房地产估价师案例分析模拟试题(下)
房地产估价师案例与分析模拟试题(下)2.估算年运营费用①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:年土地使用费=293×2560=75.01(万元)②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:年管理费=343.43×5%=17.17(万元)③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元)④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)3.估算年净收入年净收入=年有效毛收入—年运营费用=343.43—180.44=162.99(万元)4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5.选出计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40—5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。
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