项目可研估算成本评审要点

1.成本计算内容一致性1)与可研报告之内容:文字说明、关键数据;2)与建设标准、营销档次定位3)与规划设计的的内容与指标4)与项目建设需要、场地条件:如大市政配套费、代征绿地5)与经济测算表的内容,用于计算利润的数据是否与成本一致完整性1)对照所有建设内容,是否全包括2)对照目标成本标准科目表3)是否包括所有费用:本项目特殊的、当地政府特有的等;正确性1)计算公式的使用:汇总、合计等2)规划指标之间的逻辑关系及引用3)单价指标的采用,技术指标的采用?例如含钢量。

2.成本水平与我司其他项目比与当地其他项目比,结合成本调研情况与售价水平比水平不同的原因分析。

3.其他如非第一次,则应对比与前次的修改与变化,原因分析说明分析说明各部分造价的比重,重点花钱的物业类型或其他因素(地下室、景观、市政等)。

4.应发表的意见总体成本数据花费重点成本水平的合理性,与售价水平的匹配性;总体意见,是否同意值得进一步关注的事项从成本内容看规划设计及定位的合理性。

目标成本评审要点——结合产品、市场及成本本身的合理性一、成本本身1.与规划/建设内容对应1)保证规划指标的可靠性(来源、版次、与设计部门提供的一致)2)检查规划指标的计算、::逻辑关系是否正确3)检查成本计算引用的规划指标是否正确2.与建设标准和项目特征对应1)测算包含的内容反映建设的内容(可能在规划指标中完全反映,也可能与规划内容不完全一致,则应符合分期建设的计划内容)2)测算所取用的数量指标反映建设项目的特征3)测算所取用单价指标反映档次定位、营销要求(包括单价指标的高低和单价指标的构成)4)有关政府取费符合政府对本类项目的规定3.成本水平合理1)与当地分公司以往开发项目比,包括总指标和各类物业、各专业工程、分部工程、分项工程,不同之处给与说明2)如果有,与项目拓展时地区成本水平调研报告对比3)如能收集到资料,与其他公司同类项目对比成本指标,不同之处给与说明4.计算汇总无误1)从数量指标到单价指标(建面或销面指标)2)从单价指标(各项成本测算指标)到各项建造成本和总价3)总造价分摊(分期、分物业类型)是否正确5.符合集团深度和格式要求1)采用标准科目明细表2)科目内容齐全3)科目包含内容符合集团的科目设置意图。

二、投资效率分析1.投资效益与其他同类项目对比成本水平与售价的关系,反映总体投资效益的大小,同时也反映售价和成本水平的合理性2.各部分价值体现本项目中,各类物业或建设内容贡献的收益对比,反映各部分建设内容的投资效益,同时也反映规划设计内容的合理性。

三、与前期目标关系1.总体及指标数据对比出集体数值的高低、幅度2.不同之内容及原因分析高或低的内在原因:数量、档次、价格的变动3.此种变化与售价变化之关系反映成本变化的结果对投资效益的影响,从反映变动的合理性。

四、细节控制1.目标细分总目标按分判计划划分、落实到各专业工程、专项工程、分包甲供项目上,如可能尽量落实到合同上2.明确重要指标1)钢筋、砼含量等重要技术指标,作为今后成本与目标对比的参考基础2)成本指标或数量指标落实到各单体上、各主要建造内容(实物量)或工程量上,如土方、打桩,以对应日后的标段划分3)材料设备的控制明细,体现各主要材料的数量和单价,便于日后分包和甲供的目标细分;3.控制指导意见对成本控制中需注意的问题提出指导意见,如,如何进行动态监控(在评标时应注意什么),容易出现不易分解的合同等;成本控制的技术手段等;。

五、评审意见总体成本数据的概括(总价、指标)成本水平的合理性,与其他项目相比的情况投资效益的高低,与售价水平的匹配性;总体意见,是否同意,不同意见与建议成本中值得进一步关注的事项和后期项目实施中成本控制需注意的重点问题花费重点,从成本内容看规划设计及定位的合理性。