论商业信用在房地产开发中的作用
摘要:本文通过对顺驰公司在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例,论述商业信用在房地产融资中的重要性,并对过分运用这种融资方式可能引起的财务风险。
关键词:商业信用 预收帐款 财务杠杆 顺驰是一个几年前才起步的民营房地产公司。
当顺驰在2004年提出年销售额100亿元的目标时候,引来的是业界的广泛质疑。
而当2004年底顺驰盘点时交出95亿元销售额的“成绩单”以后,人们终于相信了顺驰高速成长的潜力。
只是大家仍然疑虑,顺驰是如何取得高速成长所需的巨额投资资金的。
本文通过对顺驰在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例研究,论述商业信用在房地产企业融资中的重要性。
同时必须控制运用这种融资方式可能引起的财务风险。
顺驰的高速成长原因 据《新财富》杂志披露,顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元,在当时还只是一个小规模的开发商。
2002年、2003年、2004年的销售额则分别达到14亿元、40亿元、95亿元,年增长率分别达到250%、185%和138%。
如果保持这样的速度,尽管年增长率是递减的(这符合一般的,随着规模扩大,成长率递减),但3—5年内达到管理层预定的1000亿元销售额目标也并不是天方夜谭。
那么,顺驰在典型的资金密集型产业房地产业中,又是如何解决资金的?这个问题的答案与商业信用融资在房地产行业中的作用是密不可分的。
毕业论文 商业信用融资在房地产行业中的运用 据顺驰公司披露, 2004年顺驰现金流的总量中,78%是销售回款,10%是银行贷款,12%是合作方、股东投的资金。
这些都向我们展露了顺驰驾驭百亿销售额的“秘诀”——充分运用商业信用融资的功能。
房地产企业的主要商业信用来源 应付土地出让金 在房地产业的运作中,即使是通过“招拍挂”购买的土地,也有一个分期支付的条件。
比如,顺驰在拍卖会上取得北京领海项目,首期付30%,第二个30%是在一年后付的,其余的是在两年内付清。
应付工程款 房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。
一般预付一定比例的保证金,比如30%,工程完成后才支付余款,或者依据工期的进度分期支付。
当然,施工单位也通过赊账等办法向材料供应商取得商业信用融资,甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。
这种模式形成了产业债务链,商是顶端的债务人,一旦支付发生问题,就整个产业债务链的清偿。
据研究顺驰的专家披露,顺驰在取得以上两种商业信用融资方面是不遗余力。
首先,积极通过各种,获得政府同意,缓交地价款,即所谓“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。
其次,大量使用施工单位的垫付资金。
顺驰一般在工程完成一半以后,才支付部分工程款,全部完工后,施工单位取得的工程款还不到工程预算的50%,有的单位甚至做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。
毕业论文 预收帐款 地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证(即五证)就可以预售房屋。
如果市场条件好、项目销售策划成功,地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。
而为了推动预售,地产商往往给予一定的打折优惠。
其实,房地产商在做这种预售的时候,有时候的“代价”可能是很大的。
上海的物业价格过去几年涨幅惊人,可是有些房地产开发商的利润却并不见得很丰厚,原因就是“预售”。
由于物业价格在短期内急剧上升,开发商往往在交楼的时候发现,业主买楼的利润率比自己开发商的利润率高得多。
充分挖掘商业信用的潜力,绷紧资金链 为了尽可能缩短取得“五证”的时间,尽快进入销售阶段,顺驰采取了一系列的办法。
一般发展商在成功拍得一块地之后才会花成本去做规划设计等等的工作,否则“举牌”失败时损失太大。
不过,顺驰为节省拿地以后的策划工作,不惜在拍卖会以前就提早做包括市场调查、规划设计等工作。
由于事先做好了工夫,对土地的价值有更实在的判断,而且可以缩短从拿地到报送方案的时间。
对于顺驰这个重视现金流管理的房地产商来说,时间就是生命,就是效益。
据称,在苏州“湖畔天城”项目中,“顺驰”甚至在获得土地的第二天就将开发方案汇报了上去。
毕业论文 “顺驰”的另一个加快进度、缩短周期的办法,就是“并联作业”,即在保证工程时间的前提下,尽可能地将各项作业交叉进行。
一般的开发商是串联的,先拿地、规划、设计、拿手续、开工、销售等,而顺驰则是拿到一块地之后,所有的部门全都动起来,甚至包括销售和物业部门。
当然这样的所谓“并联作业”将引致较高的成本,但这样做会比常规的开发程序快三个月到半年。
房地产项目最需要资金的时期是拿地以后到办理完“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)以前,一旦走过这个阶段,就有现金流入的可能性。
这时可以向银行申请流动资金贷款,还可以运用应付帐款和预收帐款的商业信用融资。
顺驰的北京领海项目总投资是20亿,在开盘之前,须支付2.7亿的土地款,加上设计等费用需要几千万元,一共3个亿的投资。
开盘之后,项目就有正数的现金流入,就不必投入更多的资金。
顺驰拿地以后都全力争取在半年内开盘销售,这样使投入的自有资金最小。
如果是一年时间才能开盘的话,需要投入的就不是3个亿,而是6个亿。
当一个房地产商手头的项目多达几十个的时候,其账户上就可能沉淀大量现金,这样便可以开发—预售—拿地—开发依此这般达到滚雪球式的发展。