗三人甚至窗四人人收件多人受理或者多人窗口各司其职虽然老姓不用跑多窗口但窗口工作人员工作并没有减少。
通环境下金监管“窗受理”和“通办”实现首先要构建链接房产、不动产登记、税和银行这几部门“通办平台”。
工作人员进入平台根据各部门不业办理进行申请、受理和收缴证件然将各部门要信息扫描推送至相应部门系统各部门己系统进行流程审批。
比如存量房交易房屋签备案和金监管申请完成系统将“通办平台”形成数据推送至房产、不动产、税、银行等部门税部门进行核税业办理完毕再将信息推送至其他部门。
银行接受指令划金到金监管账户由不动产登记部门进行移登记（或者移登记+抵押登记并案办理）。
流程至登簿环节登簿信息也将通平台推送给房产部门和银行银行接受到指令动将金监管账户购房款划至出卖人账户不动产登记部门就开始制证制证成功便将信息推送给“通办平台”并通知购房者领证或者通等方式邮寄见图。
通“網通办平台”进行业办理不仅可以让金监管实现“窗受理”和“通办”还可以实现不见面审批让老姓房屋交易程“少跑路”。
特别是些特殊期比如次新型冠状肺炎病毒疫情期老姓就可以通“通办平台”进行房屋交易让房地产交易市场正常运行。
33 贷款购房新模式“金监管+签约放款”现有存量房交易程银行放款都是登簿或者领取不动产权证（不动产证明也可）进行这种方式非常安全完全合国政策法规保证了买卖双方“银证两清”但是这种模式效率较低周期较长特别是贷款购房情况下笔交易完成要3月甚至更长致使很多置换房屋出卖人无法及拿到房款。
鉴领证放款模式效率较低原因笔者胆提出实行“签约放款+金监管”模式。
签备案完成、银行贷款审批通直接将首付款和贷款到金监管账户待不动产移登记和抵押登记银行直接将金监管账户购房款出卖人账户如因各种原因导致导致交易失败则金原路返还。
因存金监管银行放款只不是将钱放己“另口袋”即监管账户而已有效防止了“签约放款”带金风险反而出卖人看到银行已放款便不担心己收不到钱从而对交易抱有极信心。
种模式不仅可以增加出卖人信心和提高回款效率还可以提升交易速压缩交易。
但就目前现状看由国有银行流程较固定无法适应社会快速变化和市场且这种模式也缺少政策支持无法进行广泛推行。
正如二维码支付技术样二维码支付很早就已技术上得到实现但因相关政策不完善无法面积推行直到如今市场成熟政策逐渐完善近几年银才正式启动了二维码支付。
相信贷款购房“金监管+签约放款”模式也是如是种发展趋势模式可以商业银行先进行试行推广待验成熟和政策完善再广泛推行。
结语存量房交易金监管可以有效降低交易风险保障交易金安全但总体讲作“新生”事物实际操作程还存很多问题要实践程不断改进和优化更要与俱进利用思维和计算机技术确保达到金监管目前提下给金监管做“减法”让买卖双方从心里认可和接受金监管。
与也要完善交易相关流程精简手续尽可能实现“窗受理”和“通办”让老姓少跑路。