对商业地产成本管理措施探究
由于商业地产的投资大、回报周期长的特点，所以在商业地产开发项目中，成本的管理是项目建设中的重点内容。在商业地产中，从项目的前期招商、决策投资、设计规划、施工到最后的建成投入使用，这个过程需要开发商进行综合管理，保证项目的全寿命周期成本。对于日渐突出的成本管理问题，开发商应该重视前期工作、优化运营方式、拓展融资渠道，才能将企业利益最大化。 一、商业地产成本管理现状 对于商业地产项目，我国开发起步较国外晚，大多数的管理理论与管理方法都比较生涩，在成本管理方面有不少的问题。根据我国商业地产的特点，总结了成本管理中几方面的问题：第一，在房地产开发企业中，有商业地产和住宅地产两种，两者之间应分开讨论，商业地产独立出来。因此，并不能产生商业地产成本管理的统一体系，对商业地产项目的成本全面管控也无法实现。因为，缺少成本管理体系，在开展商业地产项目成本管理之前，缺乏可以支撑的组织架构和负责成本工作的成本管理人员，所以，项目管理成本控制工作的实现有较大的难度。目前，商业地产项目的成本控制管理办法是使用住宅地产项目的方案，过于注重管理建安成本，在本质上还是从造价成本的角度去控制成本的管理，脱离了商业地产成本管理的真正概念。第二，全寿命周期的意识缺乏。商业地产的全寿命周期分为五个阶段：决策投资、设计规划、前期招商、项目施工、后期运营，在不同的项目阶段成本管理控制的影响不同。目前，商业地产项目的成本控制中对全寿命周期意识不够重视，体现在前期决策阶段、设计阶段、运营阶段对成本管理的忽视。 二、商业地产成本管理措施 （一）对项目前期阶段的重视 商业地产项目的前期工作包括市场调研、选址、招商等。其中，项目的选址工作对成本的控制至关重要，在项目选址上获得有利条件，对后期项目招商和项目运营都会带来积极的作用，进而使成本投资的效率大大增加。一旦在项目选址上出现失误，不仅仅会严重影响后期的运营中各方面的工作，而且使成本效率受影响，严重的可能导致血本无归。因此，在项目开发前提条件就是科学合理地进行项目选址。因为，商业经营的程度影响着商业地产的建设成本的回收情况，所以，招商工作非常重要，必须引起重视。商业地产项目在开发前就应该做好招商的计划，以免出现空置商铺的现象，顺利开展经营工作，把经营效益的最大化。 （二）对项目运营方式的优化 尽管商业地产与住宅地产在运营和回收成本模式上差异较大，但归根结底都是为了收回成本，争取利益最大化。但是，在两种模式中，商业地产忽略了其商业性，应有的价值没有得到发挥，商业经营的意义没有体现出来。另外，有些开发商为了成本收回速度更快，采用将产权分散的运营方式，形成商户各自为政的局面，各自追求利益，使得商业失去统一性。在大型的商场里，经营的店铺大大小小、不计其数，分割产权后，开发商的统一管理变得不可能，导致为争取各自利益的混乱经营，成本管理效率受到严重的危害。此类问题在我国的商业地产后期运营中比比皆是，所以，地产商应采取租赁的方式进行经营，虽然短期之内回收成本的速度慢，但从长远的发展分析，对招商的成本管理有积极的作用。 （三）对融资渠道的拓展 商业地产投入的成本资金数量大，资金的回报时限较长，所以，应该拓宽融资的渠道来满足现在地产中实际的需要。商业地产开发商一般采用财务杠杆的方式融资，使资金总量得到提升，以应对商业地产开发的成本多、回报慢的特点，但是这种方式也使得成本增加、财务风险增加。因此，为避免融资风险，商业地产开发商应对融资渠道的范围进行拓展。 目前，国际上许多商业地产开发商的资金支持都来自信托投资资金模式，这种模式在商业地产的开发中很有优势。首先，REiTs可以使商业地产的融资渠道拓宽，开发商的成本压力得到缓解。其次，REITs有利于产权的统一性，对项目后期的运营管理比较有利。根据REITs优势分析，其比较适用于商业地产的实际状况，此种模式也可以运用于我国的商业地产。随着法律制度和相关规范的逐步确立，此种模式将会使商业地产开发商的经济效率大大增加，进一步完善商业地产的运营管理。 三、商业地产成本管理案例分析 本文选取万达集团开发建设的上海宝山万达广场项目。该项目位于上海市，是城市中较大型的商业建筑之一，其中地基面积为6.14万平方米，地上建筑面积约为22.0万平方米，地下建筑面积约为8.0万平方米，限制高度为80米。对于如此庞大的建筑工程，耗资巨大、施工周期长是其主要特点。所以在建设的过程中，其成本的管理非常关键。首先，在建设前期，对该地的人口流动量、交通、经济消费水平做市场调研，整合周边商业区的发展情况，确定建设的地理位置，最后选取了较为繁华的上海市一二八纪念路和共和新路的交汇处。其次，在准备建设前期进行工程的招商工作，对有意向的商户进行进一步的合作洽谈，对商户的要求做到尽量满足。万达商场中商户施行租赁制，而并非完全独立，由万达集团统一进行管理。最后，对于工程建设的资金投入，万达集团对于融资方面有自己独到的计划，选择借助海外平台实现融资，使用一款名为港融通的产品解决资金的问题。通过充分的准备工作和有计划性融资和合作，万达广场从2010年6月开始营业至今效益良好，并且经济效益和社会都有所提升。 四、结语 为了实现房地产行业的大规模、快速、可持续发展，做好成本管理是关键，同时，企业的发展依靠经济效益的支持，做好商业地产的成本管理不仅仅能够为企业提供良好的经济效益，而且节约了社会成本。所以，房地产企业本文由收集整理应以市场经济为导向，采用科学的管理办法控制企业内项目的成本，结合企业的运营状况和实际情况，对开发成本与运营成本进行综合考量，选择适合企业的成本管理策略，对项目的成本有效控制，为企业带来效益的同时实现良好的社会效益。