商品房买卖合同解释(精选多篇)
商品房买卖合释商品房买卖合释(全商品房买卖合释【发布单位】高人民法院【发布】法释[0]7【发布日期】008高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释(法释[0]7)《高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》已２００３年３月２４日由高人民法院审判委员会１２６７次会议通。
现予公布２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日正确、及审理商品房买卖合纠纷案件根据《华人民共和国民法通则》、《华人民共和国合法》、《华人民共和国城市房地产管理法》、《华人民共和国担保法》等相关法律结合民事审判实践制定释。
条 释所称商品房买卖合是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚建成或者已竣工房屋向社会销售并移房屋所有权买受人买受人支付价款合。
二条 出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
三条 商品房销售广告和宣传要约邀请但是出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约。
该说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
四条 出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
五条 商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合。
六条 当事人以商品房预售合按照法律、行政法规规定办理登记备案手续由请确认合无效不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续商品房预售合生效条件从其约定但当事人方已履行主要义对方接受除外。
七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定房屋对被拆迁人予以补偿安置如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给三人被拆迁人请优先取得补偿安置房屋应予支持。
被拆迁人请除拆迁补偿安置协议按照释八条规定处理。
八条 具有下列情形导致商品房买卖合目不能实现无法取得房屋买受人可以请除合、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）商品房买卖合订立出卖人告知买受人又将该房屋抵押给三人；（二）商品房买卖合订立出卖人又将该房屋出卖给三人。
九条 出卖人订立商品房买卖合具有下列情形导致合无效或者被撤销、除买受人可以请返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故隐瞒所售房屋已抵押事实；（三）故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
十条 买受人以出卖人与三人恶串通另行订立商品房买卖合并将房屋交付使用导致其无法取得房屋由请确认出卖人与三人订立商品房买卖合无效应予支持。
房屋毁损、灭失风险交付使用前由出卖人承担交付使用由买受人承担；买受人接到出卖人面交房通知无正当理由拒绝接收房屋毁损、灭失风险面交房通知确定交付使用日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定除外。
十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用房屋主体结构质量核验确属不合格买受人请除合和赔偿损失应予支持。
十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请除合和赔偿损失应予支持。
交付使用房屋存质量问题保修期出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限拖延修复买受人可以行或者委托他人修复。
修复费用及修复期造成其他损失由出卖人承担。
十四条 出卖人交付使用房屋套建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合约定面积不合有约定按照约定处理；合没有约定或者约定不明确按照以下原则处理（）面积误差比绝对值３％以（含３％）按照合约定价格据实结算买受人请除合不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％买受人请除合、返还已付购房款及利息应予支持。
买受人继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差比３％以（含３％）部分房价款由买受人按照约定价格补足面积误差比超出３％部分房价款由出卖人承担所有权归买受人；房屋实际面积合约定面积面积误差比３％以（含３％）部分房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超３％部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
十五条 根据《合法》九十四条规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款催告三月合理期限仍履行当事人方请除合应予支持但当事人另有约定除外。
法律没有规定或者当事人没有约定对方当事人催告除权行使合理期限三月。
对方当事人没有催告除权应当除权发生日起年行使；逾期不行使除权消灭。
十六条 当事人以约定违约金高由请减少应当以违约金超造成损失３０％标准适当减少；当事人以约定违约金低造成损失由请增加应当以违约造成损失确定违约金数额。
十七条 商品房买卖合没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款按照付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
逾期交付使用房屋按照逾期交付使用房屋期有关主管部门公布或者有格房地产评估机构评定地段类房屋租金标准确定。
十八条 由出卖人原因买受人下列期限届满能取得房屋权属证除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任（）商品房买卖合约定办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合标物尚建成房屋房屋交付使用日起９０日；（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日。
合没有约定违约金或者损失数额难以确定可以按照已付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
十九条 商品房买卖合约定或者《城市房地产开发营管理条例》三十三条规定办理房屋所有权登记期限届满超年由出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请除合和赔偿损失应予支持。
二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合约定出卖人将其开发建设房屋交由包销人以出卖人名义销售包销期满销售房屋由包销人按照合约定包销价格购买但当事人另有约定除外。
二十条 出卖人行销售已约定由包销人包销房屋包销人请出卖人赔偿损失应予支持但当事人另有约定除外。
二十二条 对买受人因商品房买卖合与出卖人发生纠纷人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各权利义有明确约定按照约定容确定各方诉讼地位。
二十三条 商品房买卖合约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人方原因能订立商品房担保贷款合并导致商品房买卖合不能继续履行对方当事人可以请除合和赔偿损失。
因不可归责当事人双方事由能订立商品房担保贷款合并导致商品房买卖合不能继续履行当事人可以请除合出卖人应当将收受购房款金及其利息或者定金返还买受人。
二十四条 因商品房买卖合被确认无效或者被撤销、除致使商品房担保贷款合目无法实现当事人请除商品房担保贷款合应予支持。
二十五条 以担保贷款付款方式商品房买卖合当事人方请确认商品房买卖合无效或者撤销、除合如担保权人作有独立请权三人提出诉讼请应当与商品房担保贷款合纠纷合并审理；提出诉讼请仅处理商品房买卖合纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合纠纷另行起诉可以与商品房买卖合纠纷合并审理。
商品房买卖合被确认无效或者被撤销、除商品房担保贷款合也被除、出卖人应当将收受购房贷款和购房款金及利息分别返还担保权人和买受人。
二十六条 买受人按照商品房担保贷款合约定偿还贷款亦与担保权人办理商品房抵押登记手续担保权人起诉买受人请处分商品房买卖合项下买受人合权利应当通知出卖人参加诉讼；担保权人起诉出卖人如出卖人商品房担保贷款合提供保证应当列共被告。
二十七条 买受人按照商品房担保贷款合约定偿还贷款但是已取得房屋权属证并与担保权人办理了商品房抵押登记手续抵押权人请买受人偿还贷款或者就抵押房屋优先受偿不应当追加出卖人当事人但出卖人提供保证除外。
二十八条 释２００３年６月１日起施行。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行尚审、二审阶段适用释。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行前已终审当事人申请再审或者按照审判监督程序定再审不适用。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生商品房买卖行适用当法律、法规和《高人民法院〈关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题〉》。
二商品房买卖合释高人民法院《关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》（以下称《释》）共２８条主要对商品房预售合效力商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确规定。
其对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益恶违约、欺诈等行明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
适用要集房房改房济适用房不适用释法条原条释所称商品房买卖合是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚建成或者已竣工房屋向社会销售并移房屋所有权买受人买受人支付价款合。
条是司法释适用围规定适用要将商品房买卖合出卖人作了严格限定即仅仅指房地产开发企业；二将商品房买卖合标包括两类现房销售和期房销售。
三非房地产开发企业所开发房屋包括集房、房改房、济适用房不适用《释》。
我国目前存着多种类型房屋有房地产开发企业建造商品房、政府组织建设济适用房、公房改制出售房改房、单位集房、人所有私有房等。
济适用房、房改房、集房等房屋不能直接由买卖其交易要受到国政策调整比如要补交土地出让金或者相当土地出让金价款或者居住定年限方可出售而私有房屋买卖与商品房买卖又有所不。
从房地产交易市场实际情况看房屋买卖主流商品房买卖而且人民法院受理房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。
由类纠纷不仅关系到国住房制改革措施推进而且涉及到广人民群众切身利益因《释》将其调整围明确限定商品房买卖行包括商品房预售和商品房现售。
适用要二开发商没有取得预售许可证明商品房买卖合效力及司法救济法条原 ．《释》二条 出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
．《释》九条 出卖人订立商品房买卖合具有下列情形导致合无效或者被撤销、除买受人可以请返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故隐瞒所售房屋已抵押事实；（三）故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
我国对商品房预售实行预售许可制开发营企业进行商品房预售应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记取得《商品房预售许可证》才可进行预售。
但现实由种种原因开发商却常违法操作取得《商品房预售许可证》情况下与购房者签订买卖合预售商品房严重损害购房者合法权益由引发了许多纠纷。
对取得《商品房预售许可证》商品房买卖合效力问题适用要如下、出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合因违反法律、行政法规强制性规定应该认定无效。
《合法》五十二条规定 有下列情形合无效（五）违反法律、行政法规强制性规定。
《城市商品房预售管理办法》九条 开发营企业进行商品房预售应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
从上述法律法规可以看出行政法规《城市商品房预售管理办法》明确要取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售。
而开发商没有取得《商品房预售许可证》条件下违规与买受人订立商品房预售合买卖合订立违反了我国法律强制性规定属无效合。
二、司法实有种情况是可以认定有效那就是起诉前取得商品房预售许可证明。
《释》对作了宽松释对这是从鼓励交易原则出发而出台司法释。
该条司法释明确规定出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
三 ．司法救济商品房买卖合订立以买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》或者订立合开发商提供虚假商品房预售许可证明如买受人想反悔这可以选择下列方式、起诉申请认定该合无效并可以请双倍返还已付购房款。
如选择认定合无效实对购买人说还是有定风险风险就询到起诉前开发商取得了商品房预售许可证明该诉讼请可能就不会得到支持。
因按照该释二条规定应当认定有效。
二、申请撤销该合并可以请双倍返还已付购房款。
按照《民法通则》及《合法》对撤销民事行规定买受人订立合只要思表示上有瑕疵即方以欺诈、胁迫手段或者乘人危使对方违背真实思情况下订立合受损害方有权请人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
而开发商故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；显然属欺诈行。
故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实 怎样认定？根据《城市商品房预售管理办法》九条规定开发营企业进行商品房预售应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
开发商没有按照该规定 向买受人出示 和没有售楼广告和说明必须明《商品房预售许可证》批准应当认定故隐瞒行。
三、如开发商既有故隐瞒或提供假证又根就不能取得《商品房预售许可证明》而导致商品房买卖合目就根不能实现话购买人还可以选择除合并可以请双倍返还。
适用要开发商般商品房销售广告和宣传要约邀请不承担违约责任；但作出合法定条件广告宣传如不兑现就有可能承担违约责任。
该条司法释认般情况下商品房销售广告和宣传"要约邀请"开发商不会因而承担违约责任；但是"出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约"只要开发商作出许诺合上述条件即使没有写进合如与实际交付不致就要承担违约责任。
要开发商对广告宣传承担违约责任必须具备两条件。
条件说明和允诺容定要具体确定。
商业广告（含宣传）容合"出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定"；容具体确定就是具体明确从下面这案例讨论案例李先生正房看到某房屋销售广告交楼条件梯两户、南北通风李先生非常喜欢该楼盘是签署了该楼盘《商品房买卖合》。
几月了当李先生满心欢喜准备入住却发现楼盘设计和当初广告上所写完全不所谓梯两户、南北通风变成了梯三户就更谈不上南北通风了这让李先生顿有种上当受骗感觉立即要与发展商除合。
但发展商却表示广告上行已写明了广告释权归发展商切条款以正式签订合主。
该广告容没有入合不具有法律效力已签订合不能除。
除以外如李先生要单方除合发展商将会追究李先生违约责任。
李先生郁闷不已诉至法院。
这案例李先生对梯两户型和梯三户型房屋看法直接影响到房屋销售价格发展商所作出销售广告容对户型设计作出了具体承诺因应当视种要约即使发展商广告上明广告释权归发展商但也不能据逃避相应法律责任。
对该广告说明虽然没有入预售合但也应视合容具有法律效力。
所以该案发展商已违反了合规定应当承担相应违约责任。
法院判李先生胜诉。
还要该释几术语含义．广告围广告是针对开发围所作对开发围外所作说明和允诺并不受条款约束这就涉及到广告宣传围问题有业主投诉说我们区开发商承诺班车没有了可开发商抗辩很合情合理我们共有三期开发这只是期等到全部开发完了就会兑现。
b． "广告"是指商业广告"商品房销售广告"是指广义上广告包括媒体广告如报刊杂志上印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼及各种宣传材；施工现场广告牌；样板房展示等。
． "说明和允诺"是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体广告栏目或行印制售楼宣传、设置户外广告、样板房等形式宣传和介绍商品房作出对购买商品房特定事项说明或者对商品房质量声明、陈述。
．"相关设施"指商品房基础设施和相关配套设施包括供暖、供电、供水、区景观、区道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划围以及商品房规划围外配套如商业、业以及医疗教育、公共交通等公共设施配套。
条件二对合订立和房价确定有重影响。
"对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响"但什么是"对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响"实践很难掌握。
就而言对开发商还是很有压力但对购房人诉讼讲也是有很风险这该怎么做聪明业主会聪明律师指导下突破办案技巧不便讨论。
该条款运用了《合法》有关"要约"以及"要约邀请"概念。
根据《合法》5条规定商业广告般情况下属"要约邀请"但如商业广告合了要约要件即构成"要约"。
合上述两条件广告没有写入合开发商也要违约责任。
该说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
该条款与以前《商品房销售管理办法》有很不《商品房销售管理办法》十四条房地产开发企业、房地产介业机构发布商品房销售宣传广告应当执行《华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定广告容必须真实、合法、科学、准确。
十五条房地产开发企业、房地产介业机构发布商品房销售广告和宣传所明示事项当事人应当商品房买卖合约定。
可以看出该释出台以前如广告容不写入合那么广告就不成合部分开发商就无须对广告容承担责任。
而这次司法释却特别严格即只要广告容构成要约不管这些广告容是否商品房购销合表述开发商都有可能因不实承诺而承担责任。
这是对购房人保护力加。
适用要四商品房买卖合能订立能不能退还定金？商品房买卖程先签份认购协议然交付定金有些地方干脆连认购协议也没有直接交付定数量定金待楼盘开盘再签订商品房买卖合这已成商品房买卖惯例。
然而具体实践有关购房定金纠纷屡见不鲜。
特别是些购房者交完定金由种种原因不想买下订购房子那么这种情况下购房者已付定金到底能不能退还？寇志律师针对《释》相关规定探讨如下。
法条连接．《释》四条 出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
．《商品房销售管理办法》二十二条不合商品房销售条件房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。
合商品房销售条件房地产开发企业订立商品房买卖合前向买受人收取预订款性质费用订立商品房买卖合所收费用应当抵作房价款；当事人能订立商品房买卖合房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定从其约定。
开发企业进行商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可取得《商品房预售许可证》。
．高人民法院《关适用〈华人民共和国担保法〉若干问题释》十八条 当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质当事人主张定金权利不予支持。
适用要、出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保该定金性质上立约定金。
当事人订立合已做了必要准备相就合容已基取得致但因存些定情形当事人不愿放弃成立合机会是采取立约定金实现当事人相信任以终成立合完成交易。
当事人约定立约定金交付定金当事人无故拒绝订立合丧失定金收受定金当事人无故拒绝订立主合应当双倍返还定金。
商品房买卖合订立前收取款项可能担保金、订约金、押金、订金或者预付款等对这里所讲定金定要约定清楚是明确写明交付定金或者明确约定该款项处理办法认购人不按照约定订立商品房买卖合该款不退出卖人原因不能订立商品房买卖合双倍返还。
只有明确约定是定金才适用定金法则否则当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质当事人主张定金权利不予支持。
二、定金究竟该不该退要区别情况对待)．开发商应当返还定金情形 因不能归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立。
开发商通认购方式向购房人收受定金作订立《商品房买卖合》担保如因属不可归责当事人双方事由导致《商品房买卖合》能订立则开发商应当将定金返还买受人。
因不能归责当事人双方事由怎么认定？业界人士认双方仅仅因正式合、有关补充协议容无法达成致而与认购向容无关致使签约不成则双方不存违约行属因不能归责当事人双方事由开发商应将定金全额返还购房者。
如《认购协议》并明确约定商品房价格、面积、朝向等具体条件而是把这些条件留待以由双方协商若双方不能就这些条件协商致导致不能签订《商品房买卖合》因当事人双方对《商品房买卖合》能订立没有错故开发商应当将定金返还买受人。
因不可抗力或者政府原因导致合不能订立属因不能归责当事人双方事由开发商应将定金全额返还购房者。
不合商品房销售条件或者开发商向购房人提供证明件不真实或有瑕疵致使能订立《商品房买卖合》开发商向买受人收取定金应当返还。
如开发商身不具备房屋销售或预售条件导致《认购协议》无效开发商应返还定金并承担缔约失责任。
《商品房销售管理办法》二十二条款规定 不合商品房销售条件房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。
3．没有明确约定定金性质预收款项不管谁原因能订立商品房买卖合开发商应当返还。
《商品房销售管理办法》二十二条款规定 合商品房销售条件房地产开发企业订立商品房买卖合前向买受人收取预订款性质费用订立商品房买卖合所收费用应当抵作房价款；当事人能订立商品房买卖合房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定从其约定。
二）开发商有权拒绝返还定金情形如因购房人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定开发商有权拒绝返还定金。
购房人方原因常有）《认购协议》已就日签订商品房买卖合某些条件作了明确约定而购房人却不按这些条件签订《商品房买卖合》导致能订立商品房买卖合显然购房人明显存违约行故开发商有权拒绝返还定金。
）《认购协议》明确约定购房人必须定期限与开发商商谈《商品房买卖合》签订事宜否则定金不退。
购房人故拖延不按照《认购协议》规定日期前往签订商品房买卖合属购房人违约开发商有权拒绝返还定金。
三）开发商双倍返还定金情形如因开发商方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定开发商应承担双倍返还定金违约责任。
开发商方原因常有．开发商提出与《认购协议》约定不条件致使《商品房买卖合》能订立则开发商应承担双倍返还定金违约责任。
．由开发商原因而不是政府原因区配套设施、绿地草坪等规划做了变更致使《商品房买卖合》能订立则开发商应承担双倍返还定金违约责任。
3．《认购协议》明确约定定期限商谈《商品房买卖合》签订事宜如开发商上述期限将该认购房屋售三人或与三人再次签订《认购协议》导致双方不能签订《商品房买卖合》属开发商违约应双倍返还定金。
四）《释》五条商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合。
如认购对商品房价格、房、面积、朝向等主要问题做了约定就具备了商品房买卖合主要容如出卖人已按照约定收受购房款则该《认购协议》应当定性商品房买卖合。
那么协议如涉及定金问题则依据《合法》、《担保法》规定处理不属这里讨论导致双方不能签订《商品房买卖合》围。
购房者签订《认购》性质协议给付定金、订金、或预付款等应当谨慎行事以免损失定金。
仔细上面分析会有办法。
适用要五商品房认购与商品房买卖合法条原《释》五条 商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合。
《商品房销售管理办法》十六条商品房销售房地产开发企业和买受人应当订立面商品房买卖合。
商品房买卖合应当明确以下主要容（）当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套设施产权归属；（九）面积差异处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十）争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定其他事项。
、什么是商品房认购？认购般都发生什么期？认购形式有哪些？出卖人与买受人签订合前先行签订认购就房屋买卖有关事宜进行初步确认并收取定数量定金作订立商品房买卖合担保这是当前商品房买卖通常形式。
商品房认购是指商品房买卖合双方当事人签订预售契约或者买卖契约前所签订是对双方交易房屋有关事宜初步确认。
法理上般称预约合。
签订预约合目是约束双方订立约。
关认购法律性质认定问题从认购签订程和约定容看认购是当事人就签订商品房买卖合相关事宜进行约定是约定当事人有义定期限签订买卖合不是对行结直接确认所以认购尚不属商品房买卖合应属商品房买卖合预约合即认购与商品房买卖合是预约与约关系当事人交付定金立约定金。
认购形式现实常见有认购、定购协议、预定协议等等。
无论哪种形式般都对进步签订商品房买卖合作出约定直接约定商品房实质容不多见。
商品房认购般开发商已办妥开发项目立项、规划、报建审批手续开发项目已定型但尚取得商品房预售许可证期签订。
二、如何认定名商品房买卖认购协议实商品房买卖合？商品房买卖合是当事人双方规相行主要依据因实践明确详细写明合容是非常重要了规商品房交易行目前使用商品房买卖合般是房地产管理部门拟订格式合。
《释》五条 商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合。
依据条规定认定商品房认购实商品房买卖合即认定预约实约应当具备两条件条件、具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容；条件二、出卖人已按照约定收受购房款。
《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合容共有3条多《商品房买卖合示》约定合容有5条多。
建设部xx年6月施行《商品房销售管理办法》6条对商品房销售合容做出比较明确规定商品房销售房地产开发企业和买受人应当订立面商品房买卖合。
商品房买卖合应当明确以下主要容()当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基状况；(三)商品房销售方式；(四)商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款； (五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑产权归属；(九)面积差异处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十)争议方法； (十二)违约责任；（十三）双方约定其他事项。
xx年9月建设部与国工商行政管理局印发《商品房买卖合示》约定合条款包括()双方当事人基情况；（）项目建设依据；(3)商品房销售依据； ()买受人所购房屋基情况；(5)计价方式与价款；(6)面积确认及面积差异处理；(7)付款方式及期限；(8)买受人逾期付款违约责任；（9）交付期限；(0)出卖人逾期交付房屋违约责任； ()规划产权设计变更约定；()交接；(3)出卖人保证销售商品房没有产权纠纷和债权债纠纷；()出卖人关装饰、设备标准承诺违约责任；(5)出卖人关基础设施、公共配套建筑正常运行承诺；(6)关产权登记约定；(7)保修责任；(8)双方就区、楼宇命名权、屋面、外墙使用权约定；(9)买受人合理使用房屋、公共部位和设施使用权；(0)争议方式；()末尽事宜约定；()附件效力说明；(3)附件形式要；()签定日起生效；(5)登记备案。
《商品房销售管理办法》是建设部颁布部门规是对商品房买卖当事人有约束力强制性规而《商品房买卖合示》则是政府有关部门共了引导人们交易行而发布是种任性指导性见而不具有强制力只是作当事人种参考。
具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并不要具备全部容只要对合主要容作出约定再加上二条件就可以认定实商品房买卖合至哪些是合主要容可以参照合法相关规定确定般包括商品房位置、楼层、总面积、单价、总价、交付、付款方式等。
出卖人已按照约定收受购房款涵认购已实际履行出卖人已收取了购房款。
既包括全款也包括部分购房款；对付款方式没有要既包括次性付清又包括分期付款还包括住房贷款方式。
三、认购定金问题商品房销售市场上房地产开发企业与购房人订约前向其收取定费用情形较普遍。
这种费用常被冠以定金、订金、押金、保证金等名称而且般对返还问题都没有明确规定。
购房实因购房人对该房屋不满或对购房合磋商不成功购房人要返还定金或所交预定款而开发商往往以购房人违约借口拒绝返还定金。
认购所交定金以处理成了现实难题如何破？）、《商品房销售管理办法》二十二条不合商品房销售条件房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。
合商品房销售条件房地产开发企业订立商品房买卖合前向买受人收取预订款性质费用订立商品房买卖合所收费用应当抵作房价款；当事人能订立商品房买卖合房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定从其约定。
依据上述规定可以分三种情形处理是合商品房销售条件所预交款项又明确约定定金或明确约定适用定金罚则由购房人当方面原因导致能订立商品房买卖合定金不返还。
二是合商品房销售条件所预交款项没有明确约定定金或明确约定适用定金罚则无论谁原因导致能订立商品房买卖合开发商都应当向买受人返还所收费用。
三是不合商品房销售条件开发商不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。
那么收取费用都应当返还。
二）、《担保法》司法释5条规定当事人约定以交付定金作订立主合担保给付定金方拒绝订立主合无权要返还定金；接受定金方拒绝订立主合应当双倍返还定金。
《释》四条 出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
值得是、怎么理因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立？通常理签订认购开发项目被政府行政定取消、缓建、开发商主体格丧失、然灾害导致开发项目灭失等。
、当事人不能就商品房买卖合容协商致是否就可推论是方拒绝订立合呢？是否应适用定金罚则？对这问题般认只要当事人协商主合里没有特别约定则不能认是任何方当事人违反预约合拒绝订立主合不能适用定金罚则。
如有案件双方签订了认购交付了定金这正式签订商品房买卖合买方发现合增加了条补充条款（是有关延期交款和交房责任等方面规定）买方欲删除被告不因协商致而签订商品房买卖合。
买方起诉要双方返还定金。
审判被告有错双倍返还定金。
二审法院认签订认购合被告出示销售合补充条款致原告不能接受出示合补充条款双方对认购约定买卖房屋思表示能达成致双方不存违约被告应返还原告定金。
案例二消费者许高诉鸿天房地产公司认购合纠纷案。
xx年月8日双方签订现代城认购份约定认购预售商品房套月日至30日签预售合交付定金3万元作合担保。
许高提出取证再签鸿天拒绝引发纠纷。
审法院认认购合无效违反法律强制性规定。
无效定金失担保效力次性返还3万元。
许高不上诉。
二审认双方当事人签订认购约定了定金条款合以交付定金作订立主合担保特应视有效。
该认购约定立约定金生效是独立主合前就已存许高已交纳定金该认购效力其交付定金即已存且对双方有约束力。
该定金条款只认购约定条件、围对是否签订主合发生担保效力对该认购以外情况并无约束力。
被告抗辩主合无效并不成立。
根据担保法司法释5规定当事人约定以交付定金作主合担保适用定金罚则。
二审改判双倍返还定金。
四、商品房买卖合主要容有哪些？()当事人名称或者姓名和住所；般包括买卖双方名称(姓名)、地、邮政编码、系电话。
如有委托代理人话那么包括委托代理人名称(姓名)、地、邮政编码、系电话。
()商品房基状况；有关房屋情况是对买卖合标物基描述也是标物特定化程这主要包括以下容．房屋坐落位置、朝向、日照、采光通风等；b．所买卖房屋面积应明实际建筑面积和所分摊公用建筑面积分别多少；巳房屋是现房还是预售商品房；．房屋配套设施和装修标准。
(3)商品房销售方式；房地产市场商品房销售方式有很多不销售方式下,当事人权利义也就有所不所以明确销售方式也是非常重要譬如是现房销售还是商品房预售或者是商品房包销等方式。
()商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款；般新建商品房及预售商品房都是按所买卖房屋建筑面积计算房屋价格即约定每平方米建筑面积售价多少元然用单价乘以建筑面积计算房屋所支付价款。
合般要列付款进表买方按该进表将每期所支付价款交付给卖方。
《城市房地产交易价格管理暂行规定》条规定国对房产交易价格实行直接管理与接管理相结合原则建立主要由市场形成价格机制。
保护正当价格竞争禁止垄断、哄抬价格。
《商品住宅价格管理暂行规定》也规定了商品房价格实行市场调节价格销售方与购买方可以考虑房屋结构质量低和市场行情等因素对房屋价格合确定。
《商品房销售管理办法》8条规定商品房销售价格由当事人协商议定国另有规定除外。
签定合要避免暂定价格形式尽量确定价格否则日出现房地产市场价格波动较或者是因国政策调整、建筑材涨价等就会导致房地产开发商变更价格。
合不仅要标明每平方米价格而且要写明总价款。
旦当事人因价格问题发生纠纷应该按照以下原则进行调和除国规定必须执行国定价以外当事人根据房地产市场价格议定价格应该予以保护。
方以政府调整与房地产有关税费由要变更合约定价格可以支持。
方以建筑材或商品房市场价格变化由要变更合约定价格般不予支持。
b合双方约定商品房销售价格又约定商品房销售价格以主管部门核定价格准方要按照核定价格准应该予以支持。
合双方约定商品房销售价格不明确或者合履行发生不可抗力等情况合双方当事人可以另行约定商品房销售价格；协商不成参照当地政府公布价格、房地产部门认可评估价格或者当地期类质量房屋市场价格处理。
(8)权利瑕疵担保责任条款。
卖方保证交付房屋该房屋没有产权纠纷和财纠纷保证交付已清除该房屋上原由卖方设定抵押权。
(9)购房者知情权条款。
般包括了施工进程并看设计、勘察、施工、监理测量质量监管物业管理等机构格证；了与商品房相关设计、建筑材质量等。
购房者有权看切与房屋有关原件并可以请复印。
(0)违约责任条款。
买卖双方都应切实履行合所约定义如买卖双方有任何方违反合约定则应承担违约责任并合应明确约定买方有按期支付购房款所应承担违约责任卖方不按期交付房屋所应承担违约责任以及卖方所交付房屋不合合约定所应承担违约责任等等。
()合双方认应当约定其他事项装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和有关权益、责任；另外所购楼楼、房l单元整幢楼位置示图、单元平面图也应合写明作附件;b．关不可抗拒力。
房产销售合有关违约责任条件；般都有&lq(我们定会做更销售方遇不可抗力导致逾期交房不承担责任。
这样表述。
我国《民法通则》五十三条规定法所称不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克客观情况如地震、火灾、战争等。
依照法房产买卖合设定了有关延伸、扩张。
但售房方不能把发展商己错如对市场判断不准确投失误、项目设计不周密修改方案等因素归不可抗力也不能把应该预计到而没有预计到季节影响、上级行、政府行等因素归不可抗力从而免除己理应承担违约责任。
因签订合应特别不可抗力合是如何界定。
．售物业管理条款。
这是购房人签合容易忽略容。
目前我国对物业管理方面法律、法规及相关政策尚不健全房产买卖双方责任不界定但购房人还是可以从以下几方面进行把握如业主、物业管理公司选择权利；业主对物业管理方式确定权利；物业管理公司职责围；物业管理费标准制定等。
保证购房人人住水、电、气供应保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等到。
并按规定收取物业管理费；、公共配套建筑产权归属；办理产权登记有关事宜；争议方法等。
三商品房买卖合释《商品房买卖合释》十四条适用要 ．法律法规 ．法律法规 《高人民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》 十四条 出卖人交付使用房屋套建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合约定面积 不合有约定按照约定处理；合没有约定或者约定不明确按照以 下原则处理 （） 面积误差比绝对值３％以 （含３％） 按照合约定价格据实结算 买受人请除合不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％买受人请除合、返还已付购房款及利 息 应予支持。
买受人继续履行合 房屋实际面积合约定面积 面积误差比３％以（含３％）部分房价款由买受人按照约定价格补足 面积误差比超出３％部分房价款由出卖人承担所有权归买受人；房屋实际面 积合约定面积面积误差比３％以（含３％）部分房价款及利息 由出卖人返还买受人 面积误差比超３％部分房价款由出卖人双倍返还买受 人。
产权登记面积－合约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 合约定面积 ．深层导 ．深层导 条释主要问题是“商品房买卖纠纷面积误差处理原则”。
商品房买卖合面积约定很复杂 常会见到有关面积方面述语 概就有这样几销售面积、建筑面积、套建筑面积、套使用面积、公摊 面积或公用建筑面积等。
销售面积建设部制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规 则》商品房销售面积是指购房者所购买套或单元建筑面积(即套 建筑面积)与应分摊公用建筑面积和。
即 商品房销售面积套建筑面积+分摊公用建筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定各层平面面积 和。
它是表示建筑物建筑规模济指标。
因建筑面积是计算商品房价格结算数据所以对购 房者说了建筑面积计算方法是非常重要。
套建筑面积就是俗称“地毯面积”阳台如是不封闭按照半面积 算如是封闭（包括飘窗）按照全部面积算。
即成套房屋套建筑面积＝ 套房屋使用面积＋套墙体面积＋套阳台面积。
套使用面积计算应 合下列规定()套使用面积包括卧室、起居室、厅、道、厨房、卫生、 假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积总和；()跃层住宅房楼梯按 然层楼面积总和计入使用面积；(3)不包含结构面积烟囱、通气道等 面积。
公摊面积公摊面积指是直接居住公共空比如道、楼梯等这 部分空分摊到每套房由买房人共摊所以称公摊面积。
房屋销售面积 般都是由两部分组成部分是室面积另部分叫“公摊面积”。
针对这建设部 颁布了《关房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题通知》该通知针对 因开发商多算分摊公共使用面积而引起纠纷事件 详细制定出了定计算标 准从而让姓购房心有数。
以上面积种类繁多购买人根很难弄明白。
二、条司法释对商品房买卖合面积约定是怎样规定？ 条司法释对商品房买卖合面积仅以“房屋套建筑面积”或者“建筑面 积”两种形式。
、套使用面积计算应合下列规定()套使用面积包括卧室、起居室、 厅、道、厨房、卫生、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积总和；() 跃层住宅房楼梯按然层楼面积总和计入使用面积；(3)不包含结构 面积烟囱、通气道等面积。
、套墙体面积计算新建住宅各套使用空周围维护或承重墙体有 公用墙和非公用墙两种。
新建住宅各套分隔墙套与公用建筑空分隔墙以及外墙(包括外 山墙)公用墙公墙墙体按水平投影面积半计入套墙体面积。
墙面装修厚计入套墙体面积。
3、阳台建筑面积计算()原设计封闭式阳台按其外围水平投影面积计算 建筑面积；()挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积半计算建筑面积；(3) 凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)半计算建筑面积；()半挑半凹阳台 挑出部分按其底板水平投影面积半计算建筑面积 凹进部分按其净面积 半计算建筑面积。
三、“房屋套建筑面积”和“建筑面积”有什么区别？ 很明显“房屋套建筑面积”作计价标准排除了公摊面积。
而“建筑面 积”则“房屋套建筑面积”基础上另外加上了“公摊面积”。
近 些城市市出台了按“套面积”计价新规定除了“公摊面积”纷扰。
四、建设部《新商品房买卖合示》对面积约定是怎样？ 《新商品房买卖合示》五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择计价方式条规定以【建筑面积】【套建筑面积】（条 款简称面积）依据进行面积确认及面积差异处理。
商品房交付产权登记面积与合约定面积发生差异双方按＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿种方式进行处理 ．双方行约定（）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
．双方按以下原则处理 （）面积误差比绝对值 3％以（含 3％）据实结算房价款； （）面积误差比绝对值超出 3％买受人有权退房。
买受人退房出卖人买受人提出退房日起 30 天将买受人已付款退还给 买受人并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。
（含 买受人不退房 产权登记面积合约定面积 面积误差比 3％以 3％）部分房价款由买受人补足；超出 3％部分房价款由出卖人承担产权 归买受人。
产权登记面积合登记面积 面积误差比绝对值 3％以 （含 3％）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3％部分房价款由出卖 人双倍返还买受人。
产权登记面积－合约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 合约定面积 因设计变更造成面积差异双方不除合应当签署补充协议。
所以当听到房 律师提醒 屋价格要看下“根据当事人选择计价方式条规定以【建筑面积】 【套建筑面积】 条款简称面积） （ 依据进行面积确认及面积差异处理。
还要问题是产权登记是按建筑面积进行登记；物业管理费等其他费 用也是按建筑面积收取。
五、住宅公摊面积计算有什么新规定？ 发展商向业主交房 常常房高、 外装主体、 斜面结构屋顶、 不规维护物、 变形缝、非垂直墙体、公共通道面积测量引起纠纷了这些问题国 建设部日前下发了通知。
通知指出 0 年 5 月起对已有《房产测量 规》作规定或规定不明确部分按《通知》新规定进行房屋测量。
《通 知》明确规定凡是计算建筑面积房屋层高应 ．0 米以上（含 ．0 米下）。
房 屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿以投影计算建筑面 积。
对倾斜、 弧状等非垂直墙体房屋 层高 ． 米以上部位计算建筑面积。
0 房屋套具有使用功能但层高低 ．0 米部分房屋权属登记应明确其 相应权利归属。
依照规定楼层外墙既有主墙又有玻璃幕墙以主 墙准计算建筑面积墙厚按主墙体厚计算。
各楼层墙体厚不分层分 别计算。
临街楼房、挑廊下底层作公共道路街巷通行不论其是否有柱是否有维 护结构不计算建筑面积。
六、房屋计量有哪些规定？ 商品房面积“缺斤短两”直是消费者投诉热。
建设部制定了《商品房 销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》国质量技术监督管理部门也制定了 《商品房销售面积测量与计算》对商品房建筑面积、套建筑面积及应合理 分摊公用建筑面积销售面积测量方法计算及测量偏差都作了相应规定。
新颁布《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合示 》规定商品房可以按照套建筑面积或建筑面积计价。
商品房建筑面积是指层 高 0 米 （含 0 米） 以上房屋外墙水平投影面积。
套建筑面积由套 （单 元）使用面积、套墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（）计算全部建筑面积围 ．永久性结构单层房屋不论其高算层按其外墙勒脚以上外围水平 面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
3．楼梯、电梯井、提物井、垃圾道、管道井按房屋然层计算。
．封闭阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。
（二）计算半建筑面积围 ．与房屋相连有上盖、封闭架空通廊和无柱走廊、檐廊按其围护结构 外围水平投影面积半计算。
．独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚、台等永久性建筑按其上盖水平投 影面积半计算。
3．封闭阳台、挑廊按其水平投影面积半计算。
（三）不计算建筑面积围 ．凸出房屋墙面构件、配件、挑檐、半柱、勒脚、台阶等。
．半柱雨篷。
3．房屋天面、挑台天面上花、游泳池。
（四）应分摊共有建筑面积 ．各产权户共有电梯井、管道井、楼梯、垃圾道、配电室、设备、公共 门厅、道、地下室、值班警卫室以及整幢房屋共有房屋和管理用房 作共有部位计算建筑面积。
．套（单元）与公用建筑空隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积半共有建筑面积。
（五）不应分摊共有建筑面积 ．从属人防工程地下室、半地下室。
．供出租或出售固定车位或专用车库。
七、商品房买卖双方因面积误差产生纠纷原因 商品房买卖合约定面积与产权证面积常有误差。
其主要原因有双方签 订房屋买卖合因商品房开发项目设计变更造成房屋面积误差；因产权 登记露台楼顶平台 不计算房屋建筑面积 而买卖双方房屋买卖合 将独立或不独立使用露台楼顶平台 面积计入房屋建筑面积造成面积误 差；3适用测量规则标准不造成面积误差。
上述原因造成面积误差比绝 对值般 3％以上买卖双方往往因产生纠纷。
另外由施工、测绘规则 允许误差而造成面积误差所难免 因误差比值较 双方般能协商。
八、什么是面积误差？什么是面积误差比？ 面积误差是指房屋严格按照规划核准、设计要进行建设竣工实测面 积与预测面积产生误差。
房屋面积误差比根据《商品房销售管理办法》相关规定房屋面积误差比 计算公式 产权登记面积－合约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 合约定面积 九、购房人怎么发现面积误差？ “很难发现。
可以说公摊面积方面误差几乎无法发现合往往不写明 公摊部分什么地方没有办法确定总测量对象与总面积；二消费者拿不到设 计与施工图纸连墙厚都不知道怎么测量建筑面积？三、测量就要将全楼测 量每楼低测量费用概不低 3 万元哪消费者会出 3 万元整 楼进行测量呢所以说让消费者核实面积误差不可能。
（著名房产律师秦兵） 十、发现面积误差怎么处理？ 现有不少房产开发商房屋面积上做往往会有实测面积少图纸上住 房面积情况出现。
由购房金额巨这样会使买受人造成不少损失。
购房应合写明销售房屋包括套面积和公摊面积暂测总建筑面 积并明确约定“预售根据甲方暂测面积付款终以房地局认定实测面 积准”。
二、据实结算。
如合无约定或者约定不明确面积误差比绝对值 3%以（含 3%）按照 合约定价格据实结算买受人请除合不予支持。
三、退房还款。
面积误差比绝对值超 3%买受人请除合返还已付 购房款及利息应予支持。
四、不退房分别对待。
如买受人继续履行合房屋实际面积合 约定面积面积误差比 3%以（含 3%）部分房价由买受人按照约定 价格补足面积误差比超出 3%部分房价款由出卖人承担所有权归买受人。
五、还款与双倍返还。
房屋实际面积合约定面积面积误差比 3% 以（含 3%）部分房价款及利息由出卖人返还给买受人面积误差比超 3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
附秦兵律师对条释义 释义国商品房买卖合会出多少面积方面述语据我所知概有以 下五销售面积、建筑面积、套建筑面积、套实用面积、公摊面积其实 面积就是长宽积什么要做得这么复杂呢？其重要基原理是将 简单事情复杂化就可以获得暴利。
所以说北京现业主几乎人人都知道 己房屋建筑面积是多少 但是能够知道己建筑面积分摊公用面积是 多少、公用部位又何处人可以说是万里挑。
什么实用面积这么简单 容推广不开而建筑面积这么复杂概念却行其事就是因实用面积太容易核实了开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假而且即使被出也可 以以“由三方测量”理由开脱责任；所以说国房地产市场是欺诈者天 堂再老实企业到国搞房地产也要学着搞动作而且往往从面积开始。
这司法释早就开始准备了我以会面积问题上有所突破例如业 主是否有权选择测量单位、 测量失误责任是否应当由开发企业与测量企业共 承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定但是很显然司法 释依然没有说清楚这例如如套实用面积减少 0%但总建筑面积仅 减少 %能不能除合？看这又给我们留下了很多工作；国消费者维权 道路已很漫长了国商品房消费者维权道路会更加漫长。
附二 《关房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题通知》 建住房[0]7 各省、四对商品房买卖合纠纷司法释思考对商品房买卖合纠纷司法释思考——建元律师事所 · 王建高人民法院２００３年４月２８日公布了《关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》（以下通称该司法释）并２００３年６月１日起施行。
该司法释对无效合确认、销售广告性质认定、惩罚性赔偿责任、房屋交付使用、包销期满售房屋处理、商品房“按揭”贷款纠纷等容做了较明确、具体规定不少条款有很积极指导义。
但该司法释仍对些问题予明确或实践将存定操作性问题现提出对其部分条款看法抛砖引玉希望引起各界重视。
、预售许可证明追认问题该司法释２条规定“出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
”该司法释颁布前高人民法院曾１９９５年底颁布了《高人民法院〈关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题答〉》（下称《答》）由《答》颁布高人民法院对房地产纠纷系统地颁布其他司法释因直至该司法释出台前即便是房地产管理法施行房地产纠纷审理也基参照《答》进行审理。
《答》２５、２６条规定预售方取得商品房预售许可证明“审诉讼期办理了预售许可证明可认定预售合有效”。
而上述规定明确将预售许可证明追认期限由“审诉讼期”调整“起诉前”可以说是有限进步。
所以这么说是因国院颁布《城市房地产开发营管理条例》已明确规定“房地产开发企业预售商品房应当已办理预售登记取得商品房预售许可证明”；“房地产开发企业预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证明”。
即房地产开发企业预售商品房应取得并出示预售许可证明这是行政法规项强制性规定。
根据《合法》５２条“违反法律、行政法规强制性规定”“合无效”。
因出卖人与买受人订立商品房预售合只要取得商品房预售许可证明就应视无效。
而条款又通但形式给开发商开了口子形成开发商预售是否取得预售许可证明无所谓只要发生纠纷、且方起诉前取得预售许可证明即可认定合有效；如买受人发生纠纷始终提起诉讼那么开发商今任何取得预售许可证明可以追认合有效。
这条款质上形成了行政法规与司法释冲突。
二、有关销售广告性质认定该司法释３条规定“商品房销售广告和宣传要约邀请但是出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约。
该说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
”上述规定“说明和允诺具体确定”、“有重影响”仍不够明确没有量化标准客观上增加了案件审理变数扩了法官由裁量权。
三、关定金处理该司法释４条规定“出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
”条关“不可归责当事人双方事由”作详容易产生纠纷现实当商品房预售般要签订认购再订立商品房买卖合两步骤而买卖双方般签订认购前是不会就买卖合具体条款先进行洽商而认购签订并交纳定金双方再订立商品房买卖合往往会就具体条款发生较争执而导致合不能订立这种情况是否可以认定“不可归责当事人双方事由”﹖如可以认定可能会导致合方欲放弃合订立有洽商提出些令对方无法接受容而逃避定金罚则。
四、关预售合效力该司法释６条规定“当事人以商品房预售合按照法律、行政法规规定办理登记备案手续由请确认合无效不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续商品房预售合生效条件从其约定但当事人方已履行主要义对方接受除外。
”根据现行《城市房地产开发营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等规定出卖人房屋预售须办理登记备案手续但从明确预售合是否须备案才生效。
条对预售合是否须备案才生效做了明确规定从而了长期以悬而问题。
而实际上目前《商品房买卖合》示约定“合双方签日起生效”；“商品房预售合生效日起３０日由出卖人向房地产主管部门申请登记备案”。
因示备案身就不是合生效必然要件当事人如设定“登记备案手续商品房预售合生效条件”反而变更示做特别约定。
五、关惩罚性赔偿责任该司法释８条、９条规定了五种出卖人须承担惩罚性赔偿责任（按不超已付购房款倍赔偿）情形１．商品房买卖合订立出卖人告知买受人又将该房屋抵押给三人；２．商品房买卖合订立出卖人又将该房屋出卖给三人；３．出卖人订立商品房买卖合故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；４．故隐瞒所售房屋已抵押事实；５．故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
这两条款有四容值得关①损失赔偿与违约金并举。
依据《民法通则》和《合法》规定“当事人可以约定方违约应当根据违约情况向对方支付定数额违约金也可以约定因违约产生损失赔偿额计算方法。
”司法实践当当方违约司法机关般是实际损失和违约金二选其如违约金约定超实际损失只要不是高司法机关般也予以支持。
而上述条款规定“买受人可以请返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任”亦即赔偿实际损失买受人还可要不超已付购房款倍惩罚性违约赔偿。
对这惩罚性赔偿责任法律依据高院责人答记者问指出“是以《合法》１１３条和《消费者权益保护法》４９条规定惩罚性赔偿责任原则依据但不是对《消费者权益保护法》４９条规定直接适用。
该司法释所规定惩罚性赔偿责任适用条件和结上都与《消费者权益保护法》４９条规定有所不”。
由可见上述惩罚性赔偿我国现行法律确实是种胆创新。
②惩罚性赔偿额。
这两条款规定了惩罚性赔偿上限（即不超已付购房款倍赔偿）但这不味着只要出现五种情形买受人就必然可获得倍赔偿法院有可能根据情节酌定赔偿具体比例和金额。
因买受人主张有关权利应慎用有关条款避免赢了官司而不赢钱因赔额加诉讼相关费用也必然增。
③出卖人告知义履行和操作。
这两条款规定五种情形有四种提及了“告知”和“故隐瞒”这实际上是要出卖人签约如存上述几种情形应当履行告知义。
建议出卖人履行有关告知义采取面形式避免口头告知而今发生纠纷因举证不能又承担相应责任。
④土地使用权抵押责任。
这两条款也侧面答了土地使用权抵押责任问题。
现实期房销售出卖人订立预售合及订立合所预售房屋往往尚建成甚至工程刚处基础状态地上物尚建设因出卖人即使是设定抵押也是以土地使用权设定抵押不会是所售房屋抵押（银行等抵押权人般也不接受这种期权抵押）那么这种以土地使用权（而非所售房屋）设定抵押又告知买受人是否承担上述惩罚性赔偿责任呢﹖从有关条款看是不要承担。
现实有许多买受人担心土地使用权抵押会影响到己所购房屋权益常会要出卖人承诺相应土地使用权设定抵押事实上这种抵押土地地上物预售只要保证两即可①出卖人征得抵押权人；②买受人办理预售房屋产权登记手续有关抵押必须撤销因根据《城市房地产管理法》规定“房地产让土地使用权出让合明权利、义随移”。
六、房屋交付确认问题该司法释１１条规定“对房屋移占有视房屋交付使用”；“房屋毁损、灭失风险交付使用前由出卖人承担交付使用由买受人承担；买受人接到出卖人面交房通知无正当理由拒绝接收房屋毁损、灭失风险面交房通知确定交付使用日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定除外。
”条款实际是确认“交钥匙”即交房即不以房屋所有权移作交房成立条件。
由条款强调对“房屋移占有”并强调交房合法性有可能会引起些争执。
国院《城市房地产开发营管理条例》明确规定“房地产开发项目竣工验收合格方可交付使用；验收或者验收不合格不得交付使用”。
量入住民事纠纷很多是出卖人尚通竣工验收（即取得《建筑工程竣工验收备案表》）便强行向买受人发出入住通知迫使买受人不得不没有竣工验收手续情况下接收房屋续许多工程质量纠纷、产权办理纠纷其实与有关因条款强调“交钥匙”即交房并强调必须是“验收合格”交付有可能对买受人更加不利。
七、因质量问题约规定该司法释１３条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请除合和赔偿损失应予支持。
”根据国院《城市房地产开发营管理条例》规定“商品房交付使用购买人认主体结构质量不合格可以向工程质量监督单位申请重新核验。
核验确属主体结构质量不合格购买人有权退房；给购买人造成损失房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。
而根据条释买受人申请除合条件变“严重影响正常居住使用”由使退房条件增加了诸多变数包括了主观因素。
墙皮裂缝、卫生漏水等等从买受人角看可认是“严重影响正常居住使用”这客观上扩了法官由裁量权。
八、面积误差处理问题该司法释１４条对面积误差处理进行了规定其原则基与《商品房销售管理办法》２０条规定相。
上述原则并彻底面积误差问题现实绝多数项目是以建筑面积计价很多项目进行面积误差结算往往是总建筑面积变化很但其公摊面积增、套建筑面积减少使买受人多有微词并因纠纷不断。
对情况北京市国地和房屋管理局２００２年１１月１３日颁布《关商品房销售有关问题通知》京国土房管市［２００２］１１０６３条明确作出了如下规定１．按建筑面积计价应分别约定建筑面积、套建筑面积误差比并按照８８令２０条规定办理。
２．建筑面积、套建筑面积误差比绝对值约定围根据建筑面积据实结算房价款。
３．建筑面积、套建筑面积误差比绝对值其有项超出约定围买受人有权退房。
买受人不退房根据建筑面积误差比按照８８令２０条２款２项规定结算房价款。
应当说北京有关主管部门颁布规性件更加科学和严谨。
该司法释起草初有关规性件尚出台因缺少有关详尽规定作参考可以理但有关规性件颁布半年该司法释方颁布而这样重要司法释尚施行前就已滞地方主管部门规性件毕竟是种缺憾。
九、合除权合理期限该司法释１５条规定“根据《合法》九十四条规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款催告三月合理期限仍履行当事人方请除合应予支持。
”“法律没有规定或者当事人没有约定对方当事人催告除权行使合理期限三月。
”《合法》９４、９５条仅规定了“催告合理期限仍履行主要债当事人可以除合”；规定“法律没有规定或者当事人没有约定除权行使期限对方催告合理期限不行使该权利消灭”。
但《合法》并明确“合理期限”确切限而条规定明确了除权行使合理期限是催告三月。
十、关违约金约定标准问题该司法释１６条规定“当事人以约定违约金高由请减少应当以违约金超造成损失３０％标准适当减少；当事人以约定违约金低造成损失由请增加应当以违约造成损失确定违约金数额。
”条款明确了违约金和实际损失关系不少购房人签订预售合补充条款（包括些是律师提供签约条款）逐条加上动辄５％～１０％违约金旦发生了纠纷则要么累计计算违约金要么既要违约损失又要违约金。
高院早起草《合法》司法释即已考虑了违约金约定是否高标准但因有关司法释始终正式公布所以直也没有核定标准次确定“应当以违约金超造成损失３０％标准适当减少”纠纷赔偿问题提供了很量化标准。
十、关权属证办理责任问题该司法释１８条规定“由出卖人原因买受人下列期限届满能取得房屋权属证除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任（）商品房买卖合约定办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合标物尚建成房屋房屋交付使用日起９０日；（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起９０日。
合没有约定违约金或者损失数额难以确定可以按照已付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
”条释仍然是单项性地规定了出卖人责任而房屋权属证办理实际上涉及到了出卖人、买受人和登记机关三方１．出卖人将办理权属登记由出卖人提供报产权登记机关备案；２．购房人向登记机关提出登记申请提交相关人并向有关部门交纳契税、共用部位共用设施设备维修基金、登记费和权属证工费等费用；３．登记机关“受理→初审→复审→审批→缮证→收费、发证→归档”等系列程序受理、审核申请核准申请并制证、发证。
按照《城市房地产开发营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》规定办理房屋权属证义人是买受人出卖人只是协助办理义而条释和《买卖合》示单方强调了出卖人责任和义却对其他两方做任何规定。
现实有普遍存问题是贷款购房买受人不交纳相关税费使得出卖人无法协助其取得房屋权属证由没有房屋权属证无法办理抵押登记出卖人作贷款担保人就要直买受人提供担保承担相应担保风险。
对目前无任何明确法律规定保护出卖人作担保人合法权益。
外根据国院《城市房地产开发营管理条例》规定“预售商品房购买人应当商品房交付使用日起９０日办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当销售合签订日起９０日办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
”这里要强调是购买人要商品房交付使用日或销售合签订日起９０日办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并非是９０日取得房屋权属证。
开始办理手续与取得房屋权属证至少还有登记机关进行系列审核程序而登记机关工作并不是出卖人和买受人能够控制出卖人对往往又难以举证。
条释将取得房屋权属证期限限定９０日实际上不合理地加重了出卖人责任。
十二、关包销合规定该司法释２０条至２２条对包销合有关问题做了规定。
包括对包销期满、出售房屋归属没有约定情况做了规定对出卖人违反包销合约定责任做了规定。
包销是开发商与房屋销售代理商种委托代理关系而商品房买卖合出卖人（开发商）和买受人（购房人）则是种买卖关系；包销合与商品房买卖合虽然主体和客体上存定系但却是两种完全不法律关系。
该司法释从名称上看是“关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释”因将包销合纠纷也置该司法释似乎并不太合适。
从有关规定实体容看包销是从港澳地区引进地种商品房销售方式包销合虽然被定性无名合但包销实际上仍然是种特殊委托销售行如何区分包销与普通委托销售首要就是要确定包销行构成要件是否委托合有约定销售底价、销售额和销售期限或者合有“包销”描述就构成包销﹖事实上普通委托销售合往往也具备有关条款。
该司法释有关条款对“包销”概念身并做明确界定。
十三、有关购房贷款合能订立、导致购房合不能履行处理该司法释２３条规定“商品房买卖合约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人方原因能订立商品房担保贷款合并导致商品房买卖合不能继续履行对方当事人可以请除合和赔偿损失。
因不可归责当事人双方事由能订立商品房担保贷款合并导致商品房买卖合不能继续履行当事人可以请除合出卖人应当将收受购房款金及其利息或者定金返还买受人。
”条关“不可归责当事人双方事由”作详也容易产生纠纷如现实买受人不能有效提供贷款银行要提供件或买受人提供件通贷款银行审核而导致商品房担保贷款合能订立是认定买受人有错承担约赔偿责任还是认定“不可归责当事人双方事由”较难确定。
十四、有关买卖合终止房款处理该司法释２５条规定“商品房买卖合被确认无效或者被撤销、除商品房担保贷款合也被除、出卖人应当将收受购房贷款和购房款金及利息分别返还担保权人和买受人。
”条规定了三种情形下（合被确认无效、被撤销、除）出卖人应当将收受购房款金及利息返还买受人但对造成上述三种情形责任作任何规定和说明。
实际操作既有别出卖人缺少或变造政府规证导致合被确认无效、被撤销、除也有不少是购房人不能按期偿还贷款或拖欠其他债使贷款人或债权人对所购房屋主张权利而使出卖人不得不要撤销、除合。
不明确造成上述三种情形法律责任（包括损失赔偿责任）情况下仅要“出卖人应当将收受购房款金及利息返还买受人”极不利对出卖人合法权益保护出卖人旦返还了全部首付款息再向买受人主张违约责任执行将会遇到很困难。
十五、对“另有约定除外”应问题该司法释共有七条九处明确规定各方责任、权利、义强调了“另有约定除外”原则。
契约行作种基双方合民事行重要特征就是只要不违反法律、法规和损害社会公共利益只要是双方基愿、平等原则而订立合就受法律保护。
司法释上述规定正是体现了法律对双方合尊重。
而具体到商品房买卖行对“另有约定除外”规定有两要１．由该司法释多问题上明确了出卖人有较重责任因作买卖双方、特别是出卖人应充分“另有约定除外”条款。
部分出卖人采取签约坚持双方不做任何补充约定、纠纷发生再采取各种措施弥补做法是不足取。
２．通观该司法释多问题上明确出卖人有较重责任是借给予买受人司法救济但实际操作很可能导致结是买卖合订立难进步加特别是出卖人充分、有效利用“另有约定除外”规定这将导致交易成进步加。
十六、对司法释身看法司法释作种特殊形式法律规定其存有着非常积极现实义。
法律缺乏具体规定情况下可以补救法律规定不敷使用；各级法院适用法律不完全统情况下可以有效保证法院审理案件公正性和提高审判效率。
但是司法释制订身也存着些值得关问题１．根据《立法法》规定“法律释权属全国人民代表会常委员会”；“高人民法院可以向全国人民代表会常委员会提出法律释要”。
亦即高人民法院作司法机关并没有对法律释权。
２．高人民法院针对审判当具体情况依据法律制订些法律适用和操作具体释和规定也尝不可但当司法释容突破了现行法律和行政法规规定就会形成立法、行政和司法机关冲突而使其缺乏成立法律基础。
不管这种突破具有多么重现实义它也会从程序上对我国法律体系良性运行、立法机关权威性和行政机关有效行政带面影响。
至少可能使民事主体依据法律、法规从事民事活动会面对无所适从局面。
法官司法实践依据法律、法规行使由裁量权是回事而司法机关通司法释突破法律又是另回事。
３．目前些司法审判人员整体素质有待提高情况下由司法机关行制订司法释扩司法审判人员由裁量权身也不利对审判人员执法监督。
４．具体到商品房买卖合纠纷案件审理既然现行法律确定了买卖合双方是平等民事主体制订法律适用具体释和规定就应着平等主体地位原则规定双方权利、义。
如认商品房买卖行买卖双方身就存着“强势”和“弱势”不平衡性而欲对“弱势”群体给予司法救济也应当是由立法机关通对法律调整实施如《劳动法》、《消费者权益保护法》等就是特别法明确了当事各方法律地位不平等性。
以司法释方式突破现行法律、法规加重方责任、扩方义对另方进行司法救济这即便是实现了实体公正也会导致程序不公正而法律公正首先应体现程序公正。
五高院公布商品房买卖合纠纷司法释高院公布商品房买卖合纠纷司法释(00508 09337)高人民法院日前公布《关审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题释》对商品房预售合效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体规定。
其对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益恶违约、欺诈等行明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
每日商报对部分重要容作了摘编。
华人民共和国高人民法院公告（摘要）条释所称商品房买卖合是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚建成或者已竣工房屋向社会销售并移房屋所有权买受人买受人支付价款合。
二条出卖人取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合应当认定无效但是起诉前取得商品房预售许可证明可以认定有效。
三条商品房销售广告和宣传要约邀请但是出卖人就商品房开发规划围房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合订立以及房屋价格确定有重影响应当视要约。
该说明和允诺即使入商品房买卖合亦应当视合容当事人违反应当承担违约责任。
四条出卖人通认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作订立商品房买卖合担保如因当事人方原因能订立商品房买卖合应当按照法律关定金规定处理；因不可归责当事人双方事由导致商品房买卖合能订立出卖人应当将定金返还买受人。
五条商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定商品房买卖合主要容并且出卖人已按照约定收受购房款该协议应当认定商品房买卖合。
六条当事人以商品房预售合按照法律、行政法规规定办理登记备案手续由请确认合无效不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续商品房预售合生效条件从其约定但当事人方已履行主要义对方接受除外。
八条具有下列情形导致商品房买卖合目不能实现无法取得房屋买受人可以请除合、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）商品房买卖合订立出卖人告知买受人又将该房屋抵押给三人；（二）商品房买卖合订立出卖人又将该房屋出卖给三人。
九条出卖人订立商品房买卖合具有下列情形导致合无效或者被撤销、除买受人可以请返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请出卖人承担不超已付购房款倍赔偿责任（）故隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故隐瞒所售房屋已抵押事实；（三）故隐瞒所售房屋已出卖给三人或者拆迁补偿安置房屋事实。
十条买受人以出卖人与三人恶串通另行订立商品房买卖合并将房屋交付使用导致其无法取得房屋由请确认出卖人与三人订立商品房买卖合无效应予支持。
房屋毁损、灭失风险交付使用前由出卖人承担交付使用由买受人承担；买受人接到出卖人面交房通知无正当理由拒绝接收房屋毁损、灭失风险面交房通知确定交付使用日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定除外。
十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用房屋主体结构质量核验确属不合格买受人请除合和赔偿损失应予支持。
十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请除合和赔偿损失应予支持。
交付使用房屋存质量问题保修期出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限拖延修复买受人可以行或者委托他人修复。
修复费用及修复期造成其他损失由出卖人承担。
十五条根据《合法》九十四条规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款催告三月合理期限仍履行当事人方请除合应予支持但当事人另有约定除外。
法律没有规定或者当事人没有约定对方当事人催告除权行使合理期限三月。
对方当事人没有催告除权应当除权发生日起年行使；逾期不行使除权消灭。
十六条当事人以约定违约金高由请减少应当以违约金超造成损失30％标准适当减少；当事人以约定违约金低造成损失由请增加应当以违约造成损失确定违约金数额。
十七条商品房买卖合没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款按照付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
逾期交付使用房屋按照逾期交付使用房屋期有关主管部门公布或者有格房地产评估机构评定地段类房屋租金标准确定。
十八条由出卖人原因买受人下列期限届满能取得房屋权属证除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任（）商品房买卖合约定办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合标物尚建成房屋房屋交付使用日起90日；（三）商品房买卖合标物已竣工房屋合订立日起90日。
合没有约定违约金或者损失数额难以确定可以按照已付购房款总额参照国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
十九条商品房买卖合约定或者《城市房地产开发营管理条例》三十三条规定办理房屋所有权登记期限届满超年由出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请除合和赔偿损失应予支持。
二十八条释0年6月日起施行。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行尚审、二审阶段适用释。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行订立商品房买卖合发生纠纷案件释公布施行前已终审当事人申请再审或者按照审判监督程序定再审不适用释。
《华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生商品房买卖行适用当法律、法规和《高人民法院〈关审理房地产管理法施行前房地产开发营案件若干问题答〉》。