调控寒流突袭商业地产
毕业论文网 当前，商业地产正经受着前所未有的考验。
究其原因，既有市场因素，更有政策层面的压力。
今年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。
中央领导如此关注一个行业可谓异乎寻常，宏观调控进而波及商业地产。
遭遇黄灯的中国商业地产徘徊在十字路口，问题究竟出在哪里？今后将去向何方？种种疑惑困扰着业界。
最近，中国商业地产联盟、21世纪经济报道、明发集团和宝龙集团在厦门共同主办了“2004中国商业地产高峰论坛”。
国内商业地产界权威人士、知名经济学家、包括世界500强企业在内的众多商家以及《新周刊》、凤凰卫视等60余家主流媒体悉数到场。
厦门这座充满浪漫气息的城市也因此平添了几分哲思与论辩的味道。
市场表现：想说爱你不容易 对于国内商业地产市场形势的判断，业内存在着一定分歧，不少人倾向于“商业地产过热”的说法。
在此次论坛上，作为全国惟一的商业地产行业组织，中国商业地产联盟首次就当前商业地产市场形势发表了全面看法，联盟理事长荀培路在论坛上所作的报告，引起了强烈反响。
一直以来，有关商业地产宏观调控的政策，均是媒体透露，官方态度却并不明朗。
因此，此番商业地产联盟作为具有官方性质的行业组织，就商业地产的现状判断、市场危机的症结所在以及解决办法明确表态，颇受业界关注，荀本人也成了媒体竞相采访的焦点。
在报告中，荀培路首先分析了商业地产吸引大批投资者的几点原因。
他认为，商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者。
从有关部门初步调查的情况来看，大型商业设施存在着过热的苗头。
今年三月份，商务部在十个大中城市所作调查显示：2003年1到10月份，全国商业设施建设投资额约为1000亿元，竣工面积约为2000万平方米，同比都增加了40%以上。
一些地方盲目建设大型商业设施，给中小商业带来了很大压力，过度投资也埋下了引发金融风险和社会风险的隐患。
部分城市中心区还存在着商业网点过于集中的问题，不仅引发恶性竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张的状况。
尽管商业地产市场存在着诸多问题，但是，从整体情况来看，商业网点总量不足的状况仍未改变。
发达国家人均商业面积通常在1.2平米以上，而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施更是严重不足，居民生活很不方便。
按照国民经济翻两番的要求，2010年社会消费品零售总额将达到8万亿元，生产资料销售总额超过17万亿元。
作为支撑这样巨大销售额的市场载体，现在的差距还很大。
所以，不能笼统地、简单地作出商业地产“过热”的判断，不能搞一刀切。
在对商业地产现状的判断上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲，也表达了相同的看法：在较长的时间内，我国商业地产发展依然具有较大空间和前景，这一点不是谁喜欢不喜欢的问题，而是经济的发展、消费的升级、居民不断增长的消费需求带来的必然结果。
关键在于如何保障商业地产市场健康、有序和低风险的发展。
现在对大Mall有一些客观的要求，比如说生活节奏的变化，初级汽车社会的到来，以及居民对一站式消费的需求，还有节约购物和消费时间等等，但是总体上盲目求大，是我国商业发展中突出需要解决的问题。
我国已经建成的54个ShoppingMall，平均面积十三、十四万平方米，国外的ShoppingMall平均也就二三万平方米。
危机突发 症结何在 银根紧缩、政府严查、项目停工等宏观调控，让整个行业感到前所未有的压力。
问题究竟出在哪里？有人认为是商业地产过热所致。
但与会专家却有不同看法，他们一致表示，“热”只是问题的表象，我国商业地产的根本症结在于以下几个方面： 地产开发商缺乏商业认知 部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式，先设计、后出售；而商业地产的复合性，要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，现实中四方交接很不规范；这些因素带来了巨大的投资前期风险。
地产商经营思路的偏差 大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发――出售――再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。
对开发商来说，5到8年已经是他们最长的等待期了。
而且地产商还不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，地产商赚钱走人了，商业城日渐萧条。
这种把购物中心当作商业地产的做法是非常危险的。
因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功；另外，由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行的债务无法还清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发许多社会问题。
去年以来，北京、长春、沈阳等地的一些商业地产项目都发生了这样的情况，有的经营户和开发商之间甚至发生了激烈冲突。
商业地产很可能成为社会的下一个投诉热点。
地产开发过分依赖银行贷款 由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，在国外多是靠基金支撑运作。
而在国内，无论是国有还是民营，其大型商业设施项目多数却是建立在银行贷款基础上的。
开发商自有资本比例普遍偏低，项目中银行贷款的比例高达八、九成的不在少数。
投入正常的投资回报期约8年左右，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到赢亏平衡点，将引发债务风险，形成银行不良贷款。
从去年年底开始，一些地方的金融部门开始控制这方面的风险，有的银行已将开发商的自由资本金比例提高到30%以上。
不久前，有商业地产专家在央视论坛上谈到购物中心时认为，像购物中心这类大型商业设施，自有资本金比例达到80%是比较理想的，至少不要低于50%。
开发中存在形象工程问题 现在全国很多地方都在建大型的购物中心和步行街。
不少地方政府对这类项目是很热衷的。
由于购物中心、步行街等大型商业设施具有较强的市政效果，一些地方政府不顾当地经济发展状况，一味地积极推动。
而且由于这样的工程过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。
前不久，在一条著名商业街的改造规划论证会上，是由国内某重点高校的专家教授负责设计的规划方案，建筑风格别具一格，受到与会者的交口称赞，政府部门对此也大加赞赏。
但大家忽略了一个最重要的问题，在这些漂亮的建筑里面，谁会去经营、要经营什么商品，规划竟然是在没有商业定位的情况下先行的，这在国外都是很不可思议的事情。
或许这其中也有政府对发展现代流通片面理解方面的因素，认为一说流通现代化，就是要追求大、追求高档，就是要完全照搬和仿照国外商业模式。
辩证施治：解铃还须系铃人 荀培路在论坛上透露，今年年内国家将出台《城市商业网点规划条例》。
建筑面积1万平方米以上的商业网点还须到国务院商务主管部门备案。
同时，政府部门正在建立大型商业设施建设监测系统，对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况实施动态监测，及时向社会发布信息，引导企业和银行投资决策。
七月，商务部会同发改委、建设部、国土资源部、银监会等部门，正在开展大型商业网点专项检查，同时指导地方自查。
对不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目，应予改建或停建；未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。
面对诸多问题，有关专家认为，尽管有了国家宏观调控为商业地产掌舵，但将商业、地产两种资源有机整合，建立有序市场环境的主动权仍掌握在开发商手中，并提出以下几点建议： 商业与地产合理对接 一方面，地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售，因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点；另一方面，成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。
设计科学商业地产开发模式 商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。
大连万达提出的订单式商业地产开发模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。
这种战略伙伴组合的营销模式的好处显而易见：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。
此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。
大连万达广场的一些项目据报道，也出过一些问题。
找准定位 由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发商业地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。
比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。
底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存与发展。
要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。
市场细分是商业地产定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业地产都成功盈利，就必须把市场细分、再细分。
主题经营凸现特色 主题式商场可以按人群、功能等进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型Mall正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做 “精”，以自身特色来吸引消费者。
区域品牌：明明白白发展Mall 如今的城市俨然成为一种巨大的商品，需要商标，更需要品牌。
区域运营就是要像经营商品一样经营城市，商业地产开发责无旁贷地承担起城市品牌建设的重任。
当“9＋2泛珠三角”的概念逐步深入人心，当“海峡西岸经济区”的构想日渐明朗，与台湾隔海相望的福建，其商业脚步的强力跟进，也成为一种必然。
而对于厦门商业和商业地产而言，海峡西岸经济区的建设，无疑从诸多方面为厦门提供了大好契机。
作为这次论坛的举办城市，与会专家和各界人士也对厦门给予了特别的关注。
厦门，因为寓意“国家大厦之门”而得名。
人们喜欢用水清沙幼、风光旖旎来形容这座美丽的海滨旅游城市。
关于厦门，我们可以检索到许多令人振奋的数字：厦门居民的收入水平和平均购买力在全国排名前列，2003年厦门人均GDP超过 53621元，城市居民可支配收入 41586 元，厦门房地产平均价格达到 4148 元／平方米，2003年全市房地产成交面积突破 329.53 万平方米，增长迅速。
厦门是中国优秀旅游城市、全国十佳人居城市以及“国际花园城市”，厦门市今年的旅游工作目标是：接待海内外游客1474.24万人次，旅游总收入183.51亿元，其中旅游创汇3.67亿美元。
而就是这样一座极具消费潜力的城市，过去许多年，零售业却显得有些发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍比较少。
随着城市商业化步伐的加快，高层次社会消费需求的增长，厦门发展高端商业零售业态的时机基本成熟，商业地产也成为了厦门市新的投资热点。
2002年9月，明发集团斥资7.85亿，从大连万达手中夺过厦门市中心黄金地段的项目开发权，并于此后不久推出建设明发商业广场的方案。
这个总建筑面积将超过40万平方米，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体，力争建成东南沿海最大Mall的项目，一直备受瞩目。
人们满怀期待的目光中也不乏质疑：厦门市主体――厦门岛面积仅有132.5平方公里，户籍人口不足200万，如何能消化这么大体量的购物中心；明发Mall地处城市中心区，如何能保证交通的顺畅；明发集团的项目融资是否也过分依赖银行贷款……明发Mall是否也有商业地产“热伤风”之嫌。
面对一系列的问题，明发集团总经理黄庆祝显得成竹在胸。
在接受记者采访时，他对以上疑问一一作答。
明发Mall项目的选址充分注重地理位置和商圈的重要性，这个占地近17万平方米的综合商业设施位于厦门市新兴金融商业中心区，交通四通八达，每日人流达30万以上。
从明发商业广场出发，一小时车程覆盖闽南金三角(厦漳泉)商圈，商圈覆盖范围超过300公里，是东南黄金经济圈的辐射中心。
规划中的福厦快速铁路，不到两小时就可以从福州到厦门，明发商城的位置正好在铁路的一侧，规划部门特地为明发Mall预留了一个站台，以通过铁路增大购物人流。
正在建设中的机场快速路也经过明发商场，为了能与明发商城配套，机场快速路也预留了一个快速通道，可以直接进入明发商城。
据了解，到目前为止，明发集团已经为明发Mall投资了11亿元，并且全部是自有资本。
雄厚的资金实力也让黄庆祝对明发的未来充满信心。
建成后的明发Mall绿化率将高达25%，拥有近2000个停车位，连廊、扶梯、电梯130多部，中心环形广场直径达150米，主题步行街近100条。
目前，明发Mall已敲定了家乐福、百安居、时代华纳3家世界知名主力店。
对于在厦门市思明区建设厦门最大的商业设施，思明区区长郑云峰表示，思明区作为厦门市的中心城区，整个第三产业占到思明区产业的70％以上。
第三产业发展以现代服务业、商贸业、旅游业、房地产业为重点，商业地产正好把这四个方面有机地结合在一起。
明发商业广场建成后，每年能够提供给思明区的财政收入将达到一个多亿，也会带动周围地产、商贸业的发展。
厦门市贸发局副局长梁群民也认为，明发Mall“商业地产+商业巨头”的联盟合作模式，是厦门商业地产的一次突破和大胆尝试，厦门商业地产的发展前景应该是十分看好的。
我国目前的商业地产发展，如同一个尚未成年、却急着长大的孩子，难免会经历“成长的烦恼”。
但幸运的是，有太多人都在关注着这个“孩子”，希望为他创造最健康、最适宜的环境。
商业地产发展空间广阔，仍然是业界普遍共识。