项目策划书_大学生项目策划书范文
前言通对润业苑项目初步分析我们感到这将是可塑性非常强项目通专业营销和策划操作它不但可体现出开发商实力和形象更应高层市场上独树帜。
我司长市场调研根据市场所反映出背景结合身所积累验提出切合市场销售建议供贵司参考。
如能有幸成贵司合作伙伴届将根据具体提供套系统极具可行性营销策划报告以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司目录、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式、市场背景济南房产市场日趋规整体处上升态势市场发展程我司认可分两阶段每阶段市场构成要素特征简析如下(）九九年前被动销售暴利阶段客特征以高收入者主追身份与地位显示市场选择围客户购买存定盲目性。
开发商特征政府对开发公司实力要不严开发商实力良莠不齐受传统观念束缚严重不重视客心理及市场发展特性主观开发追暴利无品牌识对专业销售机构极排斥。
项目特征产品形式单（多层主）缺乏特色不重整体规划且有明显区域性特征（集千佛山周边）。
销售特征无整体营销思路盲目追高利定价偏高且无有效表现及宣传手法不重品牌培养和树立。
（二)XX年以振荡走向规渡阶段客特征客层次广泛多样化楼盘选购及消费心理上趋理性散户消费逐渐成市场主力。
开发商特征迫竞争压力开发商主动寻新开发理念对营销策划理念逐渐接受专业销售人才带先进理念也影响了开发商思想开始重客逐渐向以产定销路线靠拢。
品牌识已增强量实力雄厚、理念先进外地开发企业着眼济南房产市场良发展前景进而纷纷抢占济南市场。
由政府对土地进行统管理地价开始上升而促使开发企业走出暴利阶段利润趋合理部分金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧企业将面临严峻考验。
项目特色产品多元化仍以多层主高层逐步市场认可高层也占领定市场份额。
地域限制日渐被打破区规划趋合理特色鲜明并且区品质不断提升。
销售特色价格趋合理市场出现整合态势营销理念随专业销售机构介入逐步市场接受人员日趋专业化宣传手段不断翻新。
上述市场背景下客户、市场及开发商几方面都发生了较变化、客户变化能承受价格500元以下楼盘客户已由先期单纯追满足居住要、工程质量向追舒适性、安全性、私密性方向变。
对能承受500000元价格客户追上述要基基础上更加重楼盘性、涵及升值潜力对区整体规划要较严格。
能承受000元以上客户相对前两种客户说已有了质提高选择楼盘重是享受追种理念和涵对开发商质、楼盘知名、社区环境也非常重。
、市场环境变化地理环境逐步打破了地域限制市场全方位发展从传统利用地段创品牌到创品牌而创地段。
其高层发展分三阶段（）以九九年开发高层社区泉景x四季花标志高层做新开发理念进入济南市场并引入了南方先进营销模式并进行包装策划重了前期宣传引起巨冲击前期销售达到良效。
（）以金泰花、洪西花、明翠庭、金冠花等式高层规模开发标志高层市场进入激烈竞争阶段开发商追高容积率、高利润率导致高层价位偏高并且式高层建筑弊端逐渐暴露因式高层呈现昙花现势态。
（3）市场以客选择导向再次向社区化板式高层方向发展并且日益呈现出规模化、品牌化特征代表楼盘历东花、汇苑。
3、开发商变化趋势开发理念由传统单模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向变并逐步建立了品牌观念具备了较强竞争识。
营销方面竞争激烈带动了销售手段不断翻新由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式到今天炒理念、规模、品牌并且营销已越越成种全程性策划行必须重前期准备工作要熟悉当地情况并与结合了客户心态。
二、项目分析、基情况案位济南市放路东首西临济南市（科技商心区）山路这是市政府重项目它兴起必定会辐射到周边从而拉动区域济繁荣。
东临高新技术产业开发区众多知名国际国公司投案正处这两发展区域位置交通方便地段升值潜力巨。
、区域消费能力分析济水平整体消费群体主力仍比较重生活质量高阶层社会层次也以机关工作人员主。
随着周边生活设施不断完善和齐全该区域将集成高档楼盘聚集地。
这也将打破原有区域消费群体和围成跨区域消费块热土。
3、客定位由案属高档楼盘受价格限制客面相对狭窄根据客所处区域、社会地位、购房图、购房等差别作如下分析（）地客类客案客基础且先期客主力我司认主要有以下类型私营业主有较雄厚济基础事业相对稳定有广泛社交关系并且有足够休闲品味、享受生活对新理念有较强接受但有着冷静思考与判断多二次置业。
对地段及相应升值潜力较重。
政府官员类人士具有较高社会地位、稳定收入多已有单位分配住宅但希望更私密、高档生活空。
类人群对档次、安全、私密及区规划、配套有较高要。
高级白领类客户具有高学历、高收入特追高品味生活氛围以突显己价值。
这部分客对社区档次、配套、知名等较关心。
年青成功人士部分人有着灵活思考、较高收入社会地位起高追现代上流生活。
这类客主要选择户型但比例有限。
结地客多二次或三次置业且以标准户型主要。
（二）外地客类客是案完成整体销售并更围及更高层次上树立品牌所必可分以下类型外地驻济企业高层管理人员类人群多外派人员收入高、单身重生活品味与性张扬希望有温馨、私密生活环境对品牌、地段、交通、配套、娱乐较重。
外企业驻济高层管理人士加入外商投将增加外管理人员增多类客主要对配套、交通、物业管理、智能化较重将成案期客开发重。
三、项目定位案位济南市生活设施及市政配套完善有良然及人环境相对其他竞争楼盘市场竞争占有其它楼盘难以比拟优势因我司建议将案定位会养人房子——滋养城市贵族。
综上所述案目标客主要有以下几方面、地理位置优越。
、交通动线充足。
3、市政与区配套皆较齐全。
、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议由案不具备突出规模优势国配套上应做到“人无我有”人有我精”依靠独特部设施进步提升案所处层次具体建议如下（）社区配套设施、采暖采用韩式地面供暖系统理由无暖气片及其支管增加使用面积并且宜摆放具。
b室温衡、稳定各房温可独立调节控制具有健身功能。
辐射供暖无空气对流卫生、洁净。
便设落地窗。
、门、窗分户门配可视对讲防盗门室采用木质夹板门客厅设落地窗其它房配双层空塑钢窗。
3、保安系统全方位防盗动控制系统红外线报警系统设消防电梯公共场所安装动感应装置随监测火情。
、信息系统有线电话市区标准有线电视信及卫星电视系统。
通讯设施预留两部电话插口。
络宽带入户并预留管线。
5、厨房、浴室墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶铺设防滑地板砖配备整套高级厨具纯净水入户。
6、卫生墙面镶砌普通瓷砖到顶铺设防滑地板砖设三盆。
（二）案多层商业楼沿街场所建议楼顶建造能代表案风格造型而非平顶。
（三）外立面材及颜色建议采用高级涂颜色采用三段式底部部分用深棕色或赭石色部米黄或黄色上部淡黄或白色。
理由涂易清洗重新粉刷即可焕然新如发生墙体渗水易出而用面砖则不易出。
b棕色和赭石色能体现案层次感与代感整体暖色调搭配衬显出独特阳光住宅代感觉。
（四）绿化布置根据区容积系数建议原则上区整体走而精路线通精致景烘托社区气氛。
绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相搭配相组合。
以独具特色林风格增强区部化和环境韵味提升区形象。
（五）规划布局要充分满足林绿化适当增加健身设施建设把健康主题引入区既是品牌提升要也是对业主责真实表现这样很容易引起消费者认可。
（六）户型设计户型设计应考虑消费者实际购买能力和生活习惯面积应00——80平方米适当保留00——50平方户型面积配比应掌握市场消费实际化能力基础上。
（七）户型风格落地窗设计室室全明要让客户真正感受到阳光感觉。
六、推案策略（）售楼处选我司建议售楼处向主干道附近迁移放路附近建设、装饰带有楼盘特色和化豪华售楼处。
理由（）该地段济南主干道人员层次较高有较客潜力。
（）人员流动量易扩知名。
（3）交通动线发达方便客户咨询。
缺投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目案操作由期房开始我司建议将案操作分三阶段阶段建立市场人气引起市场冲击营造楼盘品牌回笼金。
理由（）案期开发要较金前期金回笼对支持期开发义极其重。
（）、期销售成功主要依赖前期建立良市场人气由而形成良性循环因案能否尽快化关键前期能否建立市场人气引起市场轰动。
阶段应前期价格制定,要与整体结合、期操作做铺垫。
理由价格是整营销策略极期重要部分如整阶段价格衔接不将导致整项目失败（如明翠庭因价格制定不合理而导致市场上受挫。
（）二阶段案知名及品牌已建立如能向更广泛围拓展客则将会建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更有利条件。
（三）价格策略目前市场竞争激烈操作周期不宜长不适宜作围价格调整因我司建议先期以较低价格入市引起市场关建立人气随工期进展进行微调出零、主体封顶、竣工三阶段作提升以拉动市场。
整体操作结束将价控制3500元平方米具体推案策略及各阶段价格制定待双方确定合作关系报与贵司参考。
七、广告策略（）主诉突出社区无以伦比部优势以“会生活人选择会养人房子”主诉。
理由案部优势得天独厚其他楼盘无法比拟案由期房开始销售如单纯宣传社区品质存可信问题而然环境优势及高层建筑形式显而易见易被客户接受产生共鸣则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉、引导期可通软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导主要介绍社区地理优势及部配套设施开发观念等。
、开盘期主打环境优势结合灵活付款方式及优惠措施吸引客户建立人气。
3、正常销售期进入正式销售期主诉统提领下分期展现户型、配套设施、绿化、交通、化、商业、景致等品质使成广告系列。
理由（）可令社区整体优势全面展现。
（）可保持每期推出广告独立性即宣传主题鲜明。
可不断保持市场新鲜冲击力持久。
前期通软广告进行引导正式销售期通硬广告进行冲击3、车体——主要选择能直达案以及重要公共场地等繁华地区公交车。
、电台——选择覆盖面广、收听率高电台如交通音乐声。
5、三维动画——提前展现区部景致和部设施便树立消费者信心运用高科技宣传手段还进步提高开发商品牌力。
八、操作执行安排我司以多年策划代理验总结出套严谨项目操作流程。
完全建立市场基础上全程工作安排通我司专业人士运作足以保证任何优秀策划创充分演绎。
（）前期市调阶段（阶段）阶段人员安排、市场研究分析环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员员策划员名市调员员策划员名市调员员策划员名市调员员策划员名、市场调研成总结专案组动脑会议市调责人与专案主管共编写市场总结3、物业规划研判专案组动脑会议、营销方向与设想（开盘建议售楼处及样板房搭建、布置建议）5、策划报告纲要专案策划员执笔阶段工作围主要是对案进行详尽市场调研并编写市调报告。
对案规划情况熟知结合前期市场调研成召开动脑会议初步确认案营销策划方向并编写初步策划草案。
（二）销售准备阶段（二阶段）二阶段人员安排、营销策划报告正式交稿主要容定目标市场定位销售策略制定推广措施及诉重广告目标与目广告预算编制平面制作物设计要（楼风格建议、及单页制作建议、海报建议、展板容建议等）现场布置建议活动建议媒体选择与安排进行专案组动脑会议由案专案策划员执笔广告策划辅助完成报告。
、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、活动计划等容）3、广告计划及案设计审核专案组动脑会议广告企划、电脑设计人员、策划员、专案理主控发展商进行确认与把握。
、印刷品样稿审核与修正5、现场布置具体容现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共制作、监督6、市区长效媒体安排7、销售件准备专案策划8、售讲编写9、营业员培训与考核专案理、专案策划员、广告企划等0、楼盘报广告审核与安排广告策划人员、专案主管、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成阶段基策划报告容实施我司将阶段协助发展商进行与广告公司接洽、络与监督并及与发展商沟通协助发展商进行现场布置；进行业员培训及切销售准备与落实。
三、销售阶段（三阶段）三阶段责人员、实施广告计划取得发展商确认条件下我司具体实施。
、现场销售情况统计与监控专案理、策划员3、电话量、客户量、成交量统计与通报、价格反应与检讨5、广告效统计广告策划人员、策划员、专案理6、广告效检讨7、销售策略调整专案组动脑会议并由策划员与广告策划人员实施8、广告策略调整9、销售形势分析与预测专案组会议0、会议安排每周例会专案理通报销售情况了工程进（与发展商）业员反馈情况调月会专案理、策划专案与发展商进行销售工作总结月销售计划拟定广告计划拟定。